KENNEDY 38平面圖 內容大綱
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單位配以基本家電，飯桌可藏於蒸焗爐上方，C字櫃配USB插電及無線充電位。 對高成數按揭有需求的準買家，第二個方法可以選用「靈活付款辦法」，並搭配「發展商一按80%」計劃。 KENNEDY 38平面圖 首三年息率為2.15厘或2.65厘，其後4-25年則為6厘。
KENNEDY 38平面圖: 建築設計
今期被喻為最貼近海邊的一期，故開則上也刻意發揮海景優勢，以「蝴蝶形」設計增加海景方向，以及淡化海景西斜影響。 難得港島又有新盤，今次Kennedy 38以11區名校網及鄰近港鐵站為招徠，折實售價$618.3萬元起，究竟是否「投資自用佳選」？ Junto 為你比較同區新樓及二手呎價，全方位分析及整合其資訊，睇下值唔值得投資。 搵樓街專家為您全面拆解個案，提供專家的深入專業分析，更可一對一面對面免費講解，讓您預先知道了解自己置業的負擔能力，可承受的最大樓價，可借得的按揭成數及貸款額，亦預先知道按揭批核結果。 另外還有士美非路市政大廈，有齊街市及熟食中心等，距離樓盤步程亦只是4分鐘。
恒基早於十年前已開始陸續收購，當時收購呎價為6,000多元呎起步，原本打算作商廈發展，期後改變主意，並獲批建1座22層高的住宅單位，發展商其後再申請改建為1座28層高。 KENNEDY 38平面圖 每個新盤代理佣金各有不同，一般而言佣金比率為2 – 3.5%。 較熱門的新盤佣金較低，例如凱滙只有1.7%；為刺激成交冷門盤、大單位或貨尾則有較高佣金。
新城市廣場第三期住宅部分設有5座，每座樓高28層，合共提供792個單位，單位建築面積由683至1186平方呎，間格由兩房兩廳至三房兩廳連工人房，並主力提供沙田市中心罕有的三房兩廳連套房大單位。 住宅平臺花園位於四樓，設有多項設施，包括兩個游泳池、網球場、兒童遊樂場及花園等設施，只供第三期住客專用。 第三期住客也可以透過兩個升降機大堂前往商場一樓的士站、貨用升降機前住商場各層及利用三條天橋前往新城市廣場第一期及希爾頓中心。
它位於卑路乍街38號，由恆基地產、新鴻基地產（53%）和會德豐共同開發，提供341個單位，其中大部分為一居室公寓。 KENNEDY KENNEDY 38平面圖 38示範單位之一的連裝修經改動的一房間隔，按18樓J室搭建。 單位全屋佈置採用現代簡約風格為主題，合時尚及奢華元素。
KENNEDY 38平面圖: 樓盤受附近道路噪音影響
但如果真的以「120天付款辦法」搭配「高成數按揭」來上會，發展商定出的息口，首三年為低息期(3厘)，第四年則升至4厘，其後全期6厘。 「利奧坊．壹隅」提供了「兩房」及「兩房連儲物室」單位。 由於後者只有一柱，位於「1座A室」(447呎)，故不特別作分析，單位為光廁設計，向西北望昂船洲海景，準買家有需要時可按負擔能力作樓價排序。 KENNEDY 38平面圖 對比上三期的「利奧坊」，今次「利奧坊．壹隅」開放式單位比例相對少，主要由四柱單位提供，包括「1座D室」(209呎)、「1座N室」(206呎)、「2座D室」(208呎)及「2座M室」(206呎)，共有80個單位，四柱單位均屬黑廁設計，內櫳面積差異不大。
還有「1座P室」及「1座R室」的低層單位，均會受到毗鄰「嘉運大廈」阻擋，揀樓時都要份外注意。 Kennedy 38位於堅尼地城，位處第11區校網，附近有香港大學，鄰近中環、上環、西營盤、石塘咀和山頂一帶，附近有提供一條龍直升的聖士提反女子中學附屬小學和聖公會聖彼得小學等等名校。 購物方面，堅尼地城舊區有不少有格調的酒吧、餐廳，附近卑路乍灣更有24小時開放的海濱休憩用地，設有一個兒童戶外遊樂場及蔬菜種植展示區。 項目鄰近大型商場西寶城，步行只需7分鐘，方便居民下樓添置日用品。 無需擔心，Junto的「回贈確認書」條款清晰簡單兼具有法律效力，承諾絕不會反口。
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有關相片、圖像、繪圖或素描並非按照比例繪畫及／或可能經過電腦修飾處理。 賣方亦建議準買家到有關發展地盤作實地考察，以對該發展地盤、其周邊地區環境及附近的公共設施有較佳了解。 新城市廣場銳意發展成為全港首個智能商場，為更有效地運用高端科技向消費者提供貼心服務，新城市廣場三期將創亞洲先河在商場三期停車場率先引入「Car Searching智能車輛搜尋系統」，成為全亞洲首個商場提供這項增值服務。 車主只需透過入車時使用的八達通卡或信用卡，便可透過智能感應裝置即時搜尋座駕所停泊的位置，為善忘或對停車場環境不熟悉的車主提供便捷的服務。 KENNEDY 38平面圖 新價單中個別單位有加價，如6號價單的第1B座11樓A室，實用面積454平方呎，價單售價1,316.1萬元，對比今年6月份1號價單內、面積相同的1B座10樓A室，當時價單售價為1,241.7萬元。 是次最平的一房單位為2B座1樓H室，實用面積348平方呎，折實售價753.1萬元，呎價約21,640元。
縱然交通配套有優勢、開則上也盡量配合室內空間而採用慳位裝置，位於舊區的「堅尼地城」其最大隱憂就是景觀上變化，可能構成潛在影響。 一座物業組成的「Kennedy 38」，整個地盤呈長方形設計，住宅樓面盡量貼近「石山街」邊界，而挨近「卑路乍街」邊界則有較大比例作園林，開則上一層十三個單位，共提供341個單位，景觀也可分三類。 根據分區計劃大綱圖，「保發大樓」跟毗鄰「天成工業大廈」均劃為「住宅甲類」，故當地市場普遍認為，若把兩地盤合併可提高其發展潛力。 「天成工業大廈本身佔地面積約6,418呎，為一幢樓高13層的工廈，樓齡有46年，若重建為住宅，其可建樓面約為5.78萬呎。恒基在2017年收購逾88%業權後申請強拍，尚餘該2伙單位未能成功購入。恒地其後在同年10月初向土地審裁處申請強拍，但其後在強拍前成功購入業權。 KENNEDY 38平面圖 新加推的173伙，實用面積348至656平方呎，以兩房戶為主，提供113伙，另一房戶及三房戶各佔30伙。 價單定價由870.6萬至2,110.9萬元，呎價由25,017元至32,178元，扣除最高13.5%優惠後，折實售價由753.1萬至1,825.9萬元，折實呎價由21,638元至27,834元。 他指，標準分層單位戶型涵蓋開放式、一房及兩房間隔，實用面積由229至456方呎。
發展商新鴻基地產早於2010年初已對保發大樓展開收購，並在2015年底獲土地審裁處批准進行強拍，於2016年8月下旬成功以底價港幣7.5億元投得所有業權。 其中由保發大樓地盤面積約為8,822平方呎，樓高10層，屬商/住樓字，於1964年落成，規劃用途為『住宅 KENNEDY 38平面圖 (甲類) 』。 KENNEDY 38這經改動示範單位的睡房方面，以半開放式設計，並加入開放式衣架，方便掛上日常衣物。 至於浴室內則設有企缸，以暖灰啡色為主，看似呼應單位時尚簡約設計，不過浴室則沒有窗，屬於黑廁。
還有一點，部份1座向西南方的單位，原本可以望到較開揚的維港景色，但因毗鄰為「嘉運大廈」，可能需要選擇起碼中高層才可避過建築影響。 除了信和牽頭的錦上路站「柏瓏」推售外，市區也有新盤出場，包括恒基在大角咀的「利奧坊．壹隅」，為繼「利奧坊．曉岸」、「利奧坊．凱岸」及「利奧坊．曦岸」後的第四期。 樓盤共提供614個住宅單位，由開放式至三房單位均有提供，實用面積介乎 呎之間。 項目預計關鍵日期2024年5月29日，相當於樓花期約25個月。 由新地、恒基及會德豐合作發展、位於堅尼地城卑路乍街38號的「Kennedy 38」，預計在2021年11月份會推盤。 項目屬單幢項目，樓高30層共提供341個單位，預計關鍵日期在2023年2月26日，相當於樓花期約為16個月。
採用2.15厘或2.65厘，視乎準買家會否借盡80%，如果貸款額低於70%則可用2.15厘來計算；若高於70%-80%則用2.65厘。 以入場單位「6樓H室」為例，20%首期126.4萬元，80%餘額505.6萬元，首三年月供23,066元。 KENNEDY 38平面圖 不過由於第四年息口飆升至6厘，月供高達31,494元，故準買家要適時轉按才可以，是跟「靈活付款辦法+新按保」不同的地方之一；但好處卻是這種上會方式不用做壓力測試，只要發展商配額未用盡下，只要證明供得起便可以。
據成交紀錄冊顯示，涉及單位為16樓F室，面積264平方呎，一房間隔，於11月20日、即項目首輪開售當日以750.26萬元售出，惟單位最新顯示為簽訂臨約後交易再未有進展，估計買家已撻訂，料遭沒收5%訂金、即涉約37.5萬元。 另據資料顯示，KENNEDY 38前身為天成工業大廈，樓齡約四十六年的工廈，並於2019年1月獲屋宇署批出拆樓紙。 而根據新地年報資料，上述項目提供住宅及商舖部分，合共約6.6萬平方呎，而新地持有項目權益約53%。 至於另一個KENNEDY 38示範單位則按照18樓H室搭建，實用面積229平方呎，採開放式間隔，開放式廚房設計，大廳連接露台。
而連平台戶則集中2樓，最細有207平方呎，最大有686平方呎，平台最細為36平方呎。 頂層特色戶全盤有4個，集中33樓，最細為566平方呎，戶戶皆有34至201平方呎平台、天台最細都有491平方呎，而其中A、C、D室都有22至43平方呎的露台。 至於次選則為「B室」以及「N室」，因為其方位也扭向了西北及西，能夠望卑路乍街方向，較其他望向雅福台方向、應列為尾選的「G室」及「K室」較開揚一點。 一名16歲青年及一名27歲男子涉嫌在商場三期襲警被捕，案件交由新界南總區重案組跟進，於12月27日下午於沙田裁判法院提堂。
至於「山市街1E-1J號」，當中的「1E號」也曾被人以劃一價271.2萬元購入2-7樓及以668萬元購入1樓，其後取消交易；另外「1G及1H號」則也有數個位被人購入。 受制於新查冊制度，部份查冊網已不再提供買家及賣家的身份，故我們未能知道這些單位是否由單一人士購入，但從劃一作價來推算，估計是由財團購入，並不排除日後會重建。 舊樓併購的舊契樓項目，故可不受預售樓花同意書規管，可以隨時賣樓。 項目於2019年獲批建築圖則，並於翌年動工，並發展為今日一幢341個單位的「Kennedy 38」。 如果對於一手樓或二手樓的置業流程、或按揭安排等事宜有任何疑問，我們團隊早前已製作了一系列的懶人包，可按橙色字快速跳往。 KENNEDY 38的C室屬於標準樓層唯一2房供應，面積456平方呎，入屋設玄關及面向開放式廚房，廚房旁有窗戶助通風，廳長4.4米及闊2.45米，長形設計夠四正，一細一大睡房經短走廊連接，睡房1長2.1米及闊2.1米，夠方正，而主人房則設工作平台。 KENNEDY 38 1房單位分布B室、D室、G室、J至N室，面積287至332平方呎，大部分連套房設計。
）位於香港沙田區沙田市中心沙田正街2-8號，是新鴻基地產著名發展項目，由新鴻基地產旗下新鴻基工程有限公司設計、明輝建築有限公司承建及啓勝管理服務有限公司負責管理，整個物業分為商場及住宅兩部份。 L1-L3層為商場、L4層為平台花園連兩個泳池，L5-L26層為5幢住宅，分別命名為海桐閣、紫藤閣、蕙蘭閣、銀樺閣及紅棉閣；單位建築面積由683呎至1186呎，由兩房兩廳至三房兩廳連工人房均有提供，亦為沙田市中心最新及單位最大的住宅項目。 商場部份在1990年11月完成，住宅則在1991年4月入伙。 KENNEDY 38平面圖 揚 （J Loft），總樓面面積約33,995平方呎，屬單幢式設計，全盤只有83伙，樓高21層，住宅樓層佔18層，基座商場設於地下及1樓，住客休閑設施設於2樓。 實用面積由183呎 – 429呎，當中開放式有50間，佔全盤約六成；而1房有24間，至於2房只有9間；另外，亦有7伙平台特色戶，2伙內置專屬樓梯的頂層連天台特色戶，預計關鍵日期為2023年7月31日。 示範單位及售樓處設於長沙灣中國船舶大廈，設有1個交樓標準的一房示範單位，有望於6月尾至7月初開放予公眾參觀。
- 揚 （J Loft），總樓面面積約33,995平方呎，屬單幢式設計，全盤只有83伙，樓高21層，住宅樓層佔18層，基座商場設於地下及1樓，住客休閑設施設於2樓。
- 由新地、恒基及會德豐合作發展、位於堅尼地城卑路乍街38號的「Kennedy 38」，預計在2021年11月份會推盤。
- 「山市街1E-1J號」、「卑路乍街32號-32B號」都屬於七層高的舊式住宅。
- 驗樓時配合各類型合適檢測工具及儀器，檢驗單位內各項裝修部件，找出不達標問題，並紀錄於驗樓報告上，業主便可即時交予發展商跟進。
- 購物方面，堅尼地城舊區有不少有格調的酒吧、餐廳，附近卑路乍灣更有24小時開放的海濱休憩用地，設有一個兒童戶外遊樂場及蔬菜種植展示區。
- 當地產代理成功介紹客戶購買一手新盤，發展商會向地產代理發放價值樓價2-4%佣金作為獎勵，Junto將當中8成佣金，相等於樓價1.6 – 3.2 %回贈給你，即$800萬樓價，給你$12.8 – 25.6萬回贈，讓你的購樓預算更為鬆動。
- 當地產代理成功介紹客戶購買一手新盤，我們會將樓價1.2 %回贈給買家，明碼實價。
二按條款大致跟「一按80%」相同，首三年息率為2.15厘或2.65厘，其後4-25年則為6厘。 採用2.15厘或2.65厘，視乎準買家會否借盡二按而定。 計算後，首三年月供22,192元，第四年至二十五年供款額為24,825元，而最後五後則月供14,983元。 供款額不及「靈活付款辧法+一按」般跳升急速，但缺點卻是要通過壓力測試，月入需要有52,293元才可以。 KENNEDY 38平面圖 開放式單位中，光廁及黑廁比例各佔一半，其中「A室」及「F室」均為光廁之選，而景觀上則以「A室」扭向西北、望卑路乍街方向，較「F室」望向「山市街」及側望舊樓群為優勝。
KENNEDY 38的B室單位，屬於唯一面向西面的1房單位，開則四正，睡房長2.6米及闊2.3米，較為特色的是浴室設計呈「凸」字形，面盤、淋浴間及坐廁分明。 2017年1月16日，新鴻基地產斥5億元為第三期展開為期32個月的翻新工程，以太空為主題，並由巴馬丹拿集團負責部分設計，部分元素與翻新後的新都會廣場相近。 KENNEDY 38平面圖 工程分兩個階段展開，各階段為期約16個月；首階段工程將於2017年4月開始，約於2018年暑假完成，隨後的第二階段預計於2019年第四季竣工。
有些銀主盤不是交吉出售，單位略為陳舊，建議買家預留裝修開支。 加上管理費和水電費也可能欠交多日，買家最好先到土地註冊處了解單位所列明的欠款，以便預算金錢，另一方面，不必擔心會承擔了舊業主的個人債務。 如果屬「公開拍賣」，拍賣行會開出低價(明標形式)，建議各位買家先帶定臨時訂金(大約是樓價的3-5%)到場，如果買家每次叫價是全場最高，又獲銀主接受的話，拍賣行通常會與買家簽正式必買必賣合約，買家再交大訂金。 KENNEDY 38平面圖 很多業主都要透過按揭經銀行借款買樓，但萬一有業主出現財政困難，例如經濟轉差導致失業或減薪，無法繼續還款而斷供。
買家應留意合約上的條款，例如銀主不會負擔物業的負債，如管理費欠款、利息及法律費用等，也不負責還原單位內的非法改建等等。 有些銀主盤被視為「半契樓」，賣方一般無法提供完整樓契，每名業權持有人各自擁有物業一部分的權益，並與他人擁有的權益分開。 原因有很多，例如其中一位業主將自己的業權份額抵押比財務公司以獲取貸款，最後因拖欠貸款而被財務公司拍賣業權份額，也會令銀主盤淪為「半契樓」。 KENNEDY 38平面圖 當業主斷供按揭2至3期後，銀行或財務公司可申請收回物業，再做估價，再將物業拍賣，以貼近市價出售。 買家可先透過地產代理預約睇樓時間，留意部分銀主盤可能仍被租用 (連租約出售)能否成功睇樓要視乎情況。
發展商共提供了兩款付款辦法，包括「120天付款辦法」及「建築期付款」，其折扣額分別為6%及2%，但如果買家還希望選擇財務公司的「高成數按揭」計劃，折扣額會再減少1%。 也就是說若採用「120天付款辦法」再搭配「高成數按揭」，其折扣額為5%；而「建築期付款」之後再搭配「高成數按揭」的折扣額為1%。 相對「利奧坊」其他期數，項目因較貼近「深旺路」方向，高層可以望到維港及昂船洲海景，但因為望海方向的單位會有西斜問題，故開則上也採用了「蝴蝶形」設計，希望把海景單位扭向西南望維港、西北望昂船洲方向，而非一面倒向西面受西斜影響，在下文的揀樓攻略，我們詳談景觀對揀樓重要。 KENNEDY 38平面圖 另外，除了受西斜影響外，因樓盤較貼近馬路而有噪音問題，向海方向的單位也需要進行一定程度的噪音緩解措施，買家需要留意。