鳳儀街22號租盤 內容大綱
根據施永青先生過去談及空置的文章，為使物業買賣交易能順暢運作，市場上總要有一定數量的空置單位作為交易與交易之間的緩衝及潤滑劑。 一般而言，樓宇買入後要安排裝修，而出售或出租前，亦要花時間物色客人，空置在所難免。 鳳儀街22號租盤 如有興趣了解施生的看法，可參閱於2013年01月22日AM730內C觀點《香港需實行空置稅嗎？》一文。 其實施生過去兩、三年多篇談及空置的文章其實是很值得閱讀，亦啓發我去深入研究空置於樓市分析時的作用。
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若以正常應有的5%自然空置率去看，反映佔總存量80% 的A、B類的小型單位其實是最缺（私宅總存量為111.7萬個），面臨最嚴重的供不應求情況，這可解釋近年為何小型單位的樓價及租金可以跑贏大市。 至於B類單位（實用面積40至69.9平方米），2011年及2012年年末的空置率為4.1%，過去2年沒有太大變動，亦低於施生提出的5%自然空置率。 其實在考慮政府口中所說的空置時，當中必須知道有一些不能避免、臨時性的假空置存在。 概念與經濟學中的自然失業率一樣，好似香港目前3%的失業率基本已視為近乎全民就業一樣。
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如果有留意大埔一些上車屋苑的租務情況（例如大埔中心、昌運中心、新逹廣場、大埔廣場、太湖花園甚至村屋），租金過去2年甚至今天錄得很高的增長，租務市場現況與高空置數據不太匹配。 若扣除天賦海灣第1期及第2期分別有475個及740個單位，大埔區空置率則只有3.15%（空置量：940個）。 鳳儀街22號租盤 上車盤、基層盤集中的區域其空置率普遍較低，這與A、B類低空置的情況一致，如深水埗2.67%、觀塘2.56%、葵青0.73%、荃灣1.84%、元朗1.76%、北區2.13%。 尤其上述新界區域空置率普遍錄得下跌，反映該區就算有新盤落成後吸收速度甚快。
- 區內家庭住戶每月收入中位數為HK$ 21,750，年齡中位數為 40.7歲。
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- 在3D、收緊按揭成數及 + 3厘壓測等辣招下，今天仍買樓的人一定是最有實力、最有決心、自認睇得通及藝高膽大的買家。
- 根據恒隆地產2012年12月的年報（第75頁），已建成待售物業的數量有1,422個，包括君臨天下273個、浪澄灣1,126個、碧海藍天21個及君逸山2個。
其中一個原因，可能與未獲發滿意紙或轉讓同意書有關。 D 類及E類實用面積分別為100至159.9平方米及160平方米或以上的單位；這兩類單位存量分別佔5.43%及2.23%，合共7.76%，只佔總存量的小部份，這樣大面積的單位多屬豪宅。 2012年年末D 鳳儀街22號租盤 類及E類的空置率分別為9.28%（2011年12月：9.2%）及14.1%（2011年12月：10.17%），空置率水平比起中小型單位高出很多。 由於豪宅空置率高，以及租金銀碼較大，非一般普通市民所能負擔因而需求較細，受高空置影嚮而使到租金回報會較低。
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以呎租走勢看，港島區、新界及九龍區差距正在收窄中。 華懋集團由於不是上市公司，沒有詳細披露有關餘貨數據。 據報導，大埔寶湖路富盈門有122個單位、小欖青發里琨崙有86個單位，之前聽說會推出市場，但最終好像就沒有落實的銷售計劃。 鳳儀街22號租盤
於2012年年末，A類及B類私人住宅單位的存量，分別佔總存量的31.58%及48.82%，合共計佔80.4%。 看看表一，A類及B類單位2012年年末的空置率現為2.3%及4.1%，過去一年相關數據沒有變動。 有一點要強調，雖然3.76%空置率已扣除由未取得滿意紙或轉讓同意書的假空置單位，但仍包括正在裝修中的單位、已簽買賣合約、租約但未交付的空置單位。 因此，實際可供隨時使用的單位之空置率應低於3.76%。 若撇除未取得滿意紙或轉讓同意書的假空置單位，實際可供使用的空置單位量（空置率）由2011年末的44,115間（3.97%）減少2,087間（0.23%），至2012年末的42,037間（3.76%）。 雖然每年有約10,000個新單位落成，但市場吸收量比新落成量更大，反能多吸收多2,000個空置單位。 基本上，空置單位短缺的情況是較前一年度嚴重，反映剛性住屋需求強勁。
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但很多時候評論員談及空置率時，經常忽略考慮未取得滿意紙或轉讓同意書而導致的假空置單位。 如看深一層，整體空置短缺的情況於2012年間其實是變差的。 主要原因，根據官方定義，空置單位包括一些新落成但未取得滿意紙或轉讓同意書的空置單位。 如包括未取得滿意紙或轉讓同意書的空置單位，2011年12月末及2012年12月末的整體空置量分別為47,915個及47,997個，看起來好像沒有變動。 鳳儀街22號租盤 整體而言，2012年私人住宅存量為1,117,932間，較2011年淨增加7,371個（新落成扣除拆卸）。 而2011年12月末及2012年12月末的整體空置率為4.3%，基本上沒有變動，低於施主提出的5%自然空置率，雖反映出現供不應求的情況，但問題好似沒有想像中般嚴重。 至於第5項，就是可以供人隨時入住及使用的空置單位。
裝修佬 1,500 張裝修平面圖資料庫是全港最齊的平面圖庫存，您可以在這裡搜尋各屋苑大廈的參考平面圖。 看完上述分析後，私樓住宅空置率基本上屬1997年後的15年新低，以目前現有情況來看，反映香港私人住宅的資源運用已算是高效率的水平，沒有多大的浪費。 同時，由於私宅的使用率已達到很高水平，可以再擠壓的空間其實不多，尤其是普羅大眾所需的住宅單位更是十分短缺。 鳳儀街22號租盤 惟目前強勁的自住剛性需求下，唯一辦法就只是增加新屋供應。 但是，政府手上的生地、熟地亦十分不足，以及連開墾郊區土地的初步討論都面對很大阻力，這倒是一個很頭痛的問題。
由於租金回報低，再加上買家較為富裕，他們一部人寧願丟空也不出租單位。 C類單位實用面積為70至99.9平方米，佔總存量約12%。 空置率由7.68%大跌至6.13%，這應與大圍名城有關，因為該盤單位數量大及大多以C類單位為主。 鳳儀街22號租盤 筆者於2012年初到大圍名城睇樓，由於名城2期（單位數目1,368間）剛收樓及入伙，於2011年年末及2012年年初，有大量租盤同時放租，由於市場不能完全馬上吸收有關空置單位，以致有可能推高2011年年末的空置率。
沙田區空置率由2011年末8%跌至4.98%，2011年落成量為2,700個，大部份應為大圍名城2 – 3期，空置率下降及呎租上升，反映這些新落成單位於2012年間慢慢被市場消化。 鳳儀街22號租盤 至於2012年落成量981伙，應是溱岸8號，儘管溱8於2013年第2季開始交樓、入伙。 從溱8人伙後的呎租去看（$25 – $28），以沙田來說，算是不錯的水平，反映需求不弱。
但是，政府統計的過程中可能受到一些技術所限，沒有可能詳細計算出上述各種空置的原因，只能將上述情況全部統一歸納為空置。 2013年3月，九龍城市區更新地區諮詢平台經過研究後，提出將現有屬於「綜合發展區」的十三街分拆成為3個地段進行重建，而「五街」則可能分拆為「南北」用地，並且建議將南面用地的地積比率由5倍增至6.5倍，以增加重建的誘因及動力。 九龍城市區更新地區諮詢平台於3月25日通過初稿後，將會於4月月底展開第二階段諮詢，期間會舉行社區工作坊、專題討論、公眾論壇、簡介會、巡迴及流動展覽等。 2009年，随着《啟德發展計劃》啟動，多個香港政黨發起要求十三街的重建計劃重新啟動，惟市區重建局表示已經進行了多項復修計劃，至於會否重建暫時言之尚早。 「十三街」的80多幢舊樓近80%無業主立案法團；據知，收購十三街共逾2,000個單位成本逾100億港元，惟該處地積比率僅6倍，重建新樓面積與現時相若，利潤不高。 馬頭角道為十三街街區南面外圍的主要道路，亦為馬頭角的最主要交通樞紐之一，西起馬頭圍邨，為一條雙線單程的掘頭路，終望維港。
於下一篇文章都是將會討論空置率於樓市分析中的作用，並以過往香港及其他地方的樓市泡沫去闡述。 屯門空置率上升，應是瓏門1期有1,075個單位於2012年落成有關，但落成時間與住客正式入伙仍有一段「真空期」，空置率上升只屬暫時問題。 鳳儀街22號租盤 若扣除這些暫不能使用的假空置，屯門的實質空置率只有2.26%，其實屬較低水平，反映屯門與其他上車盤區域正處於供求緊張的情況。
2013年6月，市區重建局為了解決十三街逾200家車房成為重建最大阻力的問題，擬定於鄰近地區物色一幢工廠大廈，及將整幢大廈改裝成為汽車維修中心，及將全數受到影響的車房遷入經營，以避免車房結業而影響近千人的生計。 此外，市區重建局又聯絡香港房屋協會及房屋委員會等協助安置十三街的天台住戶，希望促成十三街重建。 木廠街為十三街街區北面外圍的主要道路，亦為馬頭角的主要街道，西起馬頭涌道，東接土瓜灣道，為一條雙線單程的街道。 鳳儀街22號租盤 街道規劃可分作兩部分：九龍城道以西為住宅區，以東則為工業區，座落著一些傳統工業大廈。 本公司擬使用閣下的個人姓名、電話號碼、傳真、地址或電郵地址處理閣下的申請、回覆閣下查詢並作地產代理服務的促銷及向閣下提供中原集團其他公司的資訊。 本公司在未得閣下的同意之前，不能如此使用閣下的個人資料並向閣下作直接促銷。
但問題又出現，市民總要有塊瓦片遮頭，唔買都要租，未上車但又有住屋需要的市民其實選擇不多。 任辣招有多辣，如何鎖死成交，只是將買賣市場的短缺壓力轉至租賃市場而已，房屋短缺的問題始終沒有因辣招而被處理過。 筆者認為，未來樓市在辣招下的走向，是會由剛性需求推動租金，租金推動樓市或者樓價，尤其今天仍是低息環境。 很多時候，在評估樓市是否存在泡沫時，空置率是一個經常被忽略的重要因素。
2012年8月，九龍城市區更新地區諮詢平台就市區重建的初步方案諮詢公眾後，所聘請的顧問公司在參考所收集得來的意見及社會影響評估的結果，以及與相關香港政府部門或者機構商量及討論後，調整了地區重建的初步方案。 如果閣下遇到系統問題或建議，請通知我們進行檢查和維修。 免責聲明： 本網站僅提供租樓、售樓、等資訊參考平台，並不涉入其中任何諮詢、交易。 本網站對各該物業之產權及其他相關資訊亦不作任何實質或形式上之審查。
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- 據粗略估計，單是十三街內的車房數目，便有超過190家。
- 十三街附近一帶的馬頭角街道，多見車房的存在，以及一系列工廠大廈。
- 若撇下這1,400個單位，空置率會跌至5.46%。
- 至於2012年落成量981伙，應是溱岸8號，儘管溱8於2013年第2季開始交樓、入伙。
筆者只是業餘閑聊而已，只是較快看到問題，但一樣也沒有甚麼可行建議。 但有一點我想講，在低空置、未來低供應及辣招下的私宅市場走向。 在3D、收緊按揭成數及 + 3厘壓測等辣招下，今天仍買樓的人一定是最有實力、最有決心、自認睇得通及藝高膽大的買家。 大多市民的看法是，市況慘淡不如等一等、租住樓先、睇定D先決定啦。 在面對現有私宅低空置、未來低供應及租賃需求上升，未來租金上升似乎應是不爭的事實（尤其上車盤、基層盤）。
加上11條直街街道狹窄，每條只有大約10米闊，故此需要重建物業騰出地方，以改善環境的要求亦遇到阻力。 鳳儀街6號位於土瓜灣鳳儀街6號（中原樓市片區：土瓜灣）。 鳳儀街22號位於土瓜灣鳳儀街22號（中原樓市片區：土瓜灣）。 代理歡迎業主放匙最主因係方便自己睇樓，D客有時睇樓唔係睇一、兩間，要每個單位約業主夾時間係好煩，又怕約左業主等得耐打黎嘈，由其工商物業，好多時要過幾區睇樓，好難就時間。 由於本年落成的單位一般要在下一年度才被入住及使用，若餘下5個月的落成量並不能追回少落成的部份，筆者擔心明年出現較大的供應落差，使到2013、2014年末空置率出現較大幅度的下跌，因而推高租金。 其實有關數字並算太不多，尤其扣除個別囤積不賣的發展商餘貨後，僅屬一些少量的貨尾單位及正常數量的待售單位。