當然，這些居屋優點是附近環境較佳，遠離市中心，以及景觀開揚，抵銷上述負面因素。 「半山居屋」環境取勝，「方便」輸蝕，故購買這類居屋時需要衡量以上各種因素。 有測量師分析，以往半山是新發展地，通常撥作發展公營房屋。 第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國指，以前土地供應不太緊張，私人住宅集中在市區發展，新開發土地用作發展公營房屋，半山是新發展的一部分，通常興建公營房屋。 屋苑設施能提供居民基本的生活需要，使到這個擁有約15,000多人口的屋苑成為一個自給自足的小社區。
展望未來幾年，隨着環球經濟穩健復甦、欣欣向榮之際，香港更會獨自憔悴，因為貧富懸殊勢將愈演愈烈！ 事實上，中央政府19大會議的重點議題，也包括了經濟結構優化和可持續性，以及如何令經濟發展成果能更合理、更有效地分配，令更多市民開心。 政府外判工蛇王成風，工作時間瞓覺做運動，街道垃圾無人清，主責部門卻放任懶理，任由公帑被浪費。 過往養不少「大懶蛇」員工的食物環境衞生署再下一城，被市民揭發西環士美非路熟食中心有通宵更清潔外判工當值時「蛇王」，工作毫不認真，躲懶不清潔該熟食中心，更全組總動員大覺瞓，甚至自備充氣床墊及眼罩幫助入眠，十分養生。 工會指，食環署監工人數太少，造成外判工有機會「蛇王」；食環署則稱會調查事件。 樓市熾熱，政府資助出售房屋成為搶手貨，3月的二手公居屋買賣再創近月新高，當中二手居屋註冊量創22個月新高。
穗禾苑好唔好住: 成交記錄
然而今次在新居屋錦駿苑的現場，我感覺不到這份可愛。 最近我都幫NOW TV樓市每日睇拍了一個專輯，分析這4個屋苑… 美聯袁新濤稱，清麗苑有樓睇放盤叫價普遍企穩六球以上，惟入門盤可放眼連租約的兩房放盤，原叫價六百萬元，最近減價20萬元，以580萬元放售。
但到置業一環，買不到樓的人未必是能力不足、也絕非不刻苦勤儉，只是沒有父蔭，儲不到首期！ 公屋或居屋家庭出身的，無法搭上私樓樓市的順風車；若要租住私樓的，收入更是被租金連年蠶食，無法累積財富，更遑論追上樓價！ 這才是真正的不公義、真正的「不同起跑綫」﹗筆者上周倡議的「首置按揭放寬至8成、8年禁租禁售」也是同一出發點。 事實上，歷史上第一期（1980年）的居屋何文田俊民苑、火炭穗禾苑，都是毋須補價，住滿禁售期便可於自由市場出售！ 下一步，則是按此優化的補價機制，把現存出租公屋出售予租客，把公屋私有化。
穗禾苑好唔好住: 火炭 熱門屋苑
屋苑雖然位置吊腳，但對外交通尚算方便，屋苑特設兩條接駁巴士前往青衣城及港鐵葵芳站，車程需時五至十分鐘。 喜歡在翠綠環境下過二人世界，居屋穗禾苑是不錯上車選擇。 屋苑是第一代居屋，落成於上世紀八十年代，9座物業坐落火炭半山，環境舒適，而且設基座商場及街市，民生商店林立，日常購物不用愁，兩口子隨時可以買餸玩煮飯仔，温馨滿瀉。
去銀行做定期存款，回報雖然未必及得上股票、債券，但勝在夠穩陣，而且簡單易明，難怪不少穩健投資者皆鍾情這種收息工具。 眾所周知，金銀淑是韓國有名的「神級編劇」，雖然叫價 1 億韓元一集，但她筆下的都是人氣又經典的作品，包括《繼承者們》、《鬼怪》、《太陽的後裔》等。 早前在 Netflix 上架的《黑暗榮耀》，雖然是金銀淑的第一套「復仇」劇集，卻迎來了觀眾的高度讚賞，掀起了追劇熱潮之餘又帶起了無數話題。 然而，原來在《黑暗榮耀》之前，金銀淑也有失手的作品。 今次《和你搵盤》鎖定15,000元的租金預算，看看九龍市區有何選擇，其中一個更是谷友業主盤，馬上跟大家一起看看。 雖然坐落火炭工業區，但「彩禾苑」卻偏向整個工業區的西面，故距離港鐵「火炭站」有大約20分鐘步距。
穗禾苑好唔好住: 最新消息
由2012年最初提交的方案，佔地約92,572呎的「彩禾苑」是建議用五倍地積比率發展，並興建兩座30-31層住宅，提供520個單位，容納1,660人。 但其後在2013及2014年提交的方案卻有所更改，最終地積比率升至5.8倍，興建一座41層高住宅，提供806個單位，容納人口增至2,482人。 疫情爆發第三波，不少看淡後市的業主持貨心態轉弱，不難發現最近有愈來愈多以往較少有放盤的單位錄得成交個案，其中又一村花園及鯉景灣日前也錄得成交，兩位買家不約而同是區內住客，等待多時，見到心頭好出現即入市。 山應該比較好，但距離山坡挺近的，視野是否廣闊視乎你的單位，跟同區其他屋苑，尤其近海、運動場那邊比，相差甚遠。 至於生活配套，一向不是馬鞍山的強項，但附近也有些民生商場，將來大圍站也會有大型商場，應該會有所改善。
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- 雖然上車目標未必能夠高攀片中暗示的九肚山豪宅新盤做上等人，但住半山過遠離煩囂生活一樣無問題。
- 不過，從港鐵站返家就要上樓梯，甚考腳骨力，幸而有小巴途經屋苑彌補不足。
- 雖然景觀開揚，但同樣因地理位置較隔涉，來往鐵路需接駁小巴。
- 18區當中，如果要選出最健康嘅區域，沙田區絕對係三甲之一！
- 如穗禾苑入場費僅450萬元，另一個屋苑康盛花園成交實用呎價更不超過1萬元，箇中原因是甚麼呢？
沙田區的火炭@中原樓市片區，區內共9,429個私人住宅單位，涉及人口共39,705人。 主要街道包括樂景街(火炭段)、火炭落路下、火炭桂地。 另外，區內主要屋苑包括 駿景園,銀禧花園,穗禾苑,御龍山,晉名峰。 區內家庭住戶每月收入中位數為HK$ 48,400，年齡中位數為 42.7歲。 港九街坊婦女會孫方中幼稚園(穗禾苑)（HK&KKWA SUN FONG CHUNG KINDERGARTEN ）是位於沙田區的一間非牟利幼稚園，屬於男女校，該校有參加參加香港教育局的2022/23學年幼稚園教育計劃。 港九街坊婦女會孫方中幼稚園(穗禾苑)給予兒童一個健康快樂的童年,讓他們在愉快的學習環境中獲得「智能」,「體能」,「美藝」,「情緒」及「社交發展」的培育,以達致全人發展。
穗禾苑好唔好住: 樓市升值非人人受益 貧富差距難收窄
至於第二期則在1996年落成，由「8-11座」組成，當中「E-H室」以望內園景為主，而「A-D室」則望火炭山景為主。 位於火炭半山之上的「穗禾苑」，可俯瞰整個沙田市中心景觀，不少單位均望「沙田馬場」及「城門河」景緻。 雖然景觀開揚，但同樣因地理位置較隔涉，來往鐵路需接駁小巴。 屋苑自設商場，也有穗禾廣場，但最大賣點卻是屋苑屬於第一代居屋，故可在不用補地價的情況下進行買賣。 沙田區人口多，因此誕生了不少伙數高屋苑，沙田第一城便是其中一例，由長實、 穗禾苑好唔好住 新鴻基、恆基、新世界等龍頭發展商合作發展，52 座物業提供逾 10,600 伙單位，分 7 期發展，主打細兩房，適合上車自住或投資放租。
否則，即使有大量家庭購入公營房屋，在現時的補價機制下，他們的財富增長始終不能追上私樓市場，無法換樓離開公營房屋體系。 為甚麼只看私樓業主﹖因為「50%自置物業家庭」中，有15%實為資助出售房屋（主要為居屋和租置單位），這些業主需要按單位市值補價，才能在自由市場轉售。 「可間一房」的單位佔比例較多，共有11柱單位提供，面積分為394呎、401呎、403呎、405呎及439呎。 幾柱單位中，除了面積達493呎的一房單位，入屋設有一個約23呎的玄關外，餘下間隔面積相同，要視乎個人對玄關需求。 至於394呎、401呎、403呎及405呎，內櫳接近均等，故同一價格、同一景觀下，應該先選面數較細的單位。
穗禾苑好唔好住: 【樓市現象】穗禾苑位處沙田名校網戶戶擁露台 單位呎價未過萬仲平過天水圍樓?
港九街坊婦女會孫方中幼稚園(穗禾苑)新生適應期、小一適應活動、親職教育、與社區機構合辦社區活動。 至於公屋方面，香港置業研究部董事王品弟表示，據土地註冊處資料顯示，3月錄68宗二手公屋(包括已補地價的自由市場及未補地價的第二市場)註冊，較2月的33宗增加逾1倍，創近8個月新高。 美聯物業房地產數據及研究中心高級經理張蓓蕾表示，二手住宅市場交投暢旺，二手居屋亦跟隨大市上升，其註冊量已連升3個月，3月份宗數按月升幅高達46%，甚至比起整體二手住宅按月升約30.7%更高。
至於火炭區內私樓就主要集中在港鐘「火炭站」旁，當中最著名就是「御龍山」，由信和及港鐵合作發展。 位處鐵路站上蓋成最大優勢，這個由十座組成、合共提供1,375個單位的項目，面積由499-3,070呎不等，以兩房、三房及四房為主。 項目的「AB室」主要向東，望向沙田方向及城門河一帶，打側能望到馬場景。
穗禾苑好唔好住: 學校特色
截至2020年6月止，御龍山平均呎價約為17,750元，一個實用565呎的兩房也要900萬元過外，而月租也高見20,000-21,000元。 其中一宗為又一村花園的成交，中原地產高級分區聯席董事余社朝表示，分行最新促成又一村花園本年第2宗成交，單位為B7座高層B室，實用面積1,562平方呎，三房套房間隔，另設工人套房，擁100平方呎露台。 穗禾苑好唔好住 穗禾苑好唔好住 原業主今年6月開價4,000萬元，因疫情再次襲港，遂調低叫價至3,880萬元即獲洽購，加上買家誠意十足，終累減270萬元，以3,730萬元連車位成交，折合實用呎價23,880元。 相比屯門區，同坐落新界西的葵涌早期居屋悅麗苑，樓價一樣親民。 該項目最煞食的是鄰近港鐵荔景站，為荃灣線及東涌線的轉車站，交通便利，惟周邊欠缺大型商場及玩樂設施。 美聯袁新濤表示，悅麗苑最平兩房放盤原叫價520萬元，業主現降價至515萬元放售，較一個港鐵站之隔的居屋清麗苑平一截。
- 不過，屋苑缺點在於貼近屯門公路，面向街的單位難免嘈雜。
- 陳凱超指，買家屬於區內換樓客，見鯉景灣3房套則王長期缺盤，一有放盤即馬上承接。
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- 港九街坊婦女會孫方中幼稚園(穗禾苑)（HK&KKWA SUN FONG CHUNG KINDERGARTEN ）是位於沙田區的一間非牟利幼稚園，屬於男女校，該校有參加參加香港教育局的2022/23學年幼稚園教育計劃。
- 美聯丘松原指出，最平放盤為兩房戶，叫價610萬元，實用呎價15,885元。
- 不過，由於位於山上的穗禾苑，屋苑位置頗為「吊腳」，住客需要在火炭或沙田港鐵站轉乘小巴或巴士才可抵達屋苑。