爪哇控制在2015年，以總代價逾十億元售予深圳中洲集團或相關公司，但當中並未包括跟政府磋商的補地價金額。 其後中洲控股在2017年為「惠康倉」完成補地價手續，金額為35.8億元，相當於每呎補金額3,583元。 牛奶公司把「綜合發展區」中的「惠康倉」以暗標形式招標，終由爪哇控股以5.55億元，力壓新地、信和、九建等財團中標。
因此，我們都建議大家，揀樓時盡量揀選高層單位，低層單位避之則吉。 樓前方就是御龍山以及火炭鐵路大樓，其實透過航拍片，即使前方景觀開揚，但10樓望出去仍難望到城門河，因為前方的建築物，如體院等會遮擋河景。 火炭私人屋苑 將航拍機升至25樓，向南的單位就能望到開揚的城門河景觀，但要注意的是第1座E至G室，以及第2座的F室，將被御龍山削去一部分河景，而且23樓或以上，才能避開前方的「火炭鐵路大樓」。
火炭私人屋苑: 火炭公共交通
至於景觀方面，一線單位以向南望山景的單位較吸引，較不受噪音及工廠味道影響；其次向西面的山景觀；第三選擇為向東面內園，因會兼望少量工廠景；以及尾選則為向北內園，會望到少量工廠景的單位。 衡量及歸納各項因素後，按位置交通、配套、間隔及景觀等因素，其間隔提供較大單位為主，故我們會給間隔3分；其位置距離火炭站較遠，卻暫時未有太多交通設施，故只能給予1分，景觀也不見得特別標緻，同樣只得1分。 位於火炭半山之上的「穗禾苑」，可俯瞰整個沙田市中心景觀，不少單位均望「沙田馬場」及「城門河」景緻。 雖然景觀開揚，但同樣因地理位置較隔涉，來往鐵路需接駁小巴。
- 一直經過「坳背灣街」的工業區路段，日間繁忙人多車多，晚上則會人煙稀少，單身女士回家會有點危險。
- 「兩房梗廚連工人房」共有五柱提供，首選為「1座6-48樓H室」較值得認購。
- 發展商今天首度開放2個現樓示範單位予傳媒參觀，均為向南城門河景三房戶。
- 彩禾苑屬單幢式項目，共提供806伙，預料今年完工。
- 以下介紹當中的11座低層F室，實用面積974方呎，採3房1套間隔，另設工人套房，裝潢簡約清雅，望泳池及山景，最新叫價1380萬，實用呎價約14268元。
「惠康倉」佔整個「綜合發展區」約四成面積，佔地215,280呎，最高可建樓面約為860,000呎，每呎樓面地價逾640元，並正式在2004年7月30日把業權轉讓爪哇。 如果對於一手樓或二手樓的置業流程、或按揭安排等事宜有任何疑問，我們團隊早前已製作了一系列的懶人包，可按橙色字快速跳往。 香港工业北移，自2000年开始，不少艺术家在火炭工厂大厦设立工作室，超过60名艺术家分别建立个人或联合工作室共20个，从事绘画、雕塑、陶瓷、版画、摄影、录像、数码媒体、表演或其他创意工业。 昔日的“火炭”倚山临河，水退时为滩，故称为“河滩”或“可滩”，按客家话即为好的滩，其后因口音问题，误称为“火滩”，一音之转更被称为“火炭”，一直沿用至今。 邻近乡村组成“火炭约”方便村与村之间的联系与合作，包括火炭、拔子窝、落路下、河沥背、九肚、石寮洞、山尾、 黄竹洋、长沥尾、凹背湾、龟地、禾寮坑、赤坭坪、马料等村。 “火炭”村民姓鄭，原籍廣東省五華縣，避亂遷居博羅縣，後因民貧地瘠，於清雍正年間（約1730年）再移居現址。
火炭私人屋苑: 火炭「工業」色彩將再褪色
對於真的鍾情「彩禾苑」的準買家，究竟又有什麼值得注意？ 今次《和你搵盤》鎖定15,000元的租金預算，看看九龍市區有何選擇，其中一個更是谷友業主盤，馬上跟大家一起看看。 以635.6萬元樓價計算，買家借取60%按揭，自己預備40%首期 (相當於254.24萬元)，同樣地因在支付訂金過程已支付了10%，故上會前需多預備樓價30%(相當於190.68萬元)。 至於月供跟「即供計劃」差不多，每月供款15,068元，月入約有36,089元便可過壓測，首筆開支也多，約要有277萬元才可進駐最平單位。 若採用「開心120天付款計劃」，準買家可獲最高折扣額15%，以入場單位計就是617萬元，但買家就要有早上會的心理準備。
早期村民多從事耕種，部份飼養家禽，以自用為主，甚少擔到九龍出售。 昔日的“火炭”倚山臨河，水退時為灘，故稱為“河灘”或“可灘”，按客家話即為好的灘，其後因口音問題，誤稱為“火灘”，一音之轉更被稱為“火炭”，一直沿用至今。 鄰近鄉村組成“火炭約”方便村與村之間的聯繫與合作，包括火炭、拔子窩、落路下、河瀝背、九肚、石寮洞、山尾、 黃竹洋、長瀝尾、凹背灣、龜地、禾寮坑、赤坭坪、馬料等村。 根據記者現場觀察，由於火炭穗禾路的浸會大學職員宿舍位於山腰位置，屋苑遭不少樹木包圍。 而不少低密度私人屋苑亦一同位於山上，惟期間沒有發現猴子的蹤跡。 浸大發言人晚上回應《香港01》查詢指，有關影片的片段所見情況，發生於約3年前，當時已即時跟進及為泳池進行徹底消毒和換水。
火炭私人屋苑: 地產代理公司資料
這也意味若果「中洲控股」出事，主力香港業務的「中洲置業」也可能受牽連。 另外，主打2房單位的銀禧花園本月暫未有買賣，以往每月成交亦只有約5宗以下，上月卻彈升至10宗，成為區內成交最多屋苑，平均呎價約14587元。 中原地產許秋偉稱，4座高層E室，實用面積506方呎，2房間隔，遠望馬場景，以760萬易主，為屋苑該月造價最高的單位。
屋苑自設九萬呎商場、且提供2,115個住宅車位，故車位比例充足。 「駿景園」分了兩期發展，是新地跟港鐵合作發展的項目，第二期位置較靠近山邊，而第一期則靠近「大埔公路」方向，望沙田馬場景，合共提供2,504個住宅單位。 當中只有第一期提供兩房戶型，但全數屬於「2、3、5座」的內園方向，所以沒有馬場景可言。 我們參觀的放盤「第5座」，已經算是內園較開揚的一批，因為「2及3座」都被第二期阻擋。
火炭私人屋苑: 九龍城區
所以來到大堂，仍有一點80年代的二手樓感覺，由於進入大堂前都要經過幾級小樓梯，如果要搬運大型家具，就要看看搬運公司是否收取額外附加費了。 現時景泰苑已陸續入伙，惟有個別單位出現水龍頭漏水、打風後牆身及天花出現滲水等情況，有業主驗樓時，驗樓師更直接批評景泰苑手工欠佳，質素僅達合格水平。 除建築質素外，屋苑位置正正位於繁忙的太子道東旁邊，面對車路嘈音，不少單位都安裝了由房屋署設計的「雙層減音窗」，惟該設計暫未獲太多正面評價。
同時重售14個位於長沙灣麗翠苑的單位，售價最平134萬元;最貴約341萬元。 房委會將於今年推售新一期居屋，6個屋苑合共提供4871伙單位，分別位於將軍澳雍明苑、何文田冠德苑、長沙灣凱德苑、葵涌尚文苑、馬鞍山錦暉苑及沙田旭禾苑。 其中位於火炭港鐵站旁邊的旭禾苑，前往乘搭港鐵列車只需5分鐘步程，可謂交通極為方便。 這個由九座組成，合共提供2,261個單位的項目，標準面積由 呎不等。 參考土地註冊處紀錄，一個最細兩房也索價680萬元左右。
火炭私人屋苑: 火炭(香港沙田地名)
美聯物業高級營業經理黃國輝稱，位置上鄰近港鐵馬場站的駿景園，10月份未有成交記錄，而9月的買賣均屬內部轉讓個案，難以作參考。 8月份，屋苑錄得10座中層G室，實用面積974方呎，向南，享有馬場景，單位早於今年2月起連租約以1750萬放盤，最終買家「無樓睇」下斥1698萬接貨，高市價8%。 屋苑現有約50個放賣盤供應，只有1成比例為2房單位，最平叫價約990萬起跳，其餘屬3房單位，入場費約1150萬。
部份綠表家庭客，具有相對穩定的經濟實力，在價錢有折讓的情況下，寧願購入空間較多的單位，故3房為首選。 以四房單位為主打項目，分高密度及低密度單位，5座高密度，高約22層，10種特色單位，命為「星級寶藏」，每戶設露台，低密度單位設私家花園及天台花園，Penthouse設空中花園， 逾11呎至14.5呎特高樓底，豪門大宅氣派。 火炭私人屋苑 美聯物業詹毅揚表示，銀禧花園現有約50個放盤，約一半單位望向馬場，叫價約720萬起，望山景單位入場價則約690萬。 近來時有馬騮侵擾民居，除了直攀外牆圖從窗口竄入偷食糧外，原來猴子們在悶熱天氣下，更會尋找「避暑勝地」。 據近日網上流傳一段影片片段，拍攝人從高處拍攝到，一批馬騮闖入沙田火炭穗禾路香港浸會大學高級職員宿舍會所游泳池，肆無忌憚暢泳及嬉戲。 正因第二、三期涉及不同業權，故需要跟業主協商收購，所需時間難以預計。
火炭私人屋苑: 沙田區
至於升至約49樓的高層單位，河景則更加遼闊，但始終御龍山都會遮擋第1座E至G室，第2座的F室，以及第3座B至D室的部分河景。 火炭私人屋苑 「晉名峰」是唯一一個屋苑，原本是大學宿舍，但其後大學把土地交回政府後，政府在2002年推出拍賣，終由永泰及南豐聯手以6.6億元投得，較底價高出57%，以可建樓面436,265呎計算，每呎地價1,513元。 跟「御龍山」、「銀禧花園」及「駿景園」不同之處，並非座落在火炭港鐵站以南的項目，而是座落在火炭站以北。
另一個火炭私樓為豐景花園，新近2房成交都是500餘萬元左右。 港鐵火炭站一帶共有3個大型私人屋苑，包括御龍山、駿景園及銀禧花園。 利嘉閣地產首席聯席董事歐陽肇青表示，近期火炭區的二手交投不多，9月及10月分別錄得4宗及約6宗買賣，表現大致相若。 區內周末的睇樓量整體少近一半人流，客源主要來自換樓客，他們的入市態度頗為審慎，亦有部分準買家肯還價約5%至10%，儘管區內願意議價的業主仍然不多，但議價幅度已由1、2個月前的1%至2%，擴闊至現時約3%至5%。
火炭私人屋苑: 地產博客
美聯物業首席高級營業經理詹毅揚表示，火炭四大屋苑早前成交稍為好轉，以往每月合共只有4、5宗成交，然而5月份彈升至約25宗。 多個新盤於5月下旬起推售，但客源不同，未有對區內二手造成影響，反而是過去多月累積的購買力一下子釋放，不過，業主議價幅度由3月份約一成，收窄至目前只有約1%，個別更是「零」議價空間。 長直客飯廳開則分明，露台工作平台合併，但外望景觀以望「星凱．堤岸」及俯瞰火炭工業區為主。
擬以市價63折出售的今期居屋提供約7047個單位，售價約123萬至513萬港元。 屋苑包括火炭彩禾苑、粉嶺皇后山山麗苑、馬鞍山錦駿苑及鑽石山啟翔苑。 當中只有彩禾苑預計可於本月入伙，其餘山麗苑、錦駿苑及啟翔苑、分別預計至2021年11月、2023年2月及2023年5月才入伙。
火炭私人屋苑: 火炭交通站點
買家置業後，可能數年後會因為財富增長而細屋搬大屋，因此搬屋後原有居所安排亦為另一學問。 彩禾苑位處的火炭區，現時正處於轉型階段，備受用家注意，惟現有部份工廈不會短時間內重建，因此可見區內將有一定數量的租務需求。 故買家日後搬屋後，除了可選擇賣樓外，亦可選擇補地價後出租，料將可獲得不俗回報。 3房單位私人住宅市場供應少，即使有放貨，樓價亦可能過千萬，部份買家寧願轉為居屋白表市場。
火炭私人屋苑: 成交記錄
粉嶺山麗苑有3,222伙，截至今日共售出837伙，即售出不足三成單位，餘下仍有2,385伙可供選購。 現時房委會按次序仍在安排家庭申請者揀樓，即最後揀樓的一人申請者只有山麗苑可選購。 繼鑽石山啟翔苑、馬鞍山錦駿苑相繼售罄後，火炭彩禾苑亦在今日（29日）悉數售出，現時只剩下約2000伙粉嶺山麗苑可揀。 因為區內只得銀禧花園內的銀禧街市稍具規模，但距離屋苑路程至少10分鐘，加上沿途無遮蔭，炎夏及大雨的日子要買餸煮飯並非易事。 據早前房屋署提交的資料，大廈連同地下及防火層，可能樓高達46層，是歷來最多層數的居屋，曾被戲稱為「摩天居屋」。
火炭私人屋苑: 火炭星凱．堤岸首批268伙 折實售617萬起 均價較柏傲莊III平5%
但樓層夠高，所以不太壓迫；而且經過走廊，直入有兩間房，主人房更設有轉角窗，連沙田城門河景也能飽覽。 這個放盤也是放租為主，因為想找買賣匙盤，近期都相當缺盤，參考近幾個月的御龍山兩房成交，全數1,000萬元過外，也就是，如要做按揭，你最少預備一半首期，即500萬元才可以。 就如這個單位，銀行估價1,042萬元，首期連雜費起碼要572萬元。 房委會去年推售的「綠置居2019」共兩個新發展項目，即柴灣蝶翠苑和青衣青富苑，合共3,696個單位。 蝶翠苑提供828個單位，單位實用面積由約187平方呎至約320平方呎。 青富苑提供2,868個單位，單位實用面積由約187平方呎至約471平方呎。
火炭私人屋苑: 火炭鄉村
若純粹從預算角度出發，又認為沒有儲物室或工人房的需要，則甚至可選擇「1座6-48樓A室」，面積會再細一點。 火炭私人屋苑 火炭私人屋苑 「1座A室」會扭向東面，必須選擇極高層才能避過日後「港鐵未發展用地」的影響；反觀「2座F室」則朝向南面，高層可避過前方「火炭鐵路大樓」望過去沙田河景。 「兩房梗廚連工人房」共有五柱提供，首選為「1座6-48樓H室」較值得認購。 以方位來說，「1座H室」能夠望到雙邊景觀，向南高層可透過火車站，望到沙田河景，而另一邊則望向御龍山方向，其工人房也置於廚房外，且有通風窗，比起置於廚房及沒有窗，其可用性較靈活一點，但這個單位的隔音鯺比例多，需計入實用面積。
火炭「彩禾苑」位於「禾上墩街」，前身是以短期租約租予城巴作巴士車廠的用地。 過去城巴在火炭區共設有三個車廠，包括「新竹街」、「桂地街」及「禾上墩街」，但因應政府在2011年宣布復建居屋，地政總署在約滿後把地盤收回，並撥作公營房屋發展。 該地原被劃作「工業用途」，及後向城規會改劃後轉化成「住宅甲類」用地。 如果買家在簽臨約時選定了「即供按揭」，但其後發現銀行不受理又如何? 買家必須在簽署正式買賣合約後30日，但不遲於成交日前30日提出申請。
傳統上狗肚山被認爲是火炭的一部分，但因現在的九肚山住宅區的地理環境和道路系統自成一區，現多被視爲獨立的分區。 屬於火炭區的豪宅級別，故身價也拍得上「御龍山」，平均呎價高達15,100元，一個實用596呎的單位也要約900萬左右才能入場。 當中除了「5室」及「11室」為三房間隔，實用面積617呎外，項目以兩房單位佔多，面積介乎 呎大。 翻查土地註冊紀錄，「穗禾苑」今年共促成45宗二手買賣，一個兩房平均價售約 萬元、而三房則690萬元。 房委會也強調，改劃不會削弱火炭半山區居民的「80M」及「81K」的公共交通服務。 但上述兩種付款辦法也受制於銀行是否受理「樓花按揭」，若果銀行不受理的話，買家就只能放眼於「建築期付款」，當然折扣額最低，只有11%，但卻可把成交期拉至物業落成時，屆時可以現樓身份申請銀行按揭，有需要還可申請新按保。
《胡．說樓市》團隊在樓盤附近放置航拍機，四座物業當中第二、三、五座設於地盤西面，樓盤以西遠眺居屋「穗禾苑」的遠山景。 但向西面的最大影響是有西斜問題外，低層單位會望到火炭路。 「火炭路」屬於接連「獅子山隧道」、「沙田路」及「城門河」直接進入火炭工業區的一條主要道路，故平常也會很多車輛經過，故低層較受車聲影響外，河道對面也會有用地會作骨灰龕，買家需留意。 由於「火炭路」呈彎曲向火炭工業區方向延伸，我們以航拍機實地飛航經驗來看，對第五座的影響較大。 「凱堤」的前身，實情是由牛奶公司持有的「惠康倉」。
至於火炭彩禾苑，雖然所提供的伙數最少，而且交通上明顯輸蝕，但將有約120伙三房兩廁間隔的的大單位，預料將吸引大批家庭申請者。 大單位內有兩個廁所，買家可以將其中一間用作主人房的「套廁」，實用性較高。 買賣方面，銀禧花園9月及10月分別錄得1宗及2宗買賣，全屬2房單位成交。 郭氏透露，市場錄得8座高層H室，實用面積506方呎，外望山景，於10月初以市價663.8萬成交，據了解原業主於8月放賣單位，叫價最高至820萬，最後因急於換樓關係，連減五口價，累減156.2萬後沽貨，減幅接近2成。 現時，屋苑的較實在的盤源約10個，約3、4個放盤外望馬場景，其實則望山景，叫價可相差1成。 由於御龍山有不少業主自住，因此現時的可獲安排睇樓的單位約30個，鎖匙盤則只有約1、2個，屋苑主攻3房單位，有不同實用面積提供，其中「細3房」的入場價約1250萬，另有少量2房戶放盤，叫價約1000萬。