想了解自己可負擔什麼類型的物業、負擔能力多少，事前「識計數」相當重要，筆者建議各位置業前，善用網上「按揭計算機」，亦要留意「最新按揭措施」，避免上車「觸礁」。 自財政預算案中推出「波叔Plan」，將按揭保險的樓價上限放寬至1,920萬元，不少首置及換樓人士亦受惠其中。 想知自己可買到什麼類型的物業、負擔能力多少，事前「識計數」很重要！ 筆者建議大家於置業前，善用網上「按揭計算機」及先了解「最新按揭措施」，避免上車「觸礁」。 根據由香港金融管理局發佈的指引，銀行在敍造自住物業按揭貸款的時候，須遵守按揭成數上限的規定。 而按揭保險計劃則為銀行提供按揭保險，使銀行可以提供高成數的按揭貸款而毋須承擔額外的風險。
波叔的成功絕非僥倖，認識波叔的人，都知他極其勤力，平日勤於研究物業資料及市場走向，亦經常馬不停蹄地四處睇舖。 筆者認為，我們未必應該把問題看得太簡單，亦不宜凡事都批評第二代。 其實當年97金融風暴時，不少第一代物業投資者亦曾面對大小不同的困局。
波叔plan: 波叔Plan按揭成數
所有未償還的私人貸款、按揭、循環貸款、信用卡等等的貸款都會納入壓力測試計算。 批核按揭時，銀行會查閱環聯信貸評級資料庫了解申請人的財務狀況。 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明認為，放寬後的按揭保險計劃的確能幫助到一些鐘情千萬元以上物業的置業人士以較低首期上車，促進換樓市場的交投。 他又認為，料若未來疫情轉好，經濟有見改善，將吸引更多人以高成數按揭入市，當中1,000萬元以上的物業涉及按揭保險個案比例更再有上升空間，而選用按揭保險計劃的比例將「價量齊升」。
鄧老先生與行家談得興起，便會立刻從口袋裡拿這份「清單」出來，一拉開，便是其手上一系列港九新界的物業。 記得八十年代初，信用咭開始普及，不少人以「金咭」當為身份象徵。 當年，有電視劇和電影描寫某商人從口袋裡拿出一個專放信用咭的套子，一拉開便是十多張「金咭」，要侍應隨便挑，算是很有「氣派」了。 現實的商界裡，「波叔」成為「舖王」後，口袋裡放着的卻是「物業清單」，一拉開盡是動輒過億港元的店舖或商廈，才真正顯得氣勢迫人。 印象中，有一次吃午飯，「波叔」點了一道蒸魚，但大家都吃得太飽，着實吃不完。 「波叔」有意把這道蒸魚「打包」，還說以魚頭煲湯很不錯。
波叔plan: 「波叔Plan」下做個精明按揭達人
加上移民潮未完，以10萬計港人已離港，即使引入資金及人口補充，但內地樓市及經濟仍在調整，未來有多少資金流入港樓難料。 波叔plan 這還未計入按息將向上，而按保的保費不便宜（可佔貸款額3,4個百分點）等因素。 如果要買1000萬至1200萬物業同時用新按保，壓測月入要求至少8萬至逾9萬元。 根據港府數據，月薪處有關水平人士有逾15萬人，佔整體勞動人口逾4%。 波叔plan 至於如果要買1200萬以上至1920萬元物業，入息要求更加高，受惠人數更少。
審批標準方面，由於 3 家按保公司均須遵從金管局指引，故標準大致相同。 根據金管局規定，按揭借款人如想申請 6 成以上的按揭貸款，就要購買按揭保險（俗稱「按保」)，超出 6 成以上的按揭，稱為高成數按揭。 若未來疫情轉好，經濟有見改善，將吸引更多人以高成數按揭入市，當中1,000萬元以上的物業涉及按揭保險個案比例更再有上升空間，而選用按揭保險計劃的比例將「價量齊升」。 擁八年以上按揭及銀行業務經驗，從加拿大大學畢業後回港後，在外資及本地銀行相繼擔任個人信貸部及按揭部經理，熟悉各類型按揭、貸款財技及各銀行審批準則。
波叔plan: 新按保 ( 波叔Plan )
按證保險公司為一所由按揭證券公司全資擁有之附屬公司。 根據新按保安排，首置人士申請最高80%按揭貸款，樓價上限將由1,000萬元提升至1,200萬元，而申請最高90%按揭貸款的樓價上限，則由現時800萬提升至1,000萬元。 自從按揭成數的樓價上限放寬後，準買家可以更低首期成本上車，意味著在市場上有更多的選擇，即上千居搜尋各區心水靚盤。 雖然 3 家按保公司的保費都是一樣，但如果借款人選擇向銀行借保費，銀行方面會收取利率或提供回贈，各間銀行不同。 按揭保險能穩定銀行體系，按揭保險公司（按保公司）為超出 6 成的貸款部分提供保障，銀行就毋須因批出高成數按揭而承擔額外風險。 由於H按設有最優惠利率作封頂，而P按在利率上卻毫無優勢，雖則銀行時不時亦會推出定息按揭計劃吸納新客，但在目前市場環境仍存在頗多不確定性，銀行對按揭亦抱觀望態度。
樓換樓人士如欲申請九成按揭必須先賣後買，並要等所有土地查冊及環聯信貸評級反映情況，才可以申請九成按揭。 「波叔plan」除了會為特定樓價訂明最高按揭成數之外，亦會在某些情況訂明貸款額上限。 買家需要留意如果希望購入1000萬港元以上至1125萬港元以下的物業，按揭成數上限介乎八成至九成而上限為900萬港元，越接近1,000萬港元的物業按揭成數越接近九成按揭，越接近1,125萬港元的物業按揭成數便更接近八成按揭。
波叔plan: 最高按揭成數
另外，首置人士若未能符合銀行壓力測試，亦能申請最高8成或9成按揭，但其供款與入息比率需要不超過50%，而申請人在原有的保費之上，需另加10%-15%按揭保險費。 除了供款與收入比率之外，金管局在早年引入壓力測試收緊銀行按揭批核門檻。 拿首次置業人士為例，供款與收入比率不但不能超過50%，亦要假設在現時按揭利息加多3%(2022年9月更新為加2%)後，供款與收入比率不能超過60%。 話雖如此，2019年政府推出俗稱「林鄭plan」，宣布申請人就算未能通過壓力測試供款與收入比率不能超過60%的門檻都有機會可以獲批。
- 細價樓樓價再向下，而1000萬元以上及換樓客料可能受惠更多。
- 選用舊按揭保險計劃必須要滿足壓力測試的要求，但首次置業人士採用「波叔plan」申請按揭的話就不一定要通過壓力測試。
- 當中需注意，按揭保費計算方法是以整個貸款額計算，而非只計算六成按揭以上部份。
- 根據港府數據，月薪處有關水平人士有逾15萬人，佔整體勞動人口逾4%。
- 除「波叔 Plan」和「林鄭 Plan」外，原有舊例依然生效，即450萬元以下的物業最高可以借9成，而600萬元以下的物業則最高可以借8成，轉按套現亦適用 。
- 至於無糧單、稅單或入息證明，成功申請按揭的機會很微。
由於「按揭保險」屬於高成數按揭申請，風險較高的情況下，是需要繳納手續費來換取額外貸款。 現時市場上，一共有三個地方可提供「按揭保險」計劃，當中佔比最高就是香港按揭證券公司；部份銀行則夥拍昆士蘭保險、以及AIG MORTGAGE 波叔plan INSURANCE來提供按揭保險計劃。 如果申請人擁有工廈、商業單位、舖位或車位是不會影響首次置業資格。
波叔plan: 「波叔Plan」能否令逆轉樓價跌勢?
一些自僱人士、自己做生意的老闆、現金收入人士、各種網路創業的收入、兼職等都不會計為固定收入，所以這類型收入的族群只能申請最多八成按揭。 唯一的分別是在於物業價格的上限及按揭成數上限都放寬了些許。 波叔Plan一公佈后，報道顯示申請按揭保險計劃的個案中，1,000萬元以上至1,200萬元或以下物業比例相較與其他的價格都很明顯的上升。 可見這個新修訂對買家來説也是一個好機會置入高價位的物業。 聲明﹕ROOTS上會致力確保網站提供的資訊是最新及最準確。
陳茂波指，已指示香港按證保險有限公司修訂按揭保險計劃，可申請最高八成按揭貸款的樓價上限將由1,000萬元提升至1,200萬元，首次置業人士可… 於2022年2月24日，政府公佈的新一份財政預算案中，再次公佈了新的按揭保險計劃，而且已即時生效。 此是繼上次由特首於2019年10份推出的林鄭Plan後的一次重大更改。 根據以往資料，高於1000萬以上物業，則最多只可以獲承造樓價之50%按揭，換言之，1000萬以上至1920萬之住宅物業，而貸款金額又超過樓價之50%的話，就會涉及新按揭保險計劃，因此亦需要繳付相關的按揭保險費。 【香港樓市2022】財政預算案提出放寬按揭樓價上限措施（俗稱「波叔Plan」），市場交投轉活，特別是1,000萬至1,200萬元物業成交增加。 本文比較新舊兩項放寬按揭樓價上限措施，以及綜合專家意見及市場資料，推介十個2,000萬元或以下的屋苑。
波叔plan: 申請按揭保險需要準備什麼文件？
根據指引，介乎1000 波叔plan – 1920萬之物業，若需超過樓價之50%按揭，則需通過按揭保險計劃而獲得承造。 「波叔plan」的原意是希望協助有需要人士上車置業，而非用作套現用途。 變相購入已落成物業的買家可以採用「波叔plan」申請高成數按揭，但如欲利用持有物業轉按套現只能夠用舊按揭保險計劃。 值得留意，業主可以申請轉按賺銀行回贈，但絕對不能有套現成分。 答案非常簡單，因為「波叔plan」只接受已落成物業，而且不能夠用作套現用途。
舊按保可以用作轉按套現，只要物業升值，隨時能轉按套取數百萬元作創業、裝修、投資等用途，但新按保則不能做到。 免責聲明：本網頁刊載的所有投資技巧及分析，僅供參考用途。 讀者作出任何投資決定前，要自行判斷及審慎處理，更要自行掌握市場最新變化。
波叔plan: 按揭成數受貸款上限影響
筆者相信銀行亦難以在短期內，再次推出高回贈或定息按揭計劃，並在拆息回落下，H按會繼續成為主流按揭計劃。 繼大型銀行牽頭削減按揭回贈後，銀行先從轉按回贈削減至0.2厘，繼而削減新買按揭回贈至0.5厘。 然而銀行亦著爭取盈利空間，更進一步上調H按利率，轉按及新買物業H按則由H+1.35厘水平陸續上調至調至H+1.5厘，新買物業貸款金額達600萬元，則上調至H+1.45厘。 以600萬元按揭金額及30年按揭年期計算，現時每月供款足足多出291元。 一手物業普遍會以價錢、發展商高成數按揭、樓價折扣、先住後付抑或免息免供等計劃作招徠以吸引買家，而買家往往亦會被形形式式的招數吸引，以致在交付首期後，在申請按揭時中伏以致撻訂收場。
如果本身你購入一層650萬元的物業，希望在傳統銀行申請60%按揭後，再申請按揭保險。 由於這個銀碼已經超出舊按揭保險申請門檻，故你只能放眼新按揭保險範圍。 」能幫助業主換樓，例如生了小孩的家庭需要三房單位，便可以用高成數按揭選擇千多萬的單位。 舊按揭保險的樓價限制比新按保為大，但仍有其他用途，例如套現、以即供買入新樓等。 先回帶，「波叔Plan」放寬按揭成數限制，1,200萬元住宅可申請8成按揭，1,000萬元以下可以借9成。
波叔plan: 什麼是「壓力測試」?（Stress Test）
一般而言，私人物業的最高按揭成數為6成，如果首期不足的話，就購買按揭保險，才可以令銀行批出高成數按揭，下文會講述按揭保險的相關注意事項。 如果你本身購入的單位，樓價已經超過一千萬元，也因為傳統銀行只會做50%按揭，故在這個按揭基礎上，你有意選用按揭保險的話，也需要用「表4」來計算按揭保費。 新按保表明只適用於已落成物業，哪究竟是否購買樓花物業，而銀碼符合新按保門檻也未能申請?
波叔plan: 波叔plan不能轉按套現
銀行放款後，按保公司亦會定期調查，該家人是否一直在該物業居住。 如按揭申請人不能通過壓力測試，可尋求一個較具財政實力的擔保人，協助擔保上會，以兩人的入息計算DTI，不過計算壓力測試方法有所不同。 留意：即使按保放寬首置人士不需要壓測，但疫情肆虐下銀行加強風險管理，部份大銀行仍會計算壓測，建議如申請人入息未能通過壓測，應向多幾間銀行申請按揭。