至於備受關注的油麻地北油麻地果欄，市建局則建議把擁有豐富歷史、文化及建築價值的油麻地果欄活化成為一個具特色的旅遊景點，同時保育其特別價值。 果欄毗鄰巧翔街的一幅用地將興建一幢多層的商業大廈，其基座用作水果批發市場，以重置現時果欄的批發作業。 現時果欄的建築群則將保留作水果零售和其他與旅遊相關的用途，在果欄以南的土地則用作興建新的精品酒店、休憩空間和藝術及文化用途。 油旺研究亦將兩區分為五個「市區更新潛力地區」，例如旺角東及西會成為「動力商貿區」、油麻地 會成為「歷史文化生活區」，而五個潛力地區下再設五個發展節點，即日後區內重點發展的所在位置，均位處策略性位置，交通便利，與港鐵站的距離屬可步行範圍內。 市建局正式完成油麻地及旺角地區研究，研究範圍內的三千三百五十幢現有樓宇中，約六成五的樓齡超過五十年。
另一發展節點，則建議在旺角東的門戶位置建立一個綜合性混合發展，並在該項目入口處、面對亞皆老街位置興建一個大型露天廣場。 油旺規劃 該發展日後會連接通菜街和花園街、旺角道天橋系統及旺角東和旺角港鐵站。 研究發現，在研究範圍內旺角、油麻地及大角咀的3,350幢樓宇中，約65%樓齡超過50年，其中47%的樓宇狀況為「欠佳」、「失修」和「明顯失修」，更有37%為三無大廈。
油旺規劃: 旺角暴躁男誤會被「呠」馬路中心開拖 粗口大鬧的士司機兼撻朵
「油旺地區規劃」於本年9月下旬正式提交立法會，民主黨就重建規劃、大廈維修、安置等問題向該區居民進行問卷調查，發現逾9成居民盼能原區安置，逾4成業主都希望可以「樓換樓」方案作賠償。 然而，研究範圍的重建步伐緩慢，研究指在過去20年，當局只簽發了53份入伙紙，超過 800 幢樓宇無重建潛力或其重建潛力為負數。 財政方面，截至三月底，市建局資產淨值四百七十億元，當中二百八十億元是不動產、一百八十億元是流動資金，未來五年動用三百四十億元，主要用以收購土瓜灣的重建項目，最快明年底招標，之後才有資金回籠。 對於有批評市建局重建賺到盡，韋志成澄清市建局歷來收購了八千個單位，若以四百七十億元來收購舊樓，以最近收購呎價一萬八千元計算，只能收購到六千至七千個單位，顯示市區重建工作艱巨。 運輸署的研究顯示，旺角平均每日因上班，上學及其他原因而衍生的交通流量高達100萬。 同時，旺角及油麻地兩區亦是兩個吸收最多旅客觀光及購物的地區之一，單是旺角女人街／波鞋街及油麻地廟街每年就已經吸收了14％的總旅客流量。
文件表示，研究範圍內的道路佈局屬於網格狀的形式，道路空間比例達到四成，故建議封閉多餘的道路，透過「整合街區」方法，將小型街區整合成為較大和較完整的地盤。 在「整合街區」全面發展時，該道路將會關閉，並發展成為永久的休憩用地。 其中，油麻地南西九龍門戶綜合發展，範圍覆蓋渡船角一帶，因涉及樓多人口密集的「八文樓」（即文華新村），料逾3,000個舊單位逾萬人口受影響，最受注目。 在重建藍圖中，該處可發展為高端甲級寫字樓、零售商業、酒店、文化藝術及住宅等混合用途。
油旺規劃: 發展次序需考慮樓宇狀況
此外，油旺研究在制訂規劃藍圖時，已進行多達18項技術評估，涵蓋廣泛範疇，包括交通、通風、視覺影響、綠化、文物等，並制訂相應緩解措施。 市建局早前公布歷時四年才完成的「油旺重建規劃研究報告」，建議在旺角至油麻地一帶、面積212公頃的範圍內，分5大發展節點，包括在花墟徑附近興建大型水道公園；活化油麻地果欄成旅遊景點；活化旺角街市成為特色市集，整合周邊小販攤檔；將「八文樓」納入「西九龍門戶綜合發展」等。 據思匯2017年公佈的休憩用地研究，現時旺角（每人0.6平方米）及油麻地（每人1.5平方米）兩區的休憩用地，均遠低於目前香港的規劃標準（每人2.2平方米）。 本土研究社認為2030+作為指導香港規劃方向的策略報告，清楚表明香港未來的城市發展必須朝著「宜居城市」的方向設計。 策略報告明確提出要藉市區更新，改造舊市區擠迫的情況，空氣質素及噪音環境。
上述專題報告，與油旺研究「正」方案以「增長與宜居」並重的規劃目標一致。 要在稠密舊區達至這目標，較務實的策略是以「正」方案作起點，配合新規劃手段，重整低效益的土地用途、減少道路佔用大量地面面積以釋出土地，並透過新的規劃和建築物佈局發揮土地發展潛力，整體改善地區的連接性、行人網絡，增加綠化及公共空間，及提升公共設施水平等裨益。 「觀塘市中心計劃」可說是「地區為本」規劃模式的「先導者」，亦是市建局歷來規模最大的單一重建項目。
油旺規劃: 旺角東建大型露天廣場 旺角街市變市集
為了增加吸引力，報告建議日後可將受規劃限制、或重建潛力有限的土地發展權（送出地盤），轉移給擬議增長或增加密度的地盤（接收地盤），以容許「送出地盤」的建築樓面面積，轉移到「接收地盤」內。 研究涵蓋油麻地及旺角(油旺)地區， 面積約二百一十二公頃，涉及超過三千三百幢樓宇。 研究透過以地區為本的市區更新方法，主要目標是為重整和重塑舊區制定發展藍圖，以提高土地使用效益，增加重建潛力。 為鼓勵市場參與，研究制定可由市建局及私營機構共同參與的全新市區更新策略，當中亦包括政策框架及實施機制。 根據早前市建局公布的「油旺重建規劃研究報告」，報告建議將旺角至油麻地一帶、面積212公頃的範圍內，分4大方向作為重點重建域發展，包括水渠道城市水道、亞皆老街商貿／聯繫樞紐、旺角街市更新活化、油麻地果欄建築群保育、油麻地南「西九龍門戶」綜合發展。 油旺規劃 然而，立法會建測規園界議員姚松炎指出，若准許舊區透過轉移地積比重建，肯定會較容易加快重建步伐，但預料會令市建局及發展商申請將較低價值地段未用盡的地積比，轉移至高價值地段，「由蝕本生意變為賺錢生意」，容易衍生官商利益轉移的機會，政府需公開有關資訊。
「油旺地區規劃研究」以地區為本的方針，對市區更新的政策框架及實施機制進行深入研究，制定出一套市區更新大綱發展概念藍圖，作為重整舊區的藍本。 「概念藍圖」從油麻地和旺角區內，找出具重建潛力、經濟民生活動、歷史文化不同特色的核心發展節點，充分利用「5R」業務策略，於密集的城市舊區創建符合規劃標準的綠化帶、休憩空間和行人網絡，並透過智慧城市及地方營造手法，提升地區暢達性及活力，改變市民整體的生活質素。 研究建議提供高端甲級寫字樓、零售商業、酒店、文化藝術及住宅等混合用途，並提供一系列大型的休憩用地。 研究表示，有逾400幢樓宇的地積比率與最高許可水平相若，甚至有400幢已超出上限，故在財務角度上，原址重建並不吸引。
油旺規劃: 社區環境
香港2030+指出，為實踐可持續發展，香港需要改造發展稠密的市區，以應對綠化，公共空間及公共設施不足的問題。 另應提高公共空間與私人空間的協同效應，改善／重建未符合標準的措施。 根據政府統計處2011年香港人口普查統計資料，油尖旺區的居住人口為307,878人，以每平方公里計算，人口密度為44,045人，遠高於全港人口密度每平方公里為6,544人的平均數字。 油旺規劃 ，比全港人口密度高約6.5倍，是全香港、以至全世界人口密度最高的地區之一。
1860年，根據《北京條約》，界限街以南的九龍半島被割讓予大英帝國，範圍包括現時整個油尖旺區。 城市規劃師採用「全面性概念」（holistic approach）來看一個城市的規劃。 一個經全面規劃、整體設計的大規模發展計劃，雖然其中包括高層建築物，然而正因為透過高層發展、增加了樓面面積以應付商住需要，便能騰出地面作綠化休憩空間、社福及公共設施等用地，從而促進舊區更新後的整體環境和宜居度。
油旺規劃: 轉移潛力有限的地皮地積比
然而，舊日的重建以一棟棟樓宇為單位，重建後的新樓宇分布「零散」，未能令土地最有效運用。 當措施實施後，「送出地盤」將被降低規劃價值，研究建議改建為公共休憩空間、保育舊建築等。 不過，這些「送出地盤」的建築樓面面積最終可否轉至給「接收地盤」，將視乎向城規會提交的規劃申請。
- 油麻地及旺角區擁有大量超過50年樓齡的舊樓，估計佔該區整體樓宇數量約五成，當中不少更超出現行城市規劃或建築物條例准許的發展密度。
- 其中「正」方案，即是重點促進經濟增長，在基礎設施和規劃容量的限制之下，增加一億方呎的住宅及非住宅樓面。
- 其中四成七的樓宇狀況為「欠佳」、「失修」和「明顯失修」；三成七為「三無」大廈。
- 本土研究社成員姚政希亦指出：市建局曾指這個建議可說是類似台灣容積比（相當於香港的地積比）轉移制度的經驗，但卻鮮有提及此轉移制度所帶來的種種副作用。
三個方案相對於現時分區計劃大綱圖皆能增加人均居住面積、增加資助房屋的供應及就業機會、擴大休憩空間及政府、機構及社區設施的供應，以及改善易行度及環境。 總體而言，市區更新大綱發展概念藍圖將會為油旺舊區帶來一個新的城市景象。 市建局於2017年啟動油麻地及旺角地區研究(油旺研究)，為研究範圍制訂以「地區為本」的市區更新藍圖，並研究有助落實方案的規劃機制。 研究發現，部分舊區面對重建的難題之一，是建築物難以進一步向高空發展，以騰出地面空間改善道路規劃及行人路設計，或提供休憩空間及其他社區設施。 故此，以往部分舊區重建項目，落成後無法改善地區的整體規劃效益，以符合《市區重建策略》所訂明的市區更新目標。 該局早年於研究當中根據發展密度、設計人口規模和對資源的影響，制定了「正、負、零」3個概念藍圖方案。
油旺規劃: 休憩用地嚴重不足
市建局最新出爐的油旺重建規劃研究報告，建議在面積212公頃的範圍內，分5大發展節點，包括在花墟徑附近興建大型水道公園；活化油麻地果欄成旅遊景點，興建多層大廈重置現時果欄的批發作業；活化旺角街市成為特色市集，整合周邊小販攤檔及提供1.8公頃的休憩用地等。 研究認為，現有的市區更新模式在嚴重市區老化的高密度地區內，欠缺可持續性和財務可行性，故建議必須引入新的規劃工具。 在採納政府初步意見後，研究建議可轉移受限地皮的地積比率予其他地盤，亦可以「封街」或「殺街」等方式，將小型街區整合成為較大的發展地盤，日後可提供首置盤及其他私人住宅/混合用途發展。 油旺研究制訂了三個市區更新大綱發展概念藍圖方案 ，代表了「正」、「零」、「負」三個在人口、發展密度及資源分配上有不同假設的方案。
近年市建局以「小區發展」、「規劃主導」等新的市區更新規劃概念重新改造舊區土地，更具成效地運用珍貴的土地資源。 研究認為，現有的市區更新模式在嚴重市區老化的高密度地區內，欠缺可持續性和財務可行性，故必須引入新的規劃工具，例如轉移地積比率、整合街區發展，以及住用和非住用地積比率互換 。 他又指，整合街區可避免零碎發展、增加休憩空間，亦可將其地積比計算入發展地盤內。
油旺規劃: 研究結果
2017年市區重建局推行油旺地區規劃研究，探討油麻地及旺角兩個舊區的土地使用效益及復修模式，以更佳方法善用土地，應付社會各種發展需要。 市建局在2017年開始展開油麻地、旺角地區規劃研究，至今已有4年，左右九龍鬧市核心地段重建發展策略的研究結果終於出爐。 局方表示，政府現時傾向在市建局確實指定地盤的建議後，以行政方式或《城市規劃委員會指引》公布「送出地盤」和「接收地盤」的選址，以供業界參考。 當相關業主提出需要改劃這些選址或提交規劃申請的重建建議時，政府會為選取的「接收地盤」和「送出地盤」進行修訂分區計畫大綱圖。 在現有機制下，在原址重建這些建築物在財政上並不吸引或不可行，但透過地積比率轉移，可容許將「送出地盤」的建築樓面面積轉移到「接收地盤」，增加重建潛力和有利市區重整。 發展局表示，政府大致歡迎研究提出的建議方向，並會採納「正」方案作規劃願景，為日後逐步改劃分區計畫大綱圖等提供指引。
油尖旺區議會是香港十八個區議會之一，負責協助處理油尖旺區的事務，共有20名議員，現屆油尖旺區議會由民主派主導，在有部分議席出缺下現時7名議員當中4名為民主派議員，3名為建制派議員。 4.油麻地北油麻地果欄，現有建築群保留作水果零售和其他與旅遊用途，果欄毗鄰巧翔街用地興建一幢商業大廈，基座用作水果批發市場，重置現時果欄的批發作業。 除了改善舊區交通問題，將不同項目一同規劃，可盡量保留或將部分私家巷里變成行人街，以提供臨街的地下商舖，為小區締造具特色的街道，從而提升街道活力，同時項目之間可產生協同效應，達致整個小區的重整及規劃更完整及一體化，改善該小區的連接性和整體居住環境。 至於重建旺角街市，韋志成透露會整合周邊的小販攤檔，建立特色市集大堂在新大樓內，並會加入與飲食相關的零售及表演場地，設有玻璃幕頂。
油旺規劃: 油尖旺目前市區狀況
據九巴員工協會理事長李國華稱，來往天恆邨總站至旺角柏景灣的265B路線，由銘基書院往旺角街市，平時一分鐘車程，遇上大塞車可塞足一小時。 油旺規劃 世界上唯一公平的，就是每人一日都只有24小時，除了工作和休息的時間外，如何善用工餘時間進行投資，及早為退休生活作準備成為不少人的人生重要課題。 我相信大家都會感受到，水道公園將令花墟及其周邊地帶煥然一新，在旺角煩囂的環境中，提供一個消閒康樂好去處。 設立這些區域的目的是為地方行政計劃訂出分區及方便行政，並不設立「區政府」之類政權組織，無獨立立法權、司法權，政府部門也未必完全按照以上分區而分工。
油旺規劃: 油尖旺目前重建狀況
市區重建局完成歷時四年的「油旺地區研究」，建議全面重新規劃該區。 最新的油旺重建規劃研究報告，建議在面積212公頃的範圍內，分5大發展節點，包括在花墟徑附近興建大型水道公園；活化油麻地果欄成旅遊景點，興建多層大廈重置現時果欄的批發作業；活化旺角街市成為特色市集，整合周邊小販攤檔及提供1.8公頃的休憩用地等。 油旺重建規劃研究涉及3350幢樓宇中，約65%樓齡逾50年，近半數樓宇狀況欠佳或失修，37%為三無大廈，預計至2047年，約80%樓宇樓齡將逾70年，但重建步伐緩慢，過去20年，當局只簽發了53份入伙紙，逾800幢樓宇無重建潛力或其重建潛力為負數。 研究報告建議，尋覓合適地點提供「港人首置盤」，在「上海街618」項目提供青年「共居」空間。