人人都有個「上車」夢，但在香港上車，很多香港人都會感嘆不容易。 雖然政府推行首次置業等等的計劃，但不少打工仔仍然需要做按揭，貸款買樓。 買新樓的按揭成數一般偏低，而買舊樓的按揭成數有機會做到9成。 如果心思思想買舊樓甚至是較為有些歷史的村屋，舊樓按揭年期又是怎麼計算？
原因是房委會向銀行提供的按揭還款保證期以30年為限，由首次轉讓日期起計算，例如樓齡已達23年的居二單位，對於銀行來說，擔保期僅餘7年。 樓齡高 有銀行會直接將30年保證期減去居屋樓齡，以計算可批出九成按揭之最長按揭年期。 例如居屋的樓齡是22年，以30年保證期相減，批出之按揭年期便僅達8年，每月供款額當然大幅增加了，買家的供款能力未必足夠。
樓齡高: 【按揭迷思】按揭回贈多於1% 按揭回贈扣減貸款額 反而無著數？
有投資者認為買舊樓價錢相對親民，收租易有較高的回報率，亦有人投資舊樓「博收購」。 如你也有興趣買舊樓，不妨先了解以下投資舊樓注意事項，衡量優劣。 從供樓角度去看，起碼儲到人生的第一個三百萬才可以進駐。 樓齡高 餘額六成上會，以現時息率2.375厘，攤分30年還款期，月供17500元，大約有42,000元月入可通過壓力測試。 由於項目屬「翻新樓」，不受《一手住宅物業銷售條例》監管，因此沒有樓書及價單，亦不用上載成交紀錄。 獨家代理該盤的中原地產周永輝表示，現時成交價最低為8樓A室，一房間隔，實用面積301方呎，成交價543萬元，呎價約1.8萬元。
屋苑於1968至1978年期間分八期落成，樓齡43至53年，提供達13,149個住宅單位，單位面積介乎429至1435平方呎，共有99座，堪稱是最多座數的屋苑。 原發展商為美孚石油所創立的美孚企業，後來在1991年，新世界收購美孚企業，並繼承屋苑幾乎所有道路的擁有權及未用盡的可建樓面。 10年之後物業樓齡55年，到時賣樓，新買家可能只可獲15年按揭，在樓價、利率不變的情況下，對收入要求更高。 金管局對按揭年期有一定限制，銀行為客戶提供按揭，還款期不可長於30年；但此並不意味任何按揭申請都可以取得長達30年的還款期，例如樓齡較高的物業，便未必可獲銀行批核較長的按揭還款年期。 上期談及新居屋按揭，而新一批白表購買未補地價居屋計劃(簡稱「白居二」)的買家，已獲發批准信入市選購單位，居二市場成交亦因此活躍起來。 新居屋和白居二同樣是未補地價居屋，享有樓價折讓，但在按揭配套上卻存在不同之處。
樓齡高: 最新專欄文章
綠置居2021年5月21日起派發申請表，5月28日起接受申請，為抽不中心水居屋的綠表買家，提供多一個上車選擇。 今次綠置居2021首個項目，更是位於鑽石山、坐落居屋2020啟翔苑旁邊的啟鑽苑！ 樓齡高 項目提供2,112伙介乎 平方呎的單位，入場費HK$118萬，雖然單位較細，但勝在位於鑽石山黃金地段，交通方便，為綠表上車客及小家庭提供一個好選擇。
- 新樓和舊樓按揭成數截然不同，如果想做到舊樓9成按揭需要留意下面步驟。
- 值得留意的是業主的年紀不會影響居屋的按揭批核，按揭成數和還款期主要取決於擔保期；擔保期已過則以一般私樓準則，以80歲減去業主年紀決定供款期。
- 假如另一樓齡為55年的舊樓單位，那按揭年期最多為20年。
- 我們明白在舊樓收購過程中，業主最關心的問題是發展商能否提供一個合理的收購價格。
- 如果唐樓沒有任何大礙，業主向銀行申請舊樓按揭的成數和普通樓宇的成數相近，最高可以借六成。
- 財政司司長陳茂波在新一份《財政預算案》中表示,交易所將探討一系列優化交易機制的建議,包括探索市場在惡劣天氣下繼續運作的安排、檢視自行成交防範功能及相關限制,以便利投資者交易和配合市場發展趨勢。
- 早年發展的舊屋邨，大多以人口密度或單位數目（而非地積比率或可興建樓面面積）作為規劃依據。
影響銀行批出最長按揭年期的主要因素有幾個，包括：樓齡、申請人年齡以及物業種類，各大銀行均有其內部指引。 摩根士丹利發表報告，予信和置業目標價10.5元，投資評級「與大市同步」。 報告指，2023年上半財年基礎利潤為28億港元，同比下降36%，超出該行預期的24億港元。 樓齡高 物業發展利潤率為28.4%，明顯低於去年的46.3%，也低於同行。
樓齡高: 申請按揭常見問題
你需要按個人情況申請不同按揭，或有機會需要按揭擔保人。 過去香港政府為保持樓市穩定，而訂立名為「壓力測試」的按揭門檻機制，會以「加三厘假定利率」，計算供款人的入息，確定其供款與入息比率不高於60％（即在假設情況下，申請人每月理應最多只能以6成薪金供樓）。 對於白居二及綠表買家購買二手未補地價的居屋，銀行可批出的按揭年期亦有不同。 一般來說，居屋的擔保年期為30年，並以首次發售日計算。 如樓齡未足19年，銀行可批出25年及9成按揭，更毋須通過壓力測試和提供入息文件。 但樓齡超過19年，銀行將扣減按揭年期或按揭成數，並不能兩全其美。
即是如樓齡55年的話，最高可以25年按揭，如要做於60%的高成數按揭，基於按揭保險公司要求要以75減樓齡作計算，更加最高只可做到20年按揭。 現時10大屋苑中，以美孚新邨的樓齡最高，部分期數樓齡已接近55年。 過去不少銀行都會個別審批部分樓齡「砸界」的按揭申請，早兩年仍有銀行可批出30年期按揭，但隨著樓齡與45年「分水嶺」愈來愈遠，現時銀行最盡只接受以80減去計年期。 就未落實重建的高樓齡屋邨，房委會會繼續推行各種計劃及措施，維持和改善樓宇狀況，為居民提供安全舒適的居住環境。 這些工作包括「全面結構勘察計劃」、「屋邨改善計劃」、「全方位維修計劃」、提供無障礙通道，以及更換和加裝升降機。
樓齡高: (非首置客) 購買多一層住宅物業收租，最多可借多少按揭成數？
如果毋須敍做高成數按揭，部分銀行可以「80減樓齡」計算村屋按揭還款期。 但如敍做高成數按揭，村屋的按揭年期最長只能以「55減樓齡」計算。 如按揭借款人40歲，75減後是35年，故最長還款年期可達30年上限。 部分銀行可用「80減人齡」計算，更有銀行可以「85減人齡」計算，但會加息。 所以平時我哋經常聽到的「70減」「75減」，其實就係咁解。
- 雖然居屋有房委會擔保承做高成數按揭，審批普遍較私樓寬鬆，但不等於按揭申請是100%批核。
- 一手物業價值由發展商決定，二手物業則由物業的估價而決定。
- 以一個700萬物業為例，按揭利率為3.125%，做6成按揭，按揭年期25年，每月供款：$20,191，壓力測試：$41,433。
- 如果希望實用面積大，又鄰近市區的業主的話，唐樓是個不錯的選擇，但唐樓樓價又是多少？
- 家居保險可保障不同身份的投保人，不過在購買家居保險時，要清楚了解每個項目的受保障範圍及除外責任，還要留意第三者責任保障的自負額，以選擇適合自己的第三者責任保障。
港島區地皮供應罕有，由財團併購的西營盤高街124至126號，最新獲土地審裁處頒下強制售賣令，底價為2.1億，對比2020年申請強拍時市場估值約1.283億，高出約63%。 向西至西北的 5 期、7 期，外圍座數同樣對正公園，中低層單位亦擁正面大園景，主要提供 700 餘呎的中型單位，因遠離貨櫃碼頭，噪音問題相對較輕。 部分銀行有屬於自己內部使用嘅一張藍籌屋苑清單，清單內嘅屋苑最長按揭年期可做「80年 – 樓齡」，亦有銀行會選擇增加按揭利率，可批出「85年 – 樓齡」作為最長按揭年期。 屋苑於1977年至1987年分階段入伙，樓齡介乎34至44年，共有61幢住宅大廈，提供12,698個單位，單位面積由585至1,237平方呎，鄰近太古坊和太古城中心等商業中心。 另外，屋苑建於港鐵太古城站之上，交通方便更是一大賣點。
樓齡高: 按揭計算機
如被發現單位被改建成劏房或有僭建，銀行並不會批出按揭，即使獲批亦會影響所批出的按揭成數。 樓齡高 既有按揭保險的水平，則視乎按揭個案的成數及年期而定，由按揭總額約1％至約4％不等。 按證公司提供的支付保費方法有三種，分別是：1）一次過繳交、2）逐年繳交，3）向銀行加借相關金額並一次支付整筆保費。 現時香港銀行批出的六成以上的「高成數按揭」，並非全部由銀行支出貸款，樓價60％貨款以外的資金，均由按揭保險支付。 如你申請9成按按，即6成來自銀行，而3成來自按揭保險。 如二手樓樓齡太大，按75減原則，銀行亦不會承按太長年期的按揭。
如果錢先生有僱用家庭傭工，發生同樣意外，家居保險亦可就僱員合約期間工作時疏忽或任何行為所引致的個人於法律上的賠償責任作出賠償。 張先生已為自己所租住的居所購買了家居保險，有一天他在商場借用洗手間，開門時沒有留意，誤傷正要步出的李先生，令他面部受傷，李先生向張先生索償。 家居保險中，包括「第三者責任保險」，即是在家居保險生效期間，因發生意外而導致「第三者」人身及/或財物受損，投保人便可索償與這次意外有關的賠償開支及相關訴訟的費用。 樓齡高 「第三者」泛指投保人、其同住家人及家庭傭工以外的人士。
樓齡高: 【按揭教室】40/50/60年樓齡物業 申請人年齡高 按揭Q&A
不少上車盤樂園隨著時間過去，部分樓齡已踏入40年，好像沙田中心、沙田第一城、淘大花園及荃灣中心等，但仍不減上車客對它們的喜愛，繼續有價有市。 不過，打算買樓自住的上車客，通常只會一心上車，卻未有考慮日後會否落車，輕視了樓齡這個問題，影響了將來單位的出路。 以前買樓上車要借足9成，只能選擇400萬元或以下物業，即使是8成按揭，亦只限600萬元以下物業。 相對於收購舊樓後興建住宅，若能收購後改變用途為商業，獲利更大。
若然日後銀行及按保公司對於樓齡規定沒有更改或放寬，隨着樓齡愈大，最長可做按揭年期愈短，業主放售物業難度亦會大大增加。 申請按揭保險嘅情況，$1000萬以下物業最高可借8至9成按揭，申請人須向按揭保險公司申請及繳付按揭保費。 由於高成數按揭須同時滿足銀行及按保公司的審批要求，所以即使買入物業屬於藍籌屋苑，銀行願意批出30年按揭，但按保公司則只批出25年，按揭年期就只能做25年。 置業最擔心的問題就是按揭年期，而多數銀行都以「75」這個數字計算舊樓按揭年期，「75」減去樓齡就得出貸款者的舊樓按揭年期。
樓齡高: 樓齡高問題 3. 業權完整性
港鐵沿線項目一向有捧場客，近年供應主要集中於黃竹坑、將軍澳以及大圍等地區，傳統舊區如葵涌，連新盤都欠奉。 不過，該區近日推出舊樓翻新項目「葵芳匯」，以「全新」物業之姿加入樓市戰團。 居屋2022將公布全部銷售屋苑的售樓說明書及價單，究竟首期及供款等是如何計算？
楊子熙說，八文樓本身屬於密集住宅，建造時亦用盡地積比率，重建價值不高。 若政府有重建方案，重建高樓齡舊樓是好事，但要滿足賠償要求，亦盡量安排老人，在鄰近社區安置。 換言之，購入舊樓作自住是不用擔心以上情況，但如是投資用途，就要小心按揭年期問題，加上一般舊樓按揭成數較低，成交也不及樓齡較小的盤活躍。 所以，即使你心儀一些樓齡高的單位，價錢又適合的話，也不要以為可承造高成數按揭，因為還款年期未必如理想。 不少舊樓座落在交通方便、民生商店及配套都發展成熟的地方，例如北角、灣仔、西灣河等地區。
樓齡高: 二手公屋
尤其是購買樓齡50年或以上的單位，很多時舊樓按揭還款期未必可以拉至最長的30年，若然準買家資金不足的話，恐防要撻訂收場。 「黃埔新村」兩房至少有五款則，以這一款則最為常見，空間也算是較為好使用的一類。 參考銀行估價，四間大型銀行估值介乎531至588萬，平均就是546萬元，在市況未調整前，類近單位最高承過698萬，今日估值等於較高位回落152萬。 以一個700萬物業為例，按揭利率為3.125%，做6成按揭，按揭年期25年，每月供款：$20,191，壓力測試：$41,433。 以一個700萬物業為例，按揭利率為3.125%，做6成按揭，按揭年期30年，每月供款：$17,992，壓力測試：$38,114。 不論綠表及白表，居屋統一採用P按（最優惠利率按揭）計劃，目前P按實際利率為2.5%，封頂息率（即最高利率上限）為P按減0.5%，以現時的P按利率計算，為4.5%。
樓齡高: 樓齡高、按揭批唔足 買二手公屋2大潛在「伏位」
【香港樓市・全港屋苑之最】不知大家對香港私人屋苑了解有多少？ 今期特地設計了「屋苑之最」的龍虎榜，透過多方面的資料，看看哪些屋苑可以上榜。 全邨共有四座樓宇，其中高志樓及高遠樓為和諧一型設計，不過因為落成時受啟德機場高度限制的影響而只有24層高，故此該等樓宇並非採用和諧一A型。 如果希望實用面積大，又鄰近市區的業主的話，唐樓是個不錯的選擇，但唐樓樓價又是多少？ 現時油尖旺一帶的唐樓入場費比較低，大概4百萬左右就可以買入4至500尺的單位，比起同區私樓要低一截。
樓齡高: 樓宇
家居保險可保障不同身份的投保人，不過在購買家居保險時，要清楚了解每個項目的受保障範圍及除外責任，還要留意第三者責任保障的自負額，以選擇適合自己的第三者責任保障。 樓齡高 銀行批出的最長按揭年期為（80年減去樓齡），換言之，如果樓齡大於50年，就未必批足還款期為30年。 而且，有些銀行會減去唐樓的按揭年期，所以小心即使樓齡不逾45年，都可能批不到30年還款期。 另外銀行同時以人齡和樓齡去計算最長還款期，不過以較短者為準，舉例說，人齡為65歲，計出最長還款期為10年(75-65)；如樓齡為45年，計出最長還款期為30年(75-45)。 假設買家想延長按揭供款年期至30年，那就要找擔保人拉長還款期。 如果購買樓齡較高嘅二手居屋，若果臨近政府嘅按揭擔保期，銀行未必會批到如九成以上嘅高成數按揭，還款年期亦未必能批到25年。
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不同銀行有不同的內部指引，一般來說，樓齡+按揭年期不可超逾70或75年。 假設某銀行的內部指引是樓齡加按揭年期不可高於70年，一個樓齡45年的物業，獲批的按揭年期上限便是25年。 基於有關指引，銀行批出的按揭年期，未必與按揭申請人要求的一樣。 總括而言，除考慮舊樓按揭年期和成數問題，還要記得考慮樓宇類別。 銀行對於私樓以外的物件按揭往往保持保守態度，例如村屋來說， 85%按揭已是上限，雖然這些都沒有明文規定，但一般來說借貸方和銀行都對於物業種類，尤其舊樓、唐樓非常挑剔，所以在買樓之前一定要考慮清楚。 舊樓按揭成數比新樓低其實聽起上來合理，但其實有些舊樓並不包括在內，包括上述提過的唐樓或者順利通過壓力測試的業主等等，舊樓按揭成數仍可以做得多過六成甚至七成。