此過程無關「先買後再賣再退回印花稅」的程序，因為申請人當時事實上持有兩項物業，原則上必須以非首置客身份承造物業按揭。 同理，如果你希望在換樓過程，以首置身份承造按揭，則必先出售原有物業，經由俗稱「甩名」的程序，恢復首置身份，才能承造首置高成數按揭。 大廈維修：超過一定樓齡的物業需要完成政府規定的大廈維修計劃。
租約不包水電煤的話，就要了解清楚水費、電費計算方法，通常一般單位，設有獨立水電錶，首次可以抄低當時度數作為參考；若住套房就會於同一單位分錶，就要謹記每月抄一次錶，發現用量有異常便向業主提出。 簽租約前建議大家可以花幾十元，上土地註冊處查冊，網上或者親自去查冊中心都可以，以確認單位業主與本人相符，以及業權完整，提防有人冒認業主，收取訂金之後消失的情況。 初次租樓所簽合約，一般都是俗稱的「一年生約，一年死約」，如果第一年內租客要中止合約，是需要賠償按金的，第二年就可以在足夠的通知期(留意租約條款)後中止租約，並可以退回按金。 準備好現金，當然要洽談租約，大部分業主或者代理都會準備一式兩份租約，而租客就除了有身分證之外，亦需要帶備工作證明文件，例如工作證、糧單、稅單及強積金供款單等，以證明租客有穩定的收入。 假如睇樓時只見「清水房」，全屋空空如也，就要詢問業主是否包裝修，起租前可否完成等等，亦都可以順道視察環境，有沒有奇難雜症，例如潮濕、窗身滲水、甩灰等等。
樓換樓注意: 賣出手上物業流程
主要稅項包括「額外印花稅」、「買家印花稅」及「雙倍印花稅」，而住宅及非住宅市場的印花稅也各有不同、以至首置客所繳交的稅項，會比起非首置客為少。 目前綠表客主要分兩批，分別以公屋綠表客、以及白居二買家。 代理指，公屋綠表客入市，以改善居住空間為先決條件，大多會只主攻3房單位。 至於白居二買家，目前已很少，加上施政報告稱未來10年平均每年會提供約8,000個居屋單位供應作目標，料白居二買家會轉投一手居屋市場。 許偉業更指，成交當日更發生「小插曲」，負責交易的女經紀因全日四出睇樓、無暇進食，在簽約期間曾一度暈倒。 而原業主則於2009年9月以357萬元購入單位，現帳面獲利413萬元，期內升值1.1倍。
於按揭新制下，只要有260萬元，便足以支付1000萬物業的首期、印花稅(以第2標準稅率計算)、經紀佣金及雜費等。 然而，過去數年連串的假業主事件，促使地產代理執行新指引，大細訂均要經律師樓對數，並確認沒有資不抵債及業權人身份後，才可以交付賣方。 部分標準合約甚至訂明於成交日，才一次過將大、細訂及樓價尾數對數後給予賣方。
樓換樓注意: 樓換樓注意｜樓市升先買後賣有利
假如換樓人士成功賣出舊物業，再以首置身份買入新物業，便可獲豁免繳交15%辣招稅，只需繳付較低的從價印花稅，最高稅率不高於5%。 A.一旦買入新物業後一年內，仍未能賣出原有物業，便難以退回多付的稅款。 但業主會否因此而減價賣樓則難說，因要計算多付的稅款數額是否高過減價金額。
- 無論你選購一手樓、二手樓，居屋、抑或購入車位、工商舖，以至海外物業，甚至另類物業如凶宅及銀主盤等，背後也離不開「按揭」兩個字。
- 以「先賣後買」換樓，符合首置資格便可豁免15%從價印花稅，只需繳付第2標準稅率從價印花稅。
- 現時買賣物業都採用支票或本票交易，客戶存錢到律師樓、再由律師樓開票給對方，兌票的時間就變成最少兩三天才可完成。
- 如果銀行發現單位非自住，業主有可能要補回降低按揭成數後的金額。
- 而換樓一般都分為「先賣後買」以及「先買後賣」兩種做法，筆者會一連兩集向大家講解兩者的利與弊。
- 羅健熙說，社會各方都應思考，為何會這麼巧合、為何會有這樣的氣氛、這樣的氣氛對社會有甚麼益處。
慳稅攻略－公司股份轉讓 繼早前跟大家探討過「直系親屬轉讓」及「投資車位商廈」後，最近又有幾宗熱哄哄的新聞指以「公司股份轉讓」的方式，成功節省數百萬元的印花稅。 而樓契在相連單位的情況中，顯得尤其重要，因為一份或兩份樓契，在香港現時的置業環境下，無論是稅項或是按揭方面都有截然不同的處理手法。 假如是甩名後另一半再買的情況，情況就如樓換樓的情況一樣，必需待甩名物業完成交易，才能回復按揭申請的「首置」身份。 假如成功獲批，免壓測申請人需比一般人多繳約10%的按揭保險費。 例如1000萬元住宅，申請八成按揭，如按保費獲得65折的話，一般人的保費是大約12.8萬元，需動用免壓測條款的申請人保費是大約14.1萬元。
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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明指，若果舊有物業未完成交易，銀行會先批出八成按揭，當舊有物業完成交易後，換樓人士可以重新向銀行申請最高九成按揭。 他又說，如果舊有物業有按揭保險，是不可申請新物業的按揭保險，要留待舊有物業完全交易後才可以做。 考慮申請產品前，我們建議你查閱相關產品之官方條款及細則。 而假如你是無法分開二人名換樓，必須一人處理的話，我們也強烈建議用先賣後買的方式去做，寧願外出租單位住，搬兩次屋，都不要冒險貪少少時間而拉近買賣樓之間的日子。 在換樓的時候有不少不確定因素，例如是你賣樓時買家最終撻訂，而你卻已經付了訂金買樓，本打算在收錢甩手之後立即買樓避開貴印花稅，結果變成了兩邊不是人，會同時手揸兩個物業。 而如果你是依賴本身手上物業賣出後的錢去買新樓的話，資金不足亦可能令你被逼撻訂，結果換樓夢泡湯。
原本想尋找原業主，重新用正確印章補簽原先買賣合約，但業主不在港，兼且公司亦倒閉。 在資金成本方面，因換樓客未事先放售現有的物業套現資金，因此需好好計算自身的購買力。 一般換樓客都想換一個更大的物業，如三房單位售價逾1,000萬元。 在申請按揭時，因換樓客已持有另一個物業，因此要求亦較為嚴謹。
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不過，按證公司（HKMC）對首置定義頗有不同，後者要求賣家須完成賣樓手續，才可恢復首置身份並使用9成按揭，打算用9按買新物業的換樓人士務必注意。 樓換樓注意 要注意的是，當售出的物業終止成交後，新購物業需要盡快補繳15%從價印花稅的差額。 當再次出售原有物業，並簽署轉易契（可理解為成交）後，再向稅局申請退回印花稅的差額，亦要留意申請期限，記緊要向代表律師提出要求。
以從屬家人身份通過英國國民（海外）護照 即BNO護照的入境簽證計劃移民英國的港人， 連續居住五年，可以申請獲得英國永久居留權，獲永居的一年後， 還可申請獲得英國公民身份。 但在這之前， 他們必須要持有效的香港特區護照，以便到英國之外的地方旅行。 英國內政部數據顯示，截至去年底，當局批出了近15萬份BNO英國國民（海外）簽證申請，當中超過5. 業主賣樓心態不同，只要識得「捉路」，鋤價一樣事半功倍。
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- 至於先買後賣的換樓人士，政府規定換樓人士如購買新物業後，12個月內賣出舊有物業，將可退回已付的15%標準印花稅減去首置印花稅多繳付的印花稅。
- 第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國指，如果樓價持續上升，先買後賣較有利，但樓價下跌，這種方式會輸差價。
- 目前綠表客主要分兩批，分別以公屋綠表客、以及白居二買家。
- 如計及按揭批核約一個月的時間，新買物業的成交日最少要定於出售單位的成交日後1.5個月才較為穩妥。
- 假如新購物業屬心頭好，放棄會非常可惜，換樓客可考慮將新購物業的成交期，定在售出物業成交期的最少兩個半月後，確保足夠時間重售單位。
由於兩宗交易可以緊接進行，賣出及買入單位的成交日可以縮短至一星期左右，換樓客可減少賣樓後樓價颷升的憂累。 當考慮到申請批核時間，以上兩類換樓客，如不希望銀行計算原物業按揭供款，新購單位的成交日，必須定於原持有單位簽正式買賣合約後的1.5個月後才算穩妥。 上述這類換樓客，由於申請新按揭時已還清原按揭，因此銀行不會將原按揭供款計算在內。 至於不超過8成按揭的換樓客，由於沒有「首置」的要求，銀行處理有關申請時，會考慮出售單位的正式買賣合約來彈性處理。 另外，申請人需聘用同一所律師樓處理出售及新購單位，銀行會向律師樓確認出售單位是否順利成交。 所以建議換樓人士，宜於售出物業簽署正約及收到大訂餘額後，才簽署新購物業的臨約較為穩妥(下圖)。
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也有部份人打算在罰息期後，趁著樓價升值而決定賣樓，藉以細屋搬大屋換樓來提升生活質素。 策略上應該「先買後賣」、還是「先賣後買」，對換樓人士的按揭也會會有影響。 城大建築科技學部高級講師潘永祥認為，新居屋的買家，入市前要考慮未來的住屋需要，不要着眼於「上車」，綠表業主已利用以折扣價上車，供樓負擔較私樓輕，業主可趁這段時間，去累積財富，準備日後換樓資金。 自從按揭保險樓價上限放寬至$1000萬，即帶動新一輪嘅換樓潮，當大家「樓換樓」的時候，買賣同申請按揭時亦有好多需要注意嘅地方。 至本月初，該家庭賣出原有物業後，即四出睇樓、欲加快入市，近日睇中藍澄灣3座中層E室，單位叫價770萬元，買家見狀遂加碼50萬元，向業主出價750萬元，惟未能說服業主。 最終雙方議價後，買家再追價20萬至770萬元成交，單位實用面積約690平方呎，三房間隔，成交呎價11,159元。
過去兩個月，市場出現不少業主趕移民而減價賣樓的個案，如遇上此類單位，準買家不妨嘗試還價。 此外，經濟前景不明朗，部分持單位作收租用途的業主先行「減磅」離場，他們的出貨意欲也較強。 此外也可留意較年輕的新盤，不少業主購入單位3年，要沽出物業不需繳付額外印花稅（SSD），較易接受議價。 若果租住其他物業，通常租約期至少要一年時間，一年內樓市走勢難料，若果期間反彈，惟租約未到期，未必追得貼市。 按照現時情況，未來美國仍然會加息，本港息口難免會再加。 先賣後買方式換樓，首期總支出共93萬元(8萬+85萬元)，首期收入70萬元，來自賣出單位時收取的細訂和大訂。
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假如換樓客想以「先買後賣」方式換樓，並退回印花稅差額的話，則須於簽立新物業的轉易契後一年內，出售原有住宅物業，出售物業的日期以臨時買賣合約計算，更多的例子可參考以下稅局的網頁。 這種方式好處是減少換樓人士搬屋的次數，繼續暫住原先單位，省卻一筆搬遷的費用。 不過，陳超國指，很難說新買家是否願意讓舊業主暫租住原有物業，因新買家會有自己的自住的需求，如為新居進行裝修，未必一定配合到舊業主的要求，故舊業主需要跟新買家商討相關事宜。 若果換樓人士的舊有物業未有按揭保險，並想為新買入的物業申請按揭保險，銀行會先批出最高八成按揭保險。
假如已獲屋宇署選定要參加強制驗樓計劃及強制驗窗計劃，就應準備及安排所需的訂明檢驗和訂明修葺工程。 所以買家宜先行墊支新物業的尾數，將買入新物業的成交日訂得比舊物業早，減低搬屋的麻煩。 樓換樓注意 Mortgage Count 的意思是指現有的按揭數目，道理就大約相當於買樓交印花稅時，金額和稅率會因應你手持的物業數目而有所不同。 而 Mortgage Count 會影響到的則是你再申請按揭時的最高成數以及壓力測試門檻。 至於不超過八成按揭的換樓客，由於沒有「首置」的要求，銀行處理有關申請時會考慮出售單位的正式買賣合約來彈性處理。
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這方式適合有充裕流動資金的換樓客，須先為新物業支付 15% 雙倍印花稅，然後在12個月內售出原有物業，再申請退稅。 無論簽署臨時買賣合約，或者正式買賣合約，買家有機會打退堂鼓，取消交易。 如選擇先賣後買，即換樓人士賣掉舊有而且唯一的物業，便可重獲首置身分，便可以較優惠的第2標準稅率來計算印花稅，詳情可參閱上表。 先賣後買與先買後賣最大差別，前者業主能恢復首置「自由身」身分，申請新物業的高成數換樓按揭，並且可避開持有一項物業後再置業所需的15％從價印花稅。
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現樓貨尾囤積的影響，這一點早兩年，我們已經跟大家探討過。 實際操作方法是以綠表資格，在居屋第二市場物色未補價的居屋盤，可選擇房委會或房協發展的居屋。 樓換樓注意 公屋與居屋均有其優勢，但不代表買私樓就是輸家，若買中優質單位，物業回報可翻幾倍，即上千居物色各區樓盤。 相反，居屋以實用見稱，價格又可折減，折扣率一般有三成或以上，即使抽不中新居屋，市場上也有大量二手居屋，當中不乏高質素屋苑。
樓換樓注意: 按揭專區
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譬如購買1000萬元住宅申請30年、八成按揭，沒有其他按揭的申請人入息要求是76200元（「免壓測」下更可低至64,000元）。 有其他按揭的申請人，申請上述800萬元按揭的入息要求將是101,000元，加上他原本的另一按揭，譬如尚欠300萬元30年按揭，總入息要求便是139,000元了。 樓換樓注意 無論是把原物業甩名或加按套現後以擔保人身份幫另一半上會，就有許多細節需要留意。 譬如丈夫把物業甩名或加按，把資金給太太做首期（或相反），太太沒有物業也沒有按揭，即使符合「首置」規定，也不一定成功獲批按揭保險。 由於按揭保險並不接受兩夫妻分開居住，譬如丈夫的物業質素遠超太太新購物業，就難以說服兩人將遷入新居而很大機會遭拒保。 在此項放寛初推出時，有不少銀行都配合新制接受「免壓測」申請。
疫情反彈，政府再進一步收緊限聚令，料本港經濟將持續受壓，未來的失業率或有再上升的趨勢。 相信是次撤銷非住宅物業從價印花稅後，可吸引更多用家以及… 「分契」的好處與應用 樓換樓注意 自去年四月，政府宣布收緊住宅物業印花稅機制，凡以一份文書購買多於一個住宅物業，須按每個物業繳付15%新住宅印花稅……
當銀行成功批出按揭後，銀行會要求買家選擇「供款年期」，還要求買家選擇「按揭息率」。 現時樓宇按揭產品，共有三種計算利息的方法，一類是「最優惠利率按揭」(P按)、一類是「拆息按揭」(H按)、還有較少人採用的「定息按揭」。 首次置業，很多買家對從何入手也摸不著頭腦，簡單如怎樣去搜尋合適自己的單位，睇樓時注意事項，以至簽睇樓紙及臨時買賣合約的細節也一竅不通，但實情只要小心疏理每一個步驟，問題便可迎刃而解。 在最新放寬的按揭成數下，$1,000 萬或以下樓盤，可借高達9成按揭，然而，按保公司亦會視乎情況，調整最終獲批成數。