【物業轉按懶人包】近年銀行競爭激烈，紛紛推出按揭優惠吸客，部分人想「慳息」而願意把自己物業按揭轉按至其他銀行。 樓換樓未供完 本文講述轉按定義、促使轉按原因、轉按如何計算、申請轉按注意要點，以及轉按和和加按分別。 【物業轉按懶人包】銀行競爭激烈，紛紛推出按揭優惠吸客，本文講述轉按定義、促使轉按原因、轉按如何計算、申請轉按注意要點，以及轉按和和加按分別。
免除額外需租樓的問題，先買後賣可無縫交接，換樓客毋須面對賣樓後沒居所的問題，可直接將傢俬搬遷至新居，並有充足時間裝修。 例如三房以上單位，業主可出租一間房，全屋連同業主只可容納六人。 至於四房以上，就可以將兩間房單位，全個單位也最多只可容納六人，目的是避免對周邊住戶造成太大滋擾。 即買樓或轉名以臨約計開始日期，賣樓也是以臨約計終止日期，兩個日期需要相隔最少3年才可免SSD，除非符合上述所說的豁免條件。 今次《和你搵盤》鎖定15,000元的租金預算，看看九龍市區有何選擇，其中一個更是谷友業主盤，馬上跟大家一起看看。
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要計算換樓的按揭成數，同樣需要視乎到底按揭申請人在申請按揭的時候，到底屬於「首置」或是「非首置」身份，然後以樓價計算按揭成數。 既然係涉及數百萬的物業權益，大家都好應該主動向銀行查詢，當發現銀行轉介的律師行服務不符預期，亦不妨嘗試尋找替代方案，確保自己可以成功取回貴重的樓契。 由銀行轉介的律師行，優點是收費較平，而且理論上熟悉贖契手續。 不論你是否收到銀行的貼心提示，當留意到快將供甩樓時，都應該著手處理贖契事宜。 最正路的方法係主動向銀行查詢贖契手續，除可以了解有甚麼表格需要填寫，亦可以直接要求銀行轉介律師行代辦。 例如樓市走勢穩步上揚，先買後賣，較大機會賺錢。
賣方在賣樓時，除了傾樓價、成交期外，資金較緊絀的換樓客更加需要注意大、細訂的交付日期。 以下收入流程表，假設賣方可在簽臨約日收取細訂，及在簽正式買賣合約時收取大訂餘額。 然而，過去數年連串的假業主事件，促使地產代理執行新指引，大細訂均要經律師樓對數，並確認沒有資不抵債及業權人身份後，才可以交付賣方。 部分標準合約甚至訂明於成交日，才一次過將大、細訂及樓價尾數對數後給予賣方。 在樓換樓的過程中，業主可以選擇先買到樓，確認有居所有瓦遮頭才賣出手上物業，又或者是稍為冒險一點，先放出手上物業再去買樓。
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業主亦可以了解過去幾年，物業的管理費增長，如果過去幾年增長快速，亦可預期未來增速不會減慢。 若管理費增長過快，而租金增幅未能追上，會降低租金回報率。 假設貸款人過身，後人如不想繼承物業，可以繼續供樓，但當供完後如不贖契便要付存契費。 因種種原因後人可能不想繼承物業，比如因正在輪候政府資助房屋，寧付存契費也不想繼承物業並贖契。
Soho：傳統按揭分三類，包括P按（最優惠利率浮息計劃）、H按（銀行同業拆息浮息計劃）及定息計劃，建議買家考慮ML按（按揭掛鈎高息存款）。 他指，ML是銀行讓按揭客戶開立一個高息戶口，當客戶存款入戶口，銀行會給予客戶相等於按揭息率的利息，高息一般限於貸款額的一半。 可借盡並將用剩的錢存入ML戶口，戶口內的錢不視為借貸資金，變相無成本多了一筆備用錢，以備不時之需，亦變相減低利息開支。 於是，他為投資物業綢繆，研究銀行按揭貸款計劃、稅務政策及借貸優惠，冀用最便宜、低風險方式不停買樓。 業主置入第二個物業就如同購入新樓宇，業主必須繳付15%印花稅。 如果業主可以在12個月内成功出售舊物業，就可以申請退回之前已繳付的印花稅。
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當人人以為他是「有錢仔」或靠父幹做業主，他笑言，自己只是普通打工仔，靠一分一毫慢慢儲蓄，才能榮升「三料業主」。 當然亦靠投資有道，在股市賺到現金再投入物業投資中。 近年他更成為香港網絡紅人，於討論區為網民解答樓按問題。 鄭生先賣出舊物業，他名下已不再擁有香港任何物業記錄。 他隨後在簽立臨時買賣協議後，以600萬港元買入新的住宅物業，參考以上表2（第2標準稅率從價印花稅），鄭生需要繳付180,000元印花稅即可 （600萬 x 3%)。 如選擇先買後賣，即交易新物業時持有多於一項物業，則必須先繳付15%從價印花稅，及在12個月內將原有物業賣出，才可獲退還15%減去首置印花稅的差額，令實際上所繳付的稅款與首置人士一樣。
利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣相信，借款人願意把未供完貸款額轉移，因另一間銀行可提供較吸引的利率優惠和現金回贈。 未補地價的居屋雖然可以出售套現，但未屆滿轉讓年期限制時，只可於政府推行的「居屋第二市場」出售。 如要在限制屆滿後公開市場自由出售單位，便要先作補價，而補價一般會由買家承擔。 因此，如要換樓客要用未補地價居屋套足現金來換私樓，那便要先補地價。 如現有居屋單位的估值為500萬，當年以市值6折發售，補地價金額便是 樓換樓未供完 200萬 (500萬 x 40％)。
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若果原有單位以高於購入價售出，差額除了可用作支付新樓首期，以至裝修及雜費等。 再者，只要在購買第二層樓時，換樓客未持有住宅物業，便可獲豁免繳交15%辣稅，只需以第二標準稅率，繳付較低的從價印花稅。 另外，相比先買後賣，這方式免除申請退稅手續。 自 2022 年 2月起放寬按揭成數，$1,200 萬以下的樓最高敘造 8 成，很多業主有意樓換樓，一嚐細屋搬大屋滋味。 當中值得考慮的是換樓方式，到底「先賣後買」與「先買後賣」，哪一個比較著數？ 對於申請按揭、繳付印花稅等問題，又是否有影響？
而律師樓會聯絡業主簽訂樓契及按揭契，簽完後銀行將貸款和按揭部分交予律師，代為轉交業主和原有的按揭機構。 限期內賣不出，可以轉名當買賣：若遇撻訂又賣不出，可以「轉名」方式轉讓給近親。 由於「轉名」也是視一樁買賣，所以即使沒有實際金錢交易，簽紙並交了轉名印花稅後，便當是賣了樓可以申請退稅。 但要注意，轉名時仍要支付印花稅，需要計清計楚金額是否大過退稅的金額。
樓換樓未供完: 印花稅
如果同上世界80、90年代入市買樓的業主傾偈，會發現他們大多數有「按揭愈早供完愈好」的傾向。 原因除了華人文化不鼓勵欠債的傳統外，相信與當時利率偏高，加快償還樓按可以節省高額度利息有關。 以80年代初為例，通脹率最高是10厘水平，但按揭利率一度高逾20厘。 又如1997年，通脹率約6厘，而年底按息達10厘。 此種環境下，借款人大都傾向於盡快還款，減少利息支出，據說當時一般以20年期批出的按揭，業主往往在10年之內償還全部借款，30歲買樓的話，可能40歲就供完樓了。 當然現在有15% 辣稅，又有壓力測試，要再多買幾間住宅不易，賺到的錢可以買其他資產，例如買多間海外樓、大陸樓，又例如好似筆者，投資非住宅，例如工廈等。
樓換樓的方式不外乎「先賣後買」或「先買後賣」。 「先賣後買」是指業主售出舊有物業，並且在完成相關手續後才購買新的物業。 樓換樓未供完 換樓客可以首置身分買樓，只需按第2標準稅率去繳付從價印花稅。
樓換樓未供完: 申請 9成按揭條件
打算用這些做法去方便自己的業主，也要考慮到世界不是圍著自己轉，對家同樣可以開出有利自己的條件，最終未必真係有效，甚至有機會弄巧反拙。 例如，如果你已經有一個按揭在身，下一次申請時候的最高成數會扣減一成，即是原本可能你最多可以申請5成按揭，之後最多變成只能申請4成。 另一方面，壓力測試的供款與入息比例也會相應調低一成，例如原本的壓測前壓測後 50%/60% 會變成 40%/50%。 雖然隨著美國加息，本港按揭利率已較早幾年的歷史低位有所回升，但目前普遍仍處於3%以下，利率較市場上大部分私人貸款為低，這個低息原因亦是大多數選用「加按」的原因。
- 筆者只叫讀者買入賣出，而且上述投資產品經得起跌市考驗，具流通性又可環球調撥，抵押力高。
- 不少白手興家的人，都是環境逼成，要生存就要靠自己，李嘉誠都是因為十幾歲時父親過身，逼上絕路，要負起養家的重任，逼他快速成長。
- 因此，如要以首置身份承造高成數按揭，必須以「先賣後買」方式，恢復首置身份。
- 本文講述轉按定義、促使轉按原因、轉按如何計算、申請轉按注意要點，以及轉按和和加按分別。
由於現時不少買家都是自用為住，一些連租約未必有樓睇的單位，按揭成數較低，導致市場需求較低。 因此，有關物業的業主反而叫價較低，而且議價空間會較大。 樓換樓未供完 至於未供完樓的業主，如不想現有按揭影響到壓測，可考慮近親轉讓，令自己沒有按揭，同時亦可回復至首置人士，支付舊有印花稅。 如份樓契沒有文件涉及root of title，遺失了是可以委託律師樓從田土廳勾回核證副本（俗稱「影印契」）。 但是，很多銀行對於影印契不太願意做按揭，有些律師樓也不願意為影印契給與good title，因而令層樓不容易搵到買家買。 對於將物業加按和重按借貸，予人感覺風險太高，Soho認為，進行任何按揭前考慮過風險承受能力，只要夠資金供樓，「計掂條數」則沒有問題。
樓換樓未供完: 成交期 – 居所真空期
沒有按揭就沒有罰息，但因為剛剛完成交易，所以需要等3年才能賣出街外人。 否則就需要支付買入樓價之20%/15%/10%的印花稅。 除非，你是賣給近親，否則上述稅款是無法避免的。 聯名物業夫妻各佔50%業權，若果丈夫可將業權全數賣給妻子，俗稱「甩名」，就可以回復首置客身份，丈夫在再買樓時就毋須繳付15%印花稅。 留意因為是將業權「賣」給對方，聯名轉單名在法律上是一宗正式的買賣交易，需繳付印花稅，計算方法根據業權百份比，通常夫妻甩名都是50%業權轉讓，印花稅就以樓價50%計算。
曹德明表示，借貸人在罰息期內加按，不會支付罰息。 他續稱，借貸人需向銀行重新申請按揭，新的按揭會設立新的罰息期。 若果借貸人有意轉按，最好不要在罰息期去做，因需要繳付貸款額若干百分比作為罰息，甚至要退還現金回贈，未必着數。
樓換樓未供完: 香港樓市2022｜供樓按揭轉按五大誘因
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可以，例如加入兒子的名字也可以，但如果涉及按揭，銀行就會要求重新造按揭契，因為業權持有人改變了。 要先贖樓，轉名再按，再次計算壓力測試以及以新造按揭承按，惟可能會比現有的按揭息率為高。 一經辦妥，各單位便擁有獨立的業權，憑有效文件自由買賣或出租。