以各層樓之實質租金中扣除各項費用及應當歸屬於建築物之報酬部分，殘餘之租金折算為比率，即為地價分配率。 內政部2022年建造執照與雜項執照相關管理業務推動情形督導考核，2022年度工作執行成果，台南市政府獲得特優佳績，工務局代表建築管理科科長林尚卿2023年2月13日北上接受內政部營建署副處長陳興隆頒獎表揚。 樓層別效用比計算 台北市都市更新處管有斯文首善社區8戶店面已於2023年2月18日公告標租，該社區基地座落於大同區大龍街91巷，鄰近捷運圓山站及民權西路站(步行約10-12分鐘)，社區旁即樹德公園，步行可至圓山花博爭豔館，可吸引人潮流動，適合零售商業活動。
並視不同價格所蒐集資料可信度及估價種類目的條件差異，考量價格形成因素之相近程度，決定勘估標的價格，並將決定理由詳予敘明。 依據上述實例求得勘估標的之價格，由於勘估標的所在地區較少交易實例，僅就該三項訪價實例運用比較法及收益法計算所得之比較價格，採取平均之方式，評定其試算價格為每平方公尺47,000元，總評估價格為23,500,000元。 比較標的A：為一臨10公尺道路（調整-2%），近矩形之不規則形狀基地（調整2%），地勢平坦，面積220m2（調整-4%），與勘估標的同一近鄰類似之住宅區，週邊環境條件與接近條件、建蔽率與容積率皆相同；99年8月1日之交易單價為36,000元/ m2，至價格日期漲5%；比較標的的加權數為40%。 樓層別效用比計算 壹、請以下列給定之估價條件為基礎，分別採用比較法、成本法與收益法，並依不動產估價技術規則之規定，評估勘估標的不動產之比較價格、成本價格與收益價格後，以完整不動產估價報告書格式撰寫價格評估過程與結果。 又如就現有題目所給條件與資料發現評估有所困難時，得進一步自行界定必要之估價條件，同時務必於估價報告書中詳細說明（提醒請勿自行任意變更或添加任何非必要之估價條件）。
樓層別效用比計算: 不動產估價例外
註 12 都市更新權利變換實施辦法第11條：實施權利變換後應分配之土地及建築物位置，由土地所有權人或權利變換關係人自行選擇。 4.以素地價評估整筆基地價值，依土地產權持分比例，核算不參與分配者土地權利補償價值，再以建坪價評估房地總值，並採聯合貢獻原則核算區分所有權之土地權利價值，並據以核算權利價值比例（約佔2%）。 基於上述分析，台北市不動產估價師公會於「九二一地震災區都市更新權利變換前後不動產估價作業手冊」之研究中歸納權利變換前價值評估基礎應如下二圖表示。 因此，合法建物所有權人之權利價值所指者不應為更新前獨立於土地價值外之建物價值。 而是指於更新前合法建物所有權人使用土地權利之使用價值，這是一種類似地上權的使用價值【註10】。 其應與地上權、永佃權及耕地三七五租約等權利同樣從所在之個別土地權利價值中分離，意即以土地權利價值為基礎，將部份使用土地之權利分配予建物所權人、地上權人、永佃權人及耕地三七五減租之承租人。
目前台灣地區已全面實施容積管制，而容積率的高低則依其區位及使用的分區而有不同，一般的住宅區，容積率約為200%（即一坪建地可以蓋兩坪建坪）。 所以容積率的高低是否適宜，影響都市生活環境品質，同時也是決定地價高低的主要因素。 一、風險溢酬法：收益資本化率或折現率應考慮銀行定期存款利率、政府公債利率、不動產投資之風險性、貨幣變動狀況及不動產價格之變動趨勢等因素，選擇最具一般性財貨之投資報酬率為基準，比較觀察該投資財貨與勘估標的個別特性之差異，並就流通性、風險性、增值性及管理上之難易程度等因素加以比較決定之。 試算價格之調整運算過程中，區域因素調整、個別因素調整或區域因素及個別因素內之任一單獨項目之價格調整率大於百分之十五，或情況、價格日期、區域因素及個別因素調整總調整率大於百分之三十時，判定該比較標的與勘估標的差異過大，應排除該比較標的之適用。 但勘估標的性質特殊或區位特殊缺乏市場交易資料，並於估價報告書中敘明者，不在此限。 壹、請以下列所給條件為基準，分別採用比較法、收益法及成本法，評估勘估標的甲不動產之試算價格後，再據以決定其適當價格，並將計算過程及評估結果，以不動產估價報告書格式，完整陳述之。
樓層別效用比計算: 都市更新 | 容積移轉 | 都更
4.綜合判斷分析，實例F 因為承租人與出租人熟識，因此房屋租金較當地行情為低廉，需要進行情況調整，其修正率為8%。 1.本實例乃座落於甲不動產西邊附近之透天厝農舍，基地面積300平方公尺，總樓地板面積250平方公尺。 樓層別效用比計算 1.本實例乃座落於甲不動產西北邊之三樓半透天厝，基地面積200平方公尺，總樓地板面積280平方公尺。
(八)本估價報告書內容遵循內政部與考選部訂定之不動產估價師法及不動產估價技術規則相關規定、國內外之不動產估價理論，並符合資產估價師全國聯合會頒布之「敘述式估價報告書範本」格式。 (四)基本描述：四樓透天連棟店面住宅，屋齡10年，土地面積300平方公尺，樓地板面積400平方公尺。 三、勘估標的土地所在地區，各類土地使用持續開發，基礎公共建設包括道路、鄰里公園、國中及小學均開發完成，地區人口逐漸成長。 一、土地使用：第一期發展地區第一種商業區，建蔽率60%，容積率240%。
樓層別效用比計算: 估價技術規則對地價分配率之規定
(一)請以下列給定之估價條件為基礎，分別採用比較法、收益法與成本法，並依不動產估價技術規則之規定，評估勘估標的不動產之比較價格、收益價格與成本價格後，以不動產估價報告書格式撰寫價格評估過程與結果。 比較法的三個比較標的條件：比較標的1於109年11月25日成交，建坪價為700,000元/坪，價格指數108%，通風採光及樓層位置優於勘估標的（調整率—2%），土地個別條件優於勘估標的（調整率—3%）。 比較標的2於109年6月20日成交，建坪價格為620,000元/坪，價格指數107%，通風採光及樓層位置較勘估標的差（調整率+4%），土地個別條件較勘估標的差（調整率+3%）。 比較標的3於107年5月30日成交，建坪價為675,000元/坪，價格指數106%，通風採光及樓層位置優於勘估標的（調整率—2%），土地個別條件較勘估標的稍差（調整率+1%）。
更新前土地價值若以土地素地價值為基礎，則另一個值得探討的問題是零散的更新前土地價值是否應反映合併開發的效益。 非區分建物型態之更新區常由不同大小與臨路狀況的數宗土地組成，在未進行整合開發前土地各自獨立利用或空置，更可能因地形畸零、臨路狀況不同，在同一更新區內產生畸零地或裡地，導致其土地無法獨自建築或必須取得連接道路才能開發。 若更新前各宗土地視為個別獨立，受到畸零地使用規則合併開發的規定影響，導致估價時對於價值的判斷困難。 因此，就估價技術而言不容易說服權利人因彼此間重要性的差異及其對個別價值的影響。 因此，進行更新前估價時應以考量合併開發為前提，先進行整體價值評估，再以路線價評估方式、個別因素調整或量價分離評價模式（陳奉瑤，2002）方式進行個別宗地間價值差異的評估較為合理，此種做法可降低估價爭議，並提高更新前土地權利價值有利於滿足不願或不能參與者。 價格日期為110年5月15日，勘察日期為110年5月18日，價格指數為112%，價格種類為正常價格，估價目的係供不動產出售之參考。
樓層別效用比計算: Q.房屋估價過程中還有什麼可能產生的費用？
私有都市計畫公共設施保留地：以其毗鄰土地使用分區之平均容積率上限乘送出基地面積所得之乘積為原則，必要時，直轄市、縣市主管機關得視實際情況酌予增減。 形狀完整、提供作公共空間使用（如：兒童遊樂場）之可建築土地目的在鼓勵私人提供土地作為公共空間使用，提昇地區環境品質，增進建築物量體及高度變化，並使都市景觀多樣化，促成土地更有效利用。 都市計畫表明應予保存或經直轄市、縣市主管機關認定有保存價值之建築所定著之私有土地。 (前者指依都市計畫法第 15 條第 1 項第 5 款明訂具有紀念性或藝術價值應予保存之建築，應於主要計畫中加以表明者；後者指因尚未具有可被指定為古蹟之條件而未被指定古蹟，但直轄市、縣市主管機關認定其具有保存之建築，如已協調其土地所有權人同意，該建築定著之私有土地亦得適用容積移轉)。
無買賣實例者，得以附近土地價格為基礎，考慮其日照、通風、位置及形狀等差異，比較推估之。 無買賣實例者，得以附近土地價格為基礎，考慮其位置、形狀、地形、土壤特性及利用狀況等差異，比較推估之。 勘估標的資本利息負擔特殊，或土地取得未立即營造施工者，資本利息綜合利率得再就前項規定之二分之一部分調整計算，並於估價報告書中敘明。 勘估標的之開發或建築利潤應視工程規模、開發年數與經濟景氣等因素，按營造或施工費、規劃設計費、廣告費、銷售費、管理費、資本利息、稅捐及其他負擔之合計額乘以適當利潤率計算之。 前項營造或施工費標準表應由不動產估價師公會全國聯合會（以下簡稱全聯會）按不同主體構造種類及地區公告之。
樓層別效用比計算: 樓層越高越貴？4樓最便宜？內行人揭價差潛規則：CP值最高樓層這樣找
提醒應考人應儘量使用試題內所提供之資料，勿任意變更或添加估價條件；如提供之資料仍有所欠缺，以致無法進行評估時，方得進一步界定估價條件，惟應於估價過程中詳細敘明。 V1△：配合開發時程之獎勵容積(於區段徵收作業辦理開發完成後，土地所有權登記之日起，於下表期限內提出建造執照申請者，本地區區段徵收作業完成，土地所有權登記之日為民國94年8月1日)。 開發期限獎勵標準(△V1) 四年內Ｖ0×20％ 六年內Ｖ0×15％ 八年內Ｖ0×10％ 十年內Ｖ0×5％ 滿第十年後Ｖ0×0％ △V2：大基地開發之獎勵容積，其中住宅區申請開發基地在1,000平方公尺以上，商業區申請開發基地面積在1,000平方公尺以上者，得給予原基準容積10%之獎勵容積。 一、(一)請以下列給定之估價條件為基礎，分別採用比較法及成本法，依不動產估價技術規則之規定，評估勘估標的不動產之比較價格與成本價格後，以不動產估價報告書格式撰寫價格評估過程與結果。
- 註 20 權利變換辦法第6條：「權利變換前各宗土地及更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地於評價基準日之權利價值，由實施者委託三家以上鑑價機構查估後評定之。」估價師進行評估時常以評價基準日為估價報告之價格日期。
- 若土地所有權人原已持有自用住宅用地，因換屋需求，先行購買另一處自用住宅用地於同一所有權人名下，於2年內再行出售原持有之自用住宅用地，仍可申請退還出售土地時已繳納之土地增值稅。
- 計算建物累積折舊額：計算建物折舊額之方式以定額法為主，所謂定額法是指建築物在耐用期間內，每年折舊額一定，因此累計折舊額與經過年數成正比例增加。
- 依更新條例第三十一條規定：權利變換後之土地及建築物扣除前條規定折價抵付共同負擔後，其餘土地及建築物依各宗土地權利變換前之權利價值比例，分配與原土地所有權人。
- 依本規則辦理估價所稱之面積，已辦理登記者，以登記之面積為準；其未辦理登記或以部分面積為估價者，應調查註明之。
- 註 12 都市更新權利變換實施辦法第11條：實施權利變換後應分配之土地及建築物位置，由土地所有權人或權利變換關係人自行選擇。
且而多數決的運用在兼顧少數人利益下設計了權利變換機制，希望透過立體重劃（金家禾，1999）及「等價交換」（黃監國，1987）概念來解決更新地區複雜的產權問題。 而基於等價交換的需要，更新條例引進了不動產估價機制【註5】，希望透過公正第三人的權利價值評估作為權利變換依據，更新前後權利價值的評估成為權利變換機制的核心。 而從條例公佈至今運用權利變換方式進行都市更新的個案超過60個以上，說明了以權利變換方式推動都市更新有其成效。 不過，細究這些個案百分之九十以上屬九二一地震災區重建案，這些重建個案除了以更新條例為基礎推動社區重建外，九二一震災重建暫行條例較為簡便的行政規範及九二一重建基金提供融資貸款的協助使得災區的社區重建得以順利推展。 在過程中不動產估價業者也扮演了相當重要的角色，在未有任何權利變換估價的規範下一路摸索，完成許多社區更新，也似乎說明都市更新權利變換價值評估已達一定成熟度。
樓層別效用比計算: 影響不動產估價的因素
勘估標的所屬地區為發展成熟且已高度利用之市街地，附近多為住宅大樓及公寓，有一公有停車場，鄰近里鄰公園、綜合中學、超級市場，金融服務設施便利，地上有一層之建築物，目前為低度使用，單面臨8公尺道路，平均深度20公尺，地勢平坦，呈長方形。 今年不動產市場之推案量增加，供給略大於需求，產品以中、高級住宅大樓為主，新建住宅價位在15萬元/坪～20萬元/坪。 價格日期為93年11月1日，勘察日期為93年10月25日，估價種類為正常價格。 價格日期為民國94年9月1日，勘察日期為民國94年8月25日，估價種類為正常價格。 三、該區分所有建物之基地單價＝該區分所有建物之基地權利單價×平均樓層別效用比/該區分所有建物之樓層別效用比前項所稱土地價值比率及建物價值比率，應參酌當地市場調查資料，運用估價方法計算之。
(四)甲勘估標的為位於地上12層鋼筋混凝土結構之建築改良物的第5樓，建築改良物登記面積為330平方公尺，使用現況為辦公使用。 5.更新之實施者提供資金及技術參與開發，更新單元內之所有權利人皆參與更新後之分配。 (三)相關營運資料，假設預估每年最高營運總收入（稅前）NT$350,000,000，閒置租金損失10%，營運成本NT$200,000,000，請嘗試以現金流量分析方式，估算遠景公司第1年稅前現金流量。 二、勘估標的土地座落於○○特定區，土地使用分區為商業區，○○段○○小段，地號○○○，面積1,200平方公尺。
樓層別效用比計算: 不動產經紀人不動產估價概要
但若遇開發商投入成為實施者時，更新後不動產價值的評估除須代表合理的市價外，也隱含著開發商的投資風險，更代表著開發商與權利人間合建比率的延伸，其評估的基礎便值得探討。 本文認為若從風險的角度及估價師的職能來看，若以預測未來開發完成後的價值再進行基準日的折現為更新後價值基礎，有其技術上的困難。 若採評估基準日之預售價格，則於景氣較佳時，市場價格有較高的預期隱含，對於因審查程序冗長致無法立即推案的開發商有其投資的風險。
綜合判斷結果，E 不動產之個別因素較甲不動產優良3％（故個別因素之修正率為97/100）。 2.勘估標的坐落於區域商業中心，商業繁榮程度高，辦公使用之條件則與鄰近地區相當，勘估標的之第四層最近出租後，各樓層均營運中，無任何空置情形。 綜合判斷分析，比較標的八之個別條件與勘估標的相當，但商業繁榮條件較勘估標的差，判斷其修正率為12%。
樓層別效用比計算: 不同樓層價差多少才合理？一張圖表秒懂
(二)如就現有所給條件與資料發現評估有所困難時，得進一步自行界定必要之估價條件，同時務必於估價報告書中詳細說明（提醒請勿自行任意變更或添加任何非必要之估價條件）。 同一地價水準區段劃定：同一地價水準區段劃分應時，應斟酌地市價地價之差異、土地使用管制、房屋建築現況、土地利用現況，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。 樓層別效用比計算 更新後更新範圍內有數宗土地時，為分別評估各宗土地價格，採用選定比準土地為基準修正其他各宗土地價格之方法。
樓層別效用比計算: Q.房屋估價要收多少錢？
管理費：指所有權人對於勘估標的出租所發生之管理費用，應以實際發生之費用為準，若無法取得實際發生之費用資料，則得以出租收入的一定比率推估之。 至於公寓大廈管理費一般承租人自付，無須計入管理費中，若契約規定未由承租人自付時，得計入管理費中。 日期修正：比較標的之價格日期與勘估標的之價格日期因時間的差異，致價格水準發生變動，應以適當之變動率或變動金額，將比較標的價格調整為勘估標的價格日期之價格。 情況補正：比較標的之價格形成條件中有非屬於一般正常交易情形而影響交易價格之約定，或有其他足以改變比較標的價格之情況存在時，就該影響部分所作之調整。 依不動產估價技術規則第十四條規定不動產估價師應兼採二種以上估價方法推算勘估標的價格。
樓層別效用比計算: 不動產估價是什麼？ 房屋鑑價管道有哪些？影響房屋鑑價的因素有哪些？
建物殘餘價值之決定：建物殘餘價值指勘估標的建物依重建成本（或重置成本）計算之建物殘餘價值，即建物殘餘價值＝重建成本×價值殘餘率。 指勘估標的於價格日期當時重新取得或重新建造所需成本，扣減其累積折舊額或其他應扣除部分，以推算勘估標的價格之方法。 火災保險費：應已勘估標的實際發生之保險費為依據，若委託單位無法提供實際資料，估價師得參酌各產物保險公司之計算方式推估之。 地價稅：應已勘估標的實際發生之稅負為依據，若委託單位無法提供實際資料，估價師得依以當年度申報地價為課稅稅基，依土地稅法規定推估之。
是以本研究之動機，在於充分運用既有實價登錄資料，統計分析出不同總樓高之各樓層別效用比，除可提供為地價業務執行之準據，亦可公布予各界參考運用。 市長黃偉哲表示，為健全臺南市不動產相關市場的發展，特指示地政局公告土地現值與公告地價要合理調整，力求土地稅賦公平；也要對於不動產實價登錄加強檢查，確保不動產市場交易資訊透明化，也期許透過發表會及交流，讓南市於精進電腦大量估價政策更臻成熟周延。 註 20 權利變換辦法第6條：「權利變換前各宗土地及更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地於評價基準日之權利價值，由實施者委託三家以上鑑價機構查估後評定之。」估價師進行評估時常以評價基準日為估價報告之價格日期。
1.本實例乃座落於勘估標的甲東北方之10層樓辦公大樓之第5樓，土地登記面積相同，建築改良物登記面積為280平方公尺。 1.本實例乃座落於甲不動產同一棟大樓之第6樓，土地登記面積相同，建築改良物登記面積為300平方公尺。 1.更新單元內有6筆土地，分別為地號350（66坪）、351（60坪）、352（60坪）、353（50坪）、354（55坪）及355（72坪），總面積為363坪，此6筆土地之間並無影響土地價格差異的個別條件存在。 (一)銷售金額推估：請以比較法評估結果，估算採零售商場規劃之可能銷售價格。 首先以基準容積，估算合理的土地購買價格；其次，請進一步採用容積獎勵方式，估算合理的土地購買價格。 3.根據甲不動產估價師調查得知當地的開發利潤率為15%，而且本案資金來源採取自有資金50%、借貸資金50%，建物與土地的價值比例是27%與73%，金融機構可以給予的利率條件是：自有資金利率2.2%、借貸資金利率4.5%。