假設選用拆息按揭（H按），以貸款額500萬元、還款期30年、按揭計劃為H加1.3厘計算，每月供款增加了1,189元或7%。 人口普查每10年進行一次，另有規模較小，5年一次的中期普查。 普查分長問卷及短問卷；前者涉及十分一的住戶，會向受訪住戶索取各類詳細數據，包括樓債負擔。 根據2006、2011、2016年的普查，居於私樓住戶的按揭供款佔收入比率中位數，分別為28.6%、20%及19%。 亦即在2016年，在需要供樓的住戶中，有一半的供款佔月入比例低於19%，另一半高於19%。 假設以樓價600萬元，承造9成按保（即借貸540萬元），以30年按揭年期計算，每月供款（包括按揭保費）約22,774元，比起之前未加息前的P按2.5厘的約22,403元，增加約371元或1.7%（見下表）。
面對息口上升，以下3招可令供樓開支減少，輕鬆面對加息周期間增加的負擔。 此外，供款佔入息比率由2016年的19.0%，上升2.2個百分比至2021年的21.2％；同期尚餘供款期則由17年上升至20年。 數據反映出，香港人有更多的收入被用作供樓支出，而承造按揭年期也向上增長，拖長平均還款期。 最新供樓負擔比率｜2021年人口普查資料顯示，私樓按揭供款中位數錄13,500元，較5年前升近三成；負擔比率亦上升至21.2%，反映香港人供樓負擔愈來愈大。 供樓負擔 至於人口普查數據，由於樣本較大(十分一的住戶)，應可較準確反映一般供樓業主的樓債負擔情況。
供樓負擔: 地產博客
林Sir進一步利用統計學的常態分布及標準差，找出投資物業的入市黃金水平。 他將對上一個樓市周期，1997年6月至2015年6月的供樓負擔數據輸入Excel，計出了標準差，並放在常態分布的鐘形圖裏分析。 回看2015年樓市高位，全港住戶的供樓負擔比率在6月及8月均達到51%，超出歷年平均比率達8.7個百分點；私人住戶數字最高是6月的55%，超出平均水平5.8個百分點。 雖然預測樓市仍會下跌，但林Sir認為大家能鋤價兩成的話便應入市。 他認為，置業人士除了衡量自己的負擔能力，也要留意全港市民的供樓負擔能力，側面反映樓市是否過熱，用家避開樓市過熱時期便可買樓。
根據2016年中期人口統計所指，全港置業自用的家庭中，約66%沒有按揭供款；其餘仍在供樓的家庭，金管局的最新數字顯示他們實際的供款額只佔月入的35%。 因此可以推斷，以整體存量（stock）來說，家庭供樓的負擔比例並不算高。 值得留意，深水埗區的供款中位數為12,500元，但其佔收入比率為全港最高，達23.6％，即該區私樓家庭住戶每月收入平均有23.6%用作供樓支出，負擔為全港最大。 由此看來，實際上的負擔比率計算標準存在一些差異，實際供樓負擔亦因人而異，置業人士僅宜作參考用途。 近月「波叔Plan」推出，或吸引更多人考慮借盡按揭成數，但同時亦會增加供樓負擔，建議有意置業人士應量力而為。
供樓負擔: 按揭利息支出如何？
在金融界打滾近30年的盧楚仁回想起80、90年代的供樓歲月，笑言那時男生冀娶一個在銀行工作的女生，因銀行職員可享低息按揭這項員工福利。 「當時我有叫太太到銀行上班，但她做了三個月便辭職。」他笑道。 如果是已一把年紀，臨近退休，賺錢能力有下降的趨勢，擔心將來供不起是正常的。
他指，那時雖收入理想，但息口高，家庭開支大，也擔心息口上揚；供樓初期很大部分供款用作償還利息而非本金。 CSI(住宅售價)連升10周中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，CSI(住宅售價)最新報64.44點，較上周的61.63點上升2.81點。 CSI走勢持續上揚，連升10周，累計升33.21點… CVI連續2周急升74.28點中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，本周CVI最新報82.79點，較上周51.99點上升30.80點。 中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，2023年1月份的二手居屋買賣合約登記(包括居屋自由市場及第二市場)錄得644宗，總值28.30億元，較去年12月的427宗及18.79億元，分別大幅上升50.8…
供樓負擔: 收入槓桿比率
此地位於郊野公園的邊緣，鄰近公路、鐵路等交通基建設施，附近的錦田南新發展區也將會在一八年起開始發展，區內日後會設有學校、診所等社區設施，兩處同時發展可產生協同效應及具有經濟效益。 ‧通過市區重建項目等方法增加土地成效有限，只能提供較小面積的土地建屋，而且增加原有社區壓力；相反發展郊野公園土地則能作更全面的土地規劃，大大提高發展的可能性。 供樓負擔 香港地少人多，可供發展住宅的土地不足，這是先天的缺陷和局限。 加上不少發展商大量囤積土地，及用「擠牙膏式」策略興建及供應房屋，以推高樓價牟取更大利潤。
筆者經歷過2008年金融海嘯，當時手持多個物業，供款超出自己的能力，受海嘯突襲，租客紛紛退租、減租，差點就不夠供樓。 幸好當時持有的是租值較高的細價樓，勉強捱過，漸漸明白到防守的重要性。 往後再買樓，會計一條數，預留一年供款，例如月供10,000元，就預留12萬元。 整整一年時間，相信要找一份工作並不難，即使工資不如前，也有備用資金可以拖延時間，不致斷供。 讀者只是買第一個物業，即使僅僅夠首期，買樓後沒有足夠備用資金，也可以先跟家人溝通，萬一遇上突變能否協助，以策萬全。
供樓負擔: 按揭慳程式
但若單單切割「供樓負擔比率70%」來反映現時香港按揭市場，就不是數據的正確解讀。 一般「按揭計算機」在推算供款能力時，也假設買家沒有任何負債，如信用咭欠款、私人貸款、學生貸款、車貸等等。 如果閣下有一些類近貸款，則在按揭計算機上並不能完全反映出來。 一般「按揭計算機」也假設買家為自住客，購入的也為「交吉」單位，但如果購入的為「連租約物業」，由於銀行會假設買家作投資用途，故不理銀碼多寡，「按揭成數」一律收緊至五成。 例如買家購買了一層價值600萬元的連租約物業，同樣地在填寫「單位樓價」上會填寫「6,000,000」；「按揭成數」則把橙色活動欄移至「50」而非「60」；在「按揭年期」一欄則把橙色活動欄移至「30」。 「最優惠利率」按揭的P按，則以「P-某個百分比」計算，其中「P」指的最優惠利率，銀行會視乎美國加息或減息步伐，而作出調節，對小業主供樓的按揭息率也有影響。
- 供樓利息是否能貼近10萬扣稅額，還要視乎當時按揭息率、按揭餘額、年期等因素，例如短期置業後再換樓，所需的按揭額大些，自然供樓利息增加。
- 樓價回落使平均呎價亦有所回調，而家庭每月入息中位數未有大跌下，使負擔比率亦有所回落。
- 香港正進行十年一度的人口普查，政府由此掌握準確的人口數據。
- 長遠而言，政府須為房屋和土地供應定下清晰的方向，確保推出的政策互相配合、互補不足，才能為市民締造善擇居所的環境。
- 但若單單切割「供樓負擔比率70%」來反映現時香港按揭市場，就不是數據的正確解讀。
- 報告亦提到，如利率上升3個百分點，比率將飆升至93%，可算是相當駭人。
銀行將基於物業的價值、樓齡、貸款人職業、薪金、信貸記錄等去考慮批出按揭利率、年期及貸款額。 此外，申請按揭需時由數天至兩個月不等，所以申請時必須保持足夠的時間預算。 當銀行批出按揭後，銀行會向申請人簽約作實，再由銀行向你的律師樓發信，安排處理相關文件。 先了解並選擇不同銀行的按揭計劃、利率與優惠，然後向相關銀行提交按揭申請。 不論你是否有首選的銀行作為申請按揭的目標，也建議同時向兩至三間銀行遞交申請，以防止任何狀況外的情況出現。 如果你有委託律師樓幫忙處理合約，請先確保該律師樓是銀行所認可的。
供樓負擔: 最高瀏覽
網上討論區多了在高樓價下，市民買樓的難題，引發老樓共鳴。 80年代出身的大學生，那時有一個共同目標：「在中環返工、置業在南區」，這目標也需要時間和過程，不可一步登天。 循序漸進，配合了那時經濟轉型，由工業轉為金融服務業，制造了新商機，個人累積了財富，找到了第一桶金，自然會想住好一點、食好一點，因此引發「四仔主義」盛行（車仔、樓仔、老婆仔和仔仔）。 長遠而言，政府須為房屋和土地供應定下清晰的方向，確保推出的政策互相配合、互補不足，才能為市民締造善擇居所的環境。
第一組是根據統計處全港住戶每月入息中位數（去年第三季為2.5萬元），以購入一個400平方呎的細單位，做6成按揭供款20年計算。 2016年1月P按的「按揭供款佔入息比率」為45.4%。 金管局公佈的樓價與收入比率指一般50平方米單位的平均價格與私人住宅住戶家庭入息中位數的比率。
供樓負擔: 數據分析
中大全球經濟及金融研究所常務所長莊太量表示，如果一個家庭可以用月入三成供樓，就屬於最健康的水平。 雖然現時本港的供樓負擔比率離他所指的健康水平有一段距離，但他認為，這不等於樓市會爆破，因為樓價升跌原因甚多，例如低息環境持續，而且本港經濟基調良好，相信樓價難以重演如九七當年急瀉的情況。 理工大學建築及房地產學系教授許智文認為，現時樓價雖高，但由於本港一直奉行低稅率政策，如個人入息稅最多為一成半，相對外國的動輒三、四成相差甚遠，故高樓價某程度上亦是一種稅項，未必能完全反映社會現況。 近月收入槓桿比率一直處於高水平，金管局最近的《貨幣與金融穩定情況半年度報告》顯示2019年第4季為80.9%，高於歷史的平均值。 如想留意相關趨勢，可留意金管局每月新聞稿公佈的住宅按揭統計調查。 供樓負擔 現時有3間機構會定期統計全港供樓負擔比率，第一是政府經濟顧問辦公室公布的「供款與入息比率」；第二是金管局公布的「收入槓桿比率」；第三則則是由中原地產公布的「全港單位供樓負擔比例」及「私樓供樓負擔比例」。
中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，2023年1月份整體樓宇買賣合約登記(包括住宅、車位及工商舖物業)錄4,418宗，總值361.89億元，較去年12月的3,565宗及258.71億元，分別上升… 中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，2023年1月份整體樓宇買賣合約登記(包括住宅、車位及工商舖物業)錄4,427宗，總值324.95億元，較去年12月的3,565宗及258.71億元，分別上升… 中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，截止於2022年第4季統計，於2020年到2022年落成的新盤，一手新盤買家按揭，按季增加985宗；按揭涉及買賣合約金額按季增加80.28億元。 可以但如屬「加按」套現，貸款額變大，多出了的利息開支是不能夠扣稅。 若加按後的貸款額較原來貸款尚欠餘額為高，稅局會按比例去扣減可申索的利息開支。 至於「轉按」，如沒有加大原有貸款額，純粹轉換按揭銀行，新按揭計劃的利息支出亦可獲得扣減。
供樓負擔: 理財達人
根據金管局公佈，截至4月21日，香港16間銀行亦已經批出逾5,200宗包括住宅按揭「還息不還本」及應急貸款等申請，涉及金額超過150億元。 另一組數據是參考私人住宅住戶的每月入息中位數（去年第三季為3.43萬元），以購買一個600平方呎單位、做6成按揭並供款20年計算，今年1月以P按供款的負擔比率為48.7%，歷年平均則為49.2%。 我們充分理解這些憂慮，因此，我們熱切建議政府應全數採納基金會倡議的「港人組屋計劃」十大房屋政策建議，包括全面重推「租置計劃2.0」、鎖定未補價單位的補價水平、全面開放「白居二」市場等。
同時，港人亦只能「蝸居」，該調查顯示，新樓居住面積同樣為全球最細，平均每單位只有不足五百方呎。 至於排名緊隨香港其後的，乃溫哥華及檀香山，其比率分別為十點三倍及九點四倍，但已遠遠落後。 該機構又指出，雖然本港樓價甚高，但居住面積卻為全球最細，平均每個新建單位面積只有不足五百方呎，相對美國平均每單位約二千五百方呎，只有五分之一，較鄰近的新加坡亦少近一半。 該調查又引述研究指，表示本港用地限制推高樓價，令現時的負擔水平，較鄰近的新加坡高出近三倍，較東京、大阪等地更高出最少三倍以上。
供樓負擔: 家庭每月供款中位數創20年新高
由於在目前的按揭政策上，容許買家在傳統銀行上，可以透過按揭證券公司加借高成數按揭上會，但前提卻需要支付一筆「按揭保費」。 最重要是，這筆「按揭保費」，買家可以選擇一筆過找清、或加借在「按揭額」上分期繳付。 舉例，如果物業購入價為600萬元，原本打算承造90%按揭，理應貸款額為540萬元；但若單位估價為500萬元，則銀行只會用此作基準批按揭，相當於貸款額只有450萬元。 所以在填寫「單位樓價」一欄，應該填上「5,000,000」，而非「6,000,000」。
供樓負擔: 銀行服務及支付
‧第一題留意題目評論「香港政府應優先⋯而非⋯」，因此必須代入政府視角分析政府政策優次考慮；另外，部分學生忽視比較要求，只是單方面回應「房屋問題」或「環境保護」的重要性。 現時市民供樓或租金的負擔沉重，會將問題歸咎於地產霸權、官商勾結或政府無能。 供樓負擔 結果反社會及仇富的情緒日漸升溫，導致愈來愈多社會運動的出現，嚴重削弱特區政府的管治穩定性。 為了增加收入，香港政府以拍賣及投標方式高價售賣土地，也會將未達底價的土地收回。 有意見指高地價導致發展成本增加，地產商因此須要高價賣樓。
供樓負擔: 香港島
當時按揭息率在10厘樓下，其物業租金收入不足以抵銷每月6萬至8萬元的供樓開支，不甘蝕讓物業的他，惟有硬着頭皮應付。 他指，那時唯一解決辦法是賺多些錢來補填，供樓負擔推動他更努力工作。 美國研究機構Demographia公佈一年一度國際供樓負擔能力報告，香港供樓負擔比例高達21倍，相當於21年不吃不喝先供甩層樓，排名保持全球第一位，拋離第二位加拿大溫多華近9年之多。 美國研究機構Demographia公佈一年一度國際供樓負擔能力報告，香港供樓負擔比例高達21倍，相當於21年不吃不喝先供甩層樓，排名保持全球第一位。 由此看來，實際上的負擔比率計算標準存在一些差異，實際供樓負擔亦因人而異，置業人士宜將此僅作參考用途。
CCL見底(156.37點)後近6周計，累升1.52… 筆者以前就買過一個單位，業主感到供樓太吃力，於是將其中一間房分租給同事，兩個人一起分擔供樓支出，就這樣捱過經濟低潮，將單位賣給我的時候還賺了錢。 供樓負擔 供樓負擔 開發大欖郊野公園東北面的約百分之三土地，估計該處約有六十公頃適合建屋，可為九萬人提供居所，而開發成本僅需要八十億元。
今年樓市造好，樓市交投對比去年出現明顯增幅，樓價亦持續上升，於今年8月創下歷史新高。 不少人指出今年支持樓市的因素主要是：社會秩序回復後釋放積壓需求、經濟在新冠肺炎疫情受控下好轉、充裕資金環境、新盤熱賣帶動入市信心等，當中，物業按揭息率下跌亦是其中一個利好樓市的因素。 P按和H按利率以滙豐為基準，定息按揭選用10年期，10年後選用滙豐P按利率計算。
2015年香港股樓齊跌，股市在4月底見頂回落後，樓市亦在第四季開始從高位回落。 退休經濟學者、《iMoney智富雜誌》「利財筆記」欄主林本利着大家反思在股市有否太進取之餘，若去年入市買樓也應「檢討」。 使用滙豐流動應用程式及網上理財服務，即可安坐家中，輕鬆理財。 請瀏覽本網頁，了解新型冠狀病毒肺炎如何影響您的財務管理及我們的服務。 他指，隨着息口上升，未來供樓或會愈供愈辛苦，目前在買入物業後三年內將其轉售，需付10至20%稅項，建議有意置業的人要在首期以外，預留資金應付至少1年供款。 本網站內容乃僅為資訊性質用途而提供，而並無意圖向閣下提供財務意見及閣下不應依賴內容提供任何該等意見。
例如買家購買一層600萬元的物業，以2.5厘的基礎上加3厘下，每月月入要有55,746元才可通過壓力測試。 如果屬於後者二按部份，銀行在計算壓力測試上，除了一按供款上會用2.5厘+3厘作基準，還需計算二按部份息率。 二按息率多數起首幾年較低，但餘下幾年較高，銀行會用後期較高息率加三厘計算。 兩者一二按供款相加，供款不得多於入息六成才可通過壓力測試。