對於今年全年經濟預測，財政司司長陳茂波預期貿易戰將持續相當長時間，估計今年香港全年GDP增長保持3至4%。 隨着本港銀行於9月底上調最優惠利率，代表持續12年的極低息年代將成過去，今次加息周期有別於上世紀80年代超高息時期，當年加息步伐來得快而加幅大，目前市場普遍預期美國加息傾向慢而加幅小。 本港拆息要跟隨美息變動外，亦受銀行體系結餘影響，由於金管局近月增發外匯基金票據，銀行體系結餘已由高峰4,575億元，跌至現時3,825億元。 明年首兩個月該局再增發400億元外匯基金票據，銀行結餘再減少，令拆息有向上壓力再增大。 市場估計香港銀行體系結餘回落至1,000億元水平，銀行有機會考慮加息。
- 又提到，市民置業變成負資產的可能性很低，認為市場不應對以悲觀角度看待樓市。
- 基本利率是用作計算經貼現窗進行回購交易時適用的貼現率的基礎利…
- 有關的居所貸款利息須視為由各聯權共有人以人數按比例繳付，或視為由各分權共有人以所佔擁有權按比例繳付。
- 年底香港銀行亦有可能再調升P，預計加息幅度約為0.5至0.75厘左右，甚至或早於下次美國議息會議前再次加息。
- 例如樓價750萬單位，以首置身分申請9成按揭，還款30年，以2.5%按揭息率計算，得出總供樓利息開支為300萬元。
- 為此，銀行均為H按設定「鎖息上限」機制，俗稱為「封頂位」。
面對息口上升，以下3招可令供樓開支減少，輕鬆面對加息周期間增加的負擔。 滙豐香港區行政總裁林慧虹稱，市場普遍預期港P會上調，是次調整幅度已考慮多項因素，包括宏觀經濟、港元拆息趨勢，以及對本港經濟和社會影響。 同時必須平衡客戶承擔貸款利率能力，與存款客戶所收取的利息。 今年美國聯儲局多次減息，由於港元與美元是掛鈎，因此香港金管局的貼現窗利率會直接受美國息率影響。
供樓加息: 加息期下 供款期愈長供樓加幅愈大
根據《税務條例》第26F條，若已婚人士或其配偶任何一方是有關住宅的業主，且在該課税年度完全沒有應課税的入息、租金收入，或沒有利潤（包括營業虧損），他／她可提名其配偶申索扣除其居所貸款利息。 H按中的H，則是指「銀行同業拆息利率 」，拆息是指銀行之間互相借錢的息率，H按的實際按揭息率以「H +x%」 計算，即是銀行借錢予客戶時，就會在拆息的基礎上增加某個百分點。 中原按揭董事總經理王美鳳則表示，預計美息上升半厘後，預期1個月港元拆息將會逐步輕微上升至0.4%，屆時本港以H按為主導之按息將升至約1.7%，由於市場普遍預期美國將於6月份再加息0.5厘，其後本港按息有機會邁向接近2%水平。 料倘本港銀行體系結餘回落至1,000億元以下水平，銀行才有機會考慮跟隨美國加息，預期是次美國加息短期對本港樓市的影響不大。 香港方面，則未有銀行宣布調升最優惠利率（P），曹德明認為，香港銀根仍然充裕，短時間內未有太大壓力立即跟隨美國加息。
王美鳳又稱，受惠本港和內地防疫政策放寬，以及美國聯邦基金利率明年見頂等因素推動，市場氣氛正改善，上月至今市場上二手交投明顯增加，樓市有回穩迹象，並開始醞釀由「遲買會平」，轉為「遲買會貴」的心態，相信可推動樓市交投。 不過，她預期銀行加P息後，將一定程度打擊市場氣氛，惟今輪本港加息周期較以往相對溫和，相信市場可加快消化加息影響。 加息對供樓人士感受甚深，特別是過去長時間受惠低息環境下採用H按供樓的業主，今年初H按以「H+1.3%」計，一個月HIBOR為0.149厘，每月實際供款息率只有1.449厘，但年中已觸及封頂息「P-2.5%」的上限。
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最低每月入息要求是根據香港金融管理局指引所要求的壓力測試而釐訂。 壓力測試以現行利率加計算，而每月供款額必須低於其每月入息之水平。 此外，現有按揭客戶亦可考慮過了罰息期後轉按，特別針對現時以發展商按揭供款或按揭息率較高的借貸人。 即使現有按揭的息率與市面上按揭息率相同，即H按計劃為H加1.3厘水平，轉按仍可賺取最高1.4%的現金回贈，扣除數千元的律師費後，仍可抵銷最少數個月的供款，變相節省供樓開支。 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，是次加息幅度溫和，以近30年的平均息率為4.91厘計，即使本港加息半厘，供樓負擔仍屬健康水平。
中原按揭董事總經理王美鳳分析，現時屬年頭傳統積極吸納客戶時段，正值樓市回暖返回價量齊升勢頭，香港與內地全面通關及外來人才計劃帶動下，相信銀行樓按取態積極性會加大，提供不同樓按優惠吸引目標客戶。 至於個別銀行針對內地人才客戶提供額外優惠，相信跟銀行業務策略有關，內地高端人才亦屬不少銀行眼中的優質潛力客戶，有利跟銀行跨境服務帶來協同效應。 他指出，除了來港工作及定居的內地專才，事實上一般新造按揭客戶的貸款額愈多、選用按揭保險計劃或綠色按揭計劃，指定銀行亦可提供更多優惠及現金回贈。 2004年本地銀行逐步引入以銀行同業拆息為基準的計劃(H按)，直到2010年H按已成為主流按揭，其間H按息主要大約維持在H+1.7%水平。 總括而言，過去20年，本港大部分時間處於低息環境，目前已有超過九成按揭使用H按。 但近10年本港的GDP增長維持在低單位數水平，去年的GDP為增長3.8%。
供樓加息: 美國加息2022｜有意置業人士要留意供款負擔能力
圖：分析指，定按計劃上調年利率，短期吸引力料有所減少。 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，是次按證公司上調定按計劃的年利率，相信是因應美國已啟動加息周期，在資金成本壓力增加的情況下，而作出相應調整。 他預期，今年年底時，一個月拆息或升到1.5厘至2厘水平，但本港資金充裕，料最優惠利率（P）今年內或保持不變，但銀行按揭利率或上升，現金回贈料亦會減少。 MoneySmart將與你一起找出最合適的按揭方案。 ▲比較及分析最佳私人貸款，找出最適合自己的計劃，輕鬆應付不同需要。 ▲買樓 或租樓，只要一涉及私人屋苑，不論是樓齡達數十年的老牌屋苑，或剛入伙新樓，亦需支付由屋苑製定的管理費。
大使館表示，俄羅斯安全部門以莫須有罪名逮捕美國公民，拘留和騷擾在俄美國公民，拒絕給予他們公平和具透明度的待遇，並在秘密審判中或在沒有提供可靠證據的情況下將他們定罪。 當局又對美國公民宗教工作者任意執行當地法律，並對從事宗教活動的美國公民展開可疑的刑事調查。 供樓加息 俄羅斯聯邦安全局上月表示，已對一名涉嫌從事間諜活動的美國公民提出刑事訴訟。 美國一再警告公民離開俄羅斯，對上一次公開警告是在去年9月俄羅斯總統普京下令局部動員之後。 另外，美元一直強勢，未來料持續，對新興市場貨幣不利。
供樓加息: 美國「息魔」重臨！倘一年加息七次、港樓大插水：業主供樓可防可控？｜陳永鍵
究其原因，相信是今年樓市交投減少及按揭市場競爭激烈所致。 最新是大新銀行上調H按封頂息0.25厘，令上調鎖息上限的銀行數量增至10間。 今年以來香港銀行同業拆息一直向上，以與拆息掛鈎的一個月同業拆息為例，今年年初時低位為0.128厘，3月時一度高見0.323厘，雖然之後有所回落，昨日報0.212厘，但已較年初時升約0.1厘。
儘管本港主要銀行維持最優惠利率不變，但地產界人士預計，隨着美息急步上揚，本港無可避免有加息需要，今年有可能加息1厘。 雖然近年息口上升，但若果跟現時銀行浮息按揭利率(無論是H按或P按)相比，定息利率仍高於浮息按揭利率，不算着數。 但這種按揭有好處，一旦申請浮息按揭人士未能通過壓力測試，可以轉而申請定息按揭，並可「免壓力測試」，但沒有現金回贈。 申請人可以選用10年期按揭，3年後可轉按，選用浮息按揭。
供樓加息: 美國加息2022｜匯豐銀行維持最優惠利率5厘
承造按揭前，先向律師樓查問與申請銀行有否合作關係，否則可能要另聘駁腳律師樓，費用大約$2,000至$3,000。 即使未來有加息風險，一般銀行都容許業主，在按揭合約期內免費轉用P按或H按一次，所以不用太擔心。 由於H按有減息優勢，同時封頂息率暫時與P按息率相若，所以H按優勢仍大於P按。 事實上，根據金管局最新統計數字，H按選用比例已升至90.5%，P按選用比例則只有6.4%。 二手住宅交投方面，據香港置業前線分行所錄得的數字顯示，最近4星期(4月4日至5月1日)全港20大主要屋苑二手買賣合計錄323宗成交，較前4星期(3月7日至4月3日)的262宗增加約23.3%。
- 今年美國聯儲局多次減息，由於港元與美元是掛鈎，因此香港金管局的貼現窗利率會直接受美國息率影響。
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- 本港銀行體系總結餘在年初有約3375.2億元，在年底已銳減至962.7億元，淨流走逾2412億元。
- 觀乎是次匯豐宣佈減息後，渣打以及中銀都跟隨減息，可見銀行加減息並非直接受金管局的貼現窗利率影響，以去年美國多次加息為例，金管局貼現窗利率是直接跟隨，但銀行只加過一次利息0.125厘。
- 假設選用拆息按揭（H按），以貸款額500萬元、還款期30年、按揭計劃為H加1.3厘計算，每月供款增加了1,189元或7%。
摩根資產管理亞洲首席市場策略師許長泰亦指，加P對樓市的影響主要是民眾心理因素多於供款能力。 選擇H按的買家佔絕大多數，而港元拆息在過去半年已不斷攀升，供樓成本已增加，故供樓壓力早已存在。 美國正處加息周期，她表示，預期本月美國加息後，本港P息將再次上調，加幅料0.25厘，屆時市場按息將升至約近3.5厘水平，介乎3.375至3.625厘。 中原按揭董事總經理王美鳳指，4家大型銀行先後上調按息具領導指標性作用，預期其他銀行將陸續跟隨上調新做按息。 惟是次大型銀行按息調整僅影響新按揭申請人，對舊有已正在供樓的按揭客戶無礙。
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舉例，如果按揭貸款額上限原本為 $500 萬，回贈是 1.5%，即是 $7.5 萬。 在金管局指引下，這 $7.5 萬要從貸款額中扣除，實際還款 $492.5 萬。 金管局對銀行提供的現金回贈有規限，如現金回贈超過貸款額 1%，而業主又借足成數上限，銀行就要以扣減貸款額的方式提供回贈。 該行又指出，次季樓市轉活，一手方面，近期全新盤連環推售，銷情理想，帶動4月售出新盤單位數目造好，據《一手住宅物業銷售資訊網》資料顯示，4月售出1,041伙新盤單位，較3月的152伙大增逾5.8倍，創5個月新高。
利率點陣圖顯示，預計2022年將加息3次，2023年加息3次。 市場現時估計，明年美國加息幅度為75點子，如果2023年亦有同樣加幅，美息料共上升1.5厘。 如果月底P息加0.25厘，而封頂息亦已加0.25厘，即是下半年供樓人士利息支出已多半厘。 加息半厘之下，假設還款期25年，每100萬元每月供款多256元，即增加5.7%。
供樓加息: 封頂位：申請人真正需注意的利率
年底香港銀行亦有可能再調升P，預計加息幅度約為0.5至0.75厘左右，甚至或早於下次美國議息會議前再次加息。 滙豐昨午宣布由今日起上調港元最優惠利率（P息）0.125厘，由5厘調高至5.125厘，是近4年來首次調高P息。 渣打亦於下午收市時間公布加息0.125厘，至5.375厘。
換句話說，海外物業（不在香港）、買樓花（計入伙起，即供按揭不適用）、工廈（不是住宅按揭）都不可申請扣稅。 不過，車位按揭利息卻可以申請扣稅，但車位須位於自住物業內及屬自用。 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明認為，香港銀根仍然充裕，短時間內未有太大壓力立即跟隨美國加息。
供樓加息: 加息周期抗加息方法
上述 P 是指銀行最優惠利率，現時為5.25% ，資料只供參考，一切以銀行/貸款機構最終批核為準。 香港樓市方面，美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明表示，是次加息幅度一如市場預期，而本港銀行結餘仍高達3,375億元，資金充裕，相信本港亦未會即時跟加。 更重要的是，市場早已消化相關訊息，即使3月美國已開始踏入加息周期，惟本港疫情緩和，樓市購買力釋放，住宅交投已呈現「價量齊升」。 隨着隔晚美國聯儲局一如市場預期加息0.75厘，滙豐、渣打、中國銀行（香港）及恒生銀行昨均宣布加息0.125厘。 不過，股市及二手樓市表現並不買帳，恒生指數昨跌至逾10年新低收市，而二手樓價亦屢試低位。
供樓加息: 【供樓注意】美國緊急降息 業主和準買家要知的三件事！
因應政府早前公布新房策，居屋將改以市價五二折發售，而前階段未有遞交申請而合資格的申請者，可於10月3日至10月16日期間遞交申請表。 加息一般一次加0.25厘，最多加0.5厘，由加息帶動的跌市不一定很快，但只要累積到一定加幅，跌市就自然漸漸出現。 到時可能供款負擔一樣，但只要付出更少首期就能買樓，相信這是不少用家最想看見的結果。 如果你擁有多於一個居住地方，你只可以就你主要居住地方申索扣除。 同樣地，若你及你配偶各自擁有一所住宅，只有其中一方可以就你們共同視為主要居住地方的住宅申索扣除。
供樓加息: 息魔撲近 香港年內料加1厘
你可在有關課税年度的個別人士報税表（BIR60）內提出申索扣除。 你須填妥第8.1及8.3部，如涉及物業再次按揭或第二次按揭貸款的利息支出，你還須填妥附錄的第 9 供樓加息 部分。 如果你和你配偶均有應課薪俸税入息，而其中一方的入息低於其可容許扣除的居所貸款利息與個人免税額的總和（即免繳薪俸税），則你們可以申請合併評税，而居所貸款利息將會從你們的合計應予評税的入息中扣除。 由2017/18課税年度起，你可申請扣除居所貸款利息的年期由15個課税年度再延長至20個課税年度（無須為連續的年度），而扣除上限則維持每年100,000元。
供樓加息: 美國再加息0.75厘、港P儲齊上升條件：供樓人士自學4招慳息
隨著銀行融資成本壓力越來越大，本港銀行最終亦在9月重新上調P，為4年來首次，並於年內兩度追加，累計加幅達0.625厘。 以滙豐銀行為首，其「細P」由5厘，升至最新的5.625厘。 供樓加息 供樓加息 本網站內容乃僅為資訊性質用途而提供，而並無意圖向閣下提供財務意見及閣下不應依賴內容提供任何該等意見。 關於網站所提供任何內容的評估及核實，以及在任何情況下，在基於該等內容作準而做出任何財務決定之前，閣下務必尋求專業人士的意見。
舉一例，某人想買樓，供20年，每月供款最多只能供1萬，若果現時的按揭利率為1厘，他所能借到的金額就是$218萬，假設他能借十成按揭，他買到的樓就是$218萬。 若以樓按借貸500萬元、30年供款，及H按1.88厘（6月16日息率）計算，現時每月供款約18,182元。 MoneyHero Global Limited及／或其分支機構不能，亦不會對任何資訊、特定投資項目之回報與可持續性，或資料來源的潛在價值，作出評估、驗證或保證其適當性、準確性或完整性。 MoneyHero.com.hk可能透過本網站所提及的品牌或服務收取報酬。 花旗銀行港股電子交易佣金為0.18%至0.25%，最低收費HK$100，現開戶可獲首3個月無上限買入港股及美股免佣金，經本網成功開立Citigold戶口可享MoneyHero獨家優惠。 美國駐莫斯科大使館表示，由於烏克蘭戰爭，以及存在被俄羅斯執法機構任意逮捕或騷擾的風險，要求正在俄羅斯居住或旅遊的美國公民，立即離開俄羅斯，並呼籲美國公民不要前往當地。
按揭申請人可以選用H按或P按供款，不論是選擇哪個，息率仍會隨時間改變，從而影響供樓利息。 H按是指銀行同業間的拆息水平（HIBOR），以H+某個百分比計算，H按會設有上限，俗稱封頂。 在銀行資金充足的情況下，彼此之間的借貸成本、風險不高，因此H按比較低。
「武漢肺炎」影響之大，包括冰封環球供應鏈及經濟活動，經合組織更預計，疫情將拖累全球經濟增長至僅2.4%，為2009年來的新低，中國經濟增長更會「破5」至4.9%。 供樓加息 供樓加息 因此，各國央行不敢貿然收緊貨幣政策，在美國領頭下，G7集團已表明會用財政及貨幣政策應對疫情，外界亦預計人行將會再減存準穩經濟，所以利率於短期內會只減不加。 事實上，根據利率期貨顯示，市場還預期美國將於下月再減息四分一厘，換言之供樓人士負擔不會加重，同時定息按揭吸引力會減弱。 美國聯儲局今日（27日）宣布加息0.25厘，將聯邦基金利率調升到2厘至2.25厘。 本港多間銀行亦跟隨加息，最優惠利率將由5厘調升至5.125厘，個別銀行更加至5.25厘，變相令供樓人士負擔增加。 因此對用家來說，不用太擔心加息導致買不起樓，反而要小心按揭批核方面的問題，例如收入是否能通過壓力測試，還有就是個人信貸評級。
供樓加息: 居所貸款利息扣除
尢其變種病毒Oｍicron 全球肆虐，多個行業的勞動人口均染疫，欠人手，工資上漲，供應鏈及日常服務大混亂，令通脹問題難搞。 更甚的是，內地多個主要地區爆疫，中國作為全球供應鏈重鎮，如世界工廠因疫情而停工，供應鏈惡化或前所未見。 通脹或失控，迫使美國加息力度更猛，香港會否提早加息？