即使是一向唱好樓市的地產代理，近日都改變口風，確認樓市進入下行周期，當然不排除這樣做目標是向放盤業主施壓，特別是「移民盤」更成為壓價對象，不少買家甚至未睇樓就先壓價兩成。 值得留意是，樓市跌勢已經由新界的細價盤蔓延至一線屋苑，特別是近期新界一手新盤接連推售盡吸上車客源，令二手樓價持續受壓，連帶銀行估價亦受拖累。 有報章近日抽取十大屋苑單位估價，近乎全數單位按月均錄跌幅，其中新界上車盤嘉湖山莊今年首9個月估值累跌近13%，而近月屢試400萬元低位的沙田第一城，亦有單位估值首9個月跌16%，單計過去一個月亦跌近一成。 所謂供款與入息比率，是指借款人每月總債務有多少，並對照他們入息而定。 居屋二手市場並非近年的全新政策，自1997年起，即不少八九十後的上一代父母輩，居屋已經可以在公開市場上出售或出租。 中原壓力測試 不過，當時如果買家為持白表的非公屋住戶，賣家必須「補地價」。
買家按合約訂定的時間支付樓價餘數，若果選擇按揭貸款，銀行會把尾數直接轉入發展商指定的銀行監管帳戶內。 超連結本身不構成本行對第三方或其超連結之內容、產品、服務或其中包含或可用的資訊給予任何明示或暗示的批准、推薦、認可、保證及陳述。 星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝指，雖然是次加幅不大，但 HIBOR 由年初的 0.15%持續上升至今天為 2.6 厘，H按息亦於 7 月底觸及封頂息率，相信現有按揭貸款人早已感受到供樓負擔正在上升。 中原壓力測試 不過他預料，樓價不會因此而大幅彈升，期望政府下月公佈的《施政報告》中提出更多有利樓市的消息，包括逐步放寬按揭成數，甚至「撤辣」等方案。 廖偉強續指，目前市場利好及利淡消息爭持，二十大及施政報告將至，有望帶來更多好消息，令樓市漸趨穩定；加上樓價自高位已回落約11%，置業風險已相對減低，或會令部分人重新考慮入市。 利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣認為，新修訂是利好措施，有助紓緩加息對樓市的衝擊，特別對於早一兩年購買新盤選用建期付款的人士，幫助會最大。
中原壓力測試: 首置壓測不合格 需付額外 10% 保費
今次金管局迅速回應巿場變化，相信有助置業人士在加息期作好預算及準備，亦可避免買家在按息上升時形成入市難度增加，對樓市起正面推動作用。 雖然昨日港P只調升0.125%，但市場預期是次加息周期或於明年才見頂，相信港息累計加幅不會跟足美息，故此，將壓測假定加幅調減至2厘，已為供樓人士提供足夠防守力，亦已可保障銀行信貸風險不會增加。 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，是次放寬逆周期措施比市場預期中快，相信是因今年樓市交投疲弱及樓價下跌。 他認為，是次金管局有序地放寬壓力測試要求，對樓按市場屬正面支持。
以800萬元單位為例，借足九成，首期由320萬元劈至80萬元，新措施看似大大降低上車門檻，但當中有三大風險要留意，業主分分鐘每月要預留更多的開支，兼面對一個潛在「危機」。 原理與「P按」相同，HIBOR利率不等於H按，「H按」是於HIBOR加上一個利率，如「H+1.1％」而得出實際按揭利率。 如目前一個月HIBOR是0.9，「H+1.1%」即是2%。 本人已查閱貴公司的 私隱政策和 收集個人資料聲明，並同意貴公司使用本人於此所填寫的個人資料作直接促銷。
中原壓力測試: 壓力測試降至2厘 汪敦敬料助穩定樓價 認為個別辣招存微調空間
陳生首置購入一個$800萬單位自住，借9成，即$720萬。 從下圖表可見，「供款佔入息比率」和「壓力測試」的最低入息要求不同，以息率2.625%計算，分別是$60,730和 $64,782。 銀行會視乎申請人是否能通過「供款佔入息比率」和「壓力測試」的最低入息要求，基於「壓力測試」的難度較大，通過「壓力測試」自然也會通過「供款佔入息比率」。 所以在這個案陳生只需計算自己收入是否能達$64,782，這樣便才能通過銀行審批。
其後2019年創立「28Mortgage」，專注為為大眾提供免費按揭解決方案和銀行按揭轉介服務。 雖然「先賣後買」可淡化影響，但也值得留意，若業主賣出舊居，但在未正式簽署正約前已拍扳買入新居，結果舊居買家撻訂而導致火燒連環船，種種因素，都導致部份業主寧願擱置換樓計劃，不願賣樓，香港的二手市場也因此陷入停頓。 無論是首次置業或非首次置業人士，購買物業時需要繳交從價印花稅，但稅率各有不同。 帶有售後返租或物業委託管理的境外物業可能並非單純的物業買賣，而屬於集體投資計劃。 在現行監管下，CIS要得到證監會的認可，才可以向香港公眾公開發售。 這些未經認可的投資安排的營運者未必需要符合適當的資格要求。
中原壓力測試: 物業估價工具
壓力測試 (Stress Test，簡稱壓測) 是銀行評估申請人可承受嘅還款壓力，計法是以現時按息加3厘(以H按為例，就是將H按封頂息率2.5厘加3厘，即5.5厘計算)按揭供款，而在這個假定下，每月總供款金額不可超過入息60%。 過去多年金管局對置業人士供款能力有嚴格要求，設有壓力測試加3厘的規定，以確保置業者有足夠能力供樓，並保障銀行體系。 以貸款額500萬元、供款年期30年及最新利率2.625%為例，在舊要求壓力測試加3厘的情況下，置業人士需要的最低月入要求為47,971元。 新措施下，最低月入要求已降至42,845元，即門檻降低5,126元或10.7%。 現時市場處於低息環境，H按年息只是約1.37厘，但銀行計算還款能力時，唔會以這個利率去計，一般會以H按之封頂息率即2.5厘作標準。
過往上車買家DTI不多於五成，申請銀行按揭一般都獲批。 但到2010年，金管局要求銀行審批按揭時，除了確認申請人DTI不多於五成外，同時亦假設一旦按息上升兩厘後，申請人DTI不會多於六成，以確認申請人有充裕的還款能力。 其後因為樓價不斷攀升，壓測要求一度由加兩厘變成加三厘，直到2022年9月才重新放寬至加兩厘。 以目前政府規定的壓力測試是「加三厘」，亦即是在既有按揭計劃上加上3％利率，得出假設性供款後，申請人入息水平不可佔有該假設性供款的一定比例，而佔比上限，則視乎不同申請人的狀況。 按該行計算，按揭供款人每月供款與收入的比例為55%，惟一旦香港銀行同業拆息升至3.5厘，該比例即急增至62%。
中原壓力測試: 按揭工具
地產界普遍視之為好消息，因有助降低入市門檻，美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明認為，放寬壓測可見政府預見樓市下行的影響，並不抗拒透過寬鬆的房策調節樓市跌勢，日後有望提出「減辣」或扶助樓市措施。 但香港現時面對移民潮引發的結構性人口減少，總勞動人口較2018年減少了24萬人，人口統計更顯示，未來「上車」需求最殷切的20至29歲的人口，三年間減少12.3萬人，過去發展商經常掛在口邊的「剛性需求」是否仍然存在？ 更重要是過去近廿年樓市一個重要的購買力–內地居民短期因疫情無法來港，同時內地樓市因「斷供潮」已經蒸發一大部分財富，內地地方官員亦會千方百計留下居民資金買樓，以防內地樓市崩潰，恐怕即使政府再放寬辣招，樓市跌勢都難以逆轉。 曹氏補充，該中資銀行做法雖不代表美國息口見頂，但也意味着離息口頂位不遠。 中原壓力測試 各銀行取態不一，市面上的按揭產品及相關優惠五花八門，置業人士宜「貸比三家」，並留意息口走勢及市場環境變化，揀選最合適的按揭產品。
- 至於個別銀行針對內地人才客戶提供額外優惠，相信跟銀行業務策略有關，內地高端人才亦屬不少銀行眼中的優質潛力客戶，有利跟銀行跨境服務帶來協同效應。
- 其後，因二手樓價繼續攀升，終在2013年2月，政府把第二關的門檻進一步提升，需假設按息由現水平上升至三厘。
- 不過值得注視，是按揭貸款的審慎監管屬長期措施，不應經常調整，否則可能令本來無能力上車的買家，在錯誤計算自己的供款能力而「入錯市」。
- 相反，非首置人士卻需要通過壓力測試，而且壓力測試要求較首置嚴格。
- 如果僱傭合約寫明必定會出雙糧，雙糧可以除12計入每月月薪中，並適用於9成按揭，否則雙糧當作年尾花紅計算，另約滿酬金亦當花紅計算。
直至「白居二」計畫恒常化後，白表人士多了一條門路入手「未補地價」的折扣居屋。 部份銀行會看短期債務能否在短期內清還、或短債尚餘期數有多久、以至儲蓄戶口內，是否有足夠現金償還短債而定。 至於股票及基金，個別銀行會接納計算藍籌股票，並將股票價值五至八成計算入資產值。
中原壓力測試: 傳中資行降P按息爭客 每月比H按慳413元
摩根士丹利發表研究報告，指出香港住宅樓價由年初至今已累積下跌了8%，預計明年會再跌5%，即目前樓價仍未見底。 近期樓市出現了一些調整，截至2022年7月，住宅樓價比2021年9月高位下跌5.5%，今年頭8個月的成交量較2021年同期下跌38%。 惟現階段未能確認樓市已經進入下行周期，金管局在有需要時調整逆周期宏觀審慎監管措施，確保銀行體系穩定。 假設月入5萬元，實際利率2.625厘，分30年期還款，新壓測兩厘之下，最多可借580萬元，比起舊壓測3厘多出60萬元。 香港置業劉浩勤指，加息後將軍澳已錄逾60個放盤減價，其中晉海1B座中層B室，實用面積約622方呎，最初開價1,080萬元，9月減至998萬元，剛以970萬元成交，呎價約15,595元。
- 倘若申請人申請高成數按揭，需要在壓力測試前供款與入息比率不高於50%，壓力測試後比率不多於60%，才算合格，銀行才會批出高成數按揭。
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- 須注意的是，「大P」／「細P」不等於「P按」，P按所指的，是依據最優惠利率所訂出的按揭計劃，例如現時大多數銀行提供的P按是「P-2.5%」，若提供該計劃的銀行沿用「細P」(5％）最優惠利率，實際計款利率亦即是2.5%。
- 星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝指，雖然是次加幅不大，但 HIBOR 由年初的 0.15%持續上升至今天為 2.6 厘，H按息亦於 7 月底觸及封頂息率，相信現有按揭貸款人早已感受到供樓負擔正在上升。
以上為最簡單的情況，隨按揭成數、個人mortgage count不同，供款與入息比率上限以及壓力測試上限將有所調整。 如果申請人本身已經有穩定收入，按情理推斷就不需要太多擔保人，因此如果提供擔保人，反而會引起銀行的疑慮。 並非任何人也可以成為擔保人，理論上而言，只有近親，如夫妻、父母、兄弟姊妹，才可以作為申請人的擔保人。 近年不少將結婚的年輕情侶要置業，銀行也可能接受正式兩人的正式聲明，以伴侶形式作為按揭擔保人。 中原壓力測試 特別是申請高成數按揭情況下，銀行會更嚴格要申請人提交與保擔人之間的關係證明。
中原壓力測試: 香港去年錄得70048宗罪案 詐騙案佔近4成
由於有關安排本身及其銷售文件未經證監會認可，產品本身未必適合香港公眾之餘，產品披露也不一定清晰和完善，投資者或許不能得到適當的保障。 中原壓力測試 投資於未經認可的CIS，包括在「非認可投資計劃警示」榜上有名的安排，涉及高風險，受到的保障非常有限，投資者或會蒙受重大損失。 購買物業後，如開發商申請破產或故意逃避交樓，又沒有其他公司接管，以致無法辦理房產證，就須透過法律途徑解決。 中原壓力測試 【買樓攻略2023】隨着中港兩地通關，港人北上意欲重燃。 中原壓力測試 北上買樓從來不是輕鬆事，始終人生路不熟，容易「中招」。 本文分析區內樓市走勢、港人內地買樓程序、7個注意要點，以便在往大灣區置業前做好準備。