一、淨計法：指就勘估標的所需要各種建築材料及人工之數量，逐一乘以價格日期當時該建築材料之單價及人工工資，並加計管理費、稅捐、資本利息及利潤。 成本法，指求取勘估標的於價格日期之重建成本或重置成本，扣減其累積折舊額或其他應扣除部分，以推算勘估標的價格之方法。 不動產估價技術規則 前項第一款所稱總收入，指價格日期當時勘估標的按法定用途出租或營運，在正常情況下所獲得之租金或收入之數額。 折現現金流量分析法，指勘估標的未來折現現金流量分析期間之各期淨收益及期末價值，以適當折現率折現後加總推算勘估標的價格之方法。 四、個別因素調整：以比較標的之價格為基礎，就比較標的與勘估標的因個別因素不同所產生之價格差異，逐項進行之分析及調整。 三、區域因素調整：所選用之比較標的與勘估標的不在同一近鄰地區內時，為將比較標的之價格轉化為與勘估標的同一近鄰地區內之價格水準，而以比較標的之區域價格水準為基礎，就區域因素不同所產生之價格差異，逐項進行之分析及調整。
﹝1﹞權利估價，包括地上權、典權、永佃權、農育權、不動產役權、耕作權、抵押權、租賃權、市地重劃、容積移轉及都市更新權利變換之估價。 依公寓大廈管理條例規定設立公共基金者，應列於管理費項下，並得提高費率為百分之四至百分之五。 樓層淨高：樓層淨高愈高，則使用空間效益愈大，樓層別效用比自然也愈高，例如採樓中樓或複式樓板設計，或挑高3.6M或4.2M設計，將因樓層高度之不同，而使價格產生差異。 可居性：可居性指建物因樓層別不同所產生的不同視野及寧適度而言，隨樓高而遞增。 不動產估價技術規則 可及性與可居性對樓層別效用比的影響程度不同，愈接近地面層，可及性影響幅度大於可居性，隨樓層增高，可居性因素影響幅度逐漸大於可及性。 權利估價，包括地上權、典權、永佃權、農育權、不動產役權、耕作權、抵押權、租賃權、市地重劃、容積移轉及都市更新權利變換之估價。
不動產估價技術規則: 不動產估價技術規則 (民國 95 年 06 月 12 日 修正) @ 《腦袋決定荷包。荷包決定自由。Kenneth》 :: 痞客邦 PIXNET ::
本科考題不單是考不動產估價技術規則法條的背頌，內容亦包含運用三大估價方法進行簡單不動產估價計算，計算題不一定出現於申論題中，有時候亦出現於選擇題當中。 針對計算問題，本書特別針對各類型計算題，於解題時按步驟進行拆解，易於理解計算過程及各公式方法的運用。 單純法規題型的出題方式與條文內容極為相似，透過本書安排，在理解各項重點主題後，馬上進行牛刀小試測驗練習，定能增強記憶大幅提升分數。
五、正常租金：指具有市場性之不動產，於有意願之租賃雙方，依專業知識、謹慎行動，不受任何脅迫，經適當市場行銷及正常租賃條件形成之合理租賃價值，並以貨幣金額表示者。 （五）不動產經紀相關法規概要（包括不動產經紀業管理條例及其施行細則、公平交易法、消費者保護法、公寓大廈管理條例）。 先求取勘估標的之素地價格，再考慮其用途、權利存續期間、支付地租之有無、權利讓與之限制及地上權設定之空間位置等因素後，判定地上權價格占所有權價格之比率，再以其素地價格乘上該比率所得之積，即為勘估標的之地上權價格。
不動產估價技術規則: 法規資訊
就該內容以營造施工費10%~20%分10~20年攤提之做法，實有運用分解法之意味存在，但該公報同時於建物之折舊提存費之計算部分，僅說明係以建物之成本價格為基礎，再依價格日期當時未來每年折舊提存率計算折舊提存費。 在此部份之內容實已忽略於前述計算重置提撥費時，已將建物成本價格之組成中，有關營造施工費之10%~20%部分攤提計算完畢，而造成重覆計算之情形。 蒐集與勘估標的同一供需圈之地上權讓與買賣實例，考慮其用途、權利存續期間、支付地租之有無、權利讓與之限制及地上權設定之空間位置等因素後，再經情況調整、價格日期調整、區域因素調整及個別因素調整後，以求得勘估標的地上權比較價格。 本公報主要針對不動產估價技術規則第31、32條所定之折現現金流量分析法之定義及計算公式，說明各項因子評估指引、使用限制及報告書應揭露事項，作為不動產估價師運用折現現金流量分析法估價之參考。 三、「公開發行公司取得或處分資產處理準則」第三條第五款之使用權資產價值之認定，與不動產估價技術規則第47條 一定期間之收益價格不同。
前項第五款所稱之試算價格，指以比較標的價格經情況調整、價格日期調整、區域因素調整及個別因素調整後所獲得之價格。 二、價格日期調整：比較標的之交易日期與勘估標的之價格日期因時間之差異，致價格水準發生變動，應以適當之變動率或變動金額，將比較標的價格調整為勘估標的價格日期之價格。 不動產估價技術規則 不動產估價師應力求客觀公正，運用邏輯方法及經驗法則，進行調查、勘察、整理、比較、分析及調整等估價工作。 一、正常價格：指具有市場性之不動產，於有意願之買賣雙方，依專業知識、謹慎行動，不受任何脅迫，經適當市場行銷及正常交易條件形成之合理價值，並以貨幣金額表示者。 未免重覆計算之情形發生，在現行未能修訂不動產估價技術規則之情形下，應建請不動產估價師公會全國聯合會就所發佈之第五號公報之內容在行審視修訂，方得使收益法之運用更為妥適。
不動產估價技術規則: 相關活動
營利事業在同一會計年度內，對不同種類之固定資產，得依照所得稅法第五十一條規定申請採用不同方法提列折舊，其未經申請者，視為採用平均法，未經申請變換者，視為沿用原方法。 固定資產之成本：取得時，按取得成本評值如(買入價格)；取得後，凡所有能延長資產耐用年限或服務潛能之支出或重估增值等亦應列為固定資產之成本。 ﹝2﹞前項樓層別效用比由不動產估價師公會全國聯合會按不同地區公告之，未公告前依市場行情及地方習慣推估之。
﹝2﹞以不動產證券化為估價目的，採折現現金流量分析法估價時，各期淨收益應以勘估標的之契約租金計算為原則。 但因情況特殊不宜採契約租金估價，並於估價報告書中敘明者，不在此限。 ﹝1﹞不動產估價師應採用三件以上，經前條檢討後之比較標的試算價格，考量各比較標的蒐集資料可信度、各比較標的與勘估標的價格形成因素之相近程度，決定勘估標的之比較價格，並將比較修正內容敘明之。
不動產估價技術規則: 不動產估價實務
二、間接法：指就同一供需圈內近鄰地區或類似地區中選擇與勘估標的類似之比較標的或標準建物，經比較與勘估標的營造或施工費之條件差異並作價格調整，以求取勘估標的營造或施工費。 一、直接法：指就勘估標的之構成部分或全體，調查其使用材料之種別、品級、數量及所需勞力種別、時間等，並以勘估標的所在地區於價格日期之各種單價為基礎，計算其營造或施工費。 勘估標的總費用之推算，應推估不動產構成項目中，於耐用年數內需重置部分之重置提撥費，並按該支出之有效使用年期及耗損比率分年攤提。
固定資產之折舊，應按不短於固定資產耐用年數表規定之耐用年數，逐年依率提列不得間斷，其未提列者，應於應提列之年度予以調整補列。 至按短於規定耐用年數提列者，除符合促進產業升級條例第五條及中小企業發展條例第三十五條規定者外，其超提折舊部分，不予認定。 依商業會計處理準則「未完工程及預付購置設備款：指正在建造或裝置過程中所發生之成本。」故公司之各項建廠支出應作分錄如下：借：未完工程×××，貸：應付款項(銀行存款)×××。 不動產估價技術規則 購置不動產成本應依買賣合約所載土地及建築物價款分別記載為土地及建築物成本。 如買賣合約未區分土地及建築物價款或合約所載土地建築物成本顯不合理時，應依土地公告現值及建築物評定現值分攤不動產總價款。 ﹝1﹞建物之殘餘價格率應由全聯會公告，未公告前得視該建物之狀況及社會習慣判定之。
不動產估價技術規則: 第一章 總 則
所以，在評估該不動產價值時，係以已完成產權合併前提下之不動產價格，此一價格將與正常市價有所差異，即形成限定價格。 不動產之租金估計應考慮契約內容、租期長短、使用目的、稅費負擔、租金水準、變遷狀態、租約更新、變更條件及其他相關因素估計之。 權利變換前為非屬區分所有之建物者，應以該建物之房地總價乘以基地價值比率計算基地權利價值。 四、各區分所有建物調整後基地權利價值＝區分所有建物坐落基地之素地總價值×各區分所有建物基地權利價值比率。 不動產役權估價，應考慮需役不動產與供役不動產之使用情況、權利存續期間、不動產役權使用性質、民間習俗等因素估計之。
- 以不動產證券化為估價目的，採折現現金流量分析法估價時，各期淨收益應以勘估標的之契約租金計算為原則。
- 本公報主要針對不動產估價技術規則第31、32條所定之折現現金流量分析法之定義及計算公式，說明各項因子評估指引、使用限制及報告書應揭露事項，作為不動產估價師運用折現現金流量分析法估價之參考。
- 第62條建物經濟耐用年數表由全聯會依建物之經濟功能及使用效益，按不同主體構造種類及地區公告之。
- ﹝1﹞依本規則辦理估價所稱之面積，已辦理登記者，以登記之面積為準；其未辦理登記或以部分面積為估價者，應調查註明之。
- 於採成本法估價時，其總費用之計算，應考量造林費、林地改良費及道路開挖費用。
本規則所稱農作改良物之估價，指附著於土地之果樹、茶樹、竹類、觀賞花木、造林木及其他各種農作物之估價。 前項樓層別效用比，由全聯會按不同地區所蒐集之案例公告，供前項調整之參考，並依市場行情及地方習慣推估之。 您的瀏覽器不支援JavaScript功能，若網頁功能無法正常使用時，請開啟瀏覽器JavaScript狀態。 新建：政府或獎勵民間直接興建社會住宅，以低於市場租金出租給所得較低的家庭、弱勢對象及就業、就學有居住需求者的住宅。 本Script功能為回到網頁最上方，您的瀏覽器不支援JavaScript功能，若網頁功能無法正常使用時，請開啟瀏覽器JavaScript狀態。