75年期減掉上限為30年的村屋樓齡，計算出村屋按揭年期。 如開頭提到，村屋按揭成數有些比較挑戰的地方就是所謂的「村屋按揭7個注意事項」，我地稍後會一一討論。 祖堂地買賣 每橦丁屋必須遵守一定的的規格模式，最多興建三層，每層建築面積700尺，總高度不可以超過27尺，另外還能興建不深過一米的露台。
- 小組編製了一部《祖堂內部守則範本》，透過鄉事委員會派發予各祖堂。
- 要避免買入釘契樓，買賣村屋的程序必須謹慎，準買家事前可以在土地註冊處查冊查看村屋是否有建築物違規的頒令，或尋找律師幫助，這才能保障自己，是避免跌入村屋買賣陷阱的好方法。
- 問題是，如果政府只是單方面放寬「祖堂地」的買賣限制，而不把算由官方出手循合法途徑回購有關土地再重整新界規劃的話，恐怕那2,400公頃或有不少會落入地產商手中。
- 建築 工程在一九八七年十月十六日 或之後展開，屋宇高度超過7.62 米，但不逾8.23 米，不 超過三層，或其上蓋面積及承重牆厚度符合該條例 附表第I 部分第1 段的規定。
- 他稱買賣方面，因不少祖堂地持份者愈來愈多，百分百同意是十分困難，但強調需要小心處理，希望可於持份者溝通以檢視其意願。
- 上月他們高調向特首提交《施政報告》建議書，就要求政府批准祖堂與其他機構共同合作發展土地，而鄉議局則保留項目的權益以繼續獲取收益。
因為若村屋有僭建，即使獲得法庭令，銀行亦都不能以銀主盤形式賣樓。 明顯按揭申請不會獲批，準買家只能面對單位被迫撻訂一途，承受極大損失。 入伙延期或會打亂買家的日程計劃，導致要重新估價，甚至要再查信貸，提供新的入息證明。 假使期間物業眨值或收入下降，便會直接影響可批之按揭貸款額。 由查詢物業估價到遞交按揭申請，物業估價的有效期一般為 60 天；而銀行收到申請後，會索取申請人的信貸報告，信貸報告有效期則為 3 個月。
祖堂地買賣: 物業買賣
近年村屋買賣活躍，但不少人也擔心究竟銀行是否會承造村屋按揭。 其實無論村屋或者丁屋，在審批按揭上，原則上跟私樓一樣，銀行可以批出最高六成按揭；部份還可透過申請按揭保險，獲取最高八成至八成半按揭，但當然也並不是全部村屋也會受理，這正正是準買家感到苦惱的地方。 始終購買村屋，本身就是一個很複雜的議題，當中需要注意的事項，我們一文整理加以解構。 屋宇建成後，會由地政專員（在一九八二年四月一 日前由政務專員）檢查。 如一切符合規定，屋宇將 獲發給載列租契、新批約或建築牌照條款的完成規 定事項證明書。
被收回的土地包括粉嶺新運路近黃崗山用地、元朗十八鄉路近龍田村用地及元朗元龍街與攸田東路交界用地，當中涉及祖堂地。 土地面積合共達13.2萬方呎私人用地及3.7萬方呎政府土地，預計合共可提供約1,600個單位。 祖堂地買賣 新界鄉議局主席劉業強在接受香港文匯報訪問時則指出，政府提出訂立內部規則用意甚好，但個別祖堂本身並無內部規則，無法由無到有，而有關內部規則又能否影響未來子孫出售意向，都需要法理依據。 在簽訂鄉村屋宇的買賣合約前，買方本人或其律師應要求賣方提交所有有關文件，以備查閱。 但大部分的村屋由個別業主自行興建，質素參差不齊，準買家購入前必需留意其樓宇結構、路權、水電系統、污水系統等設施，避免在日後申請村屋按揭時被拒。 祖堂地又俗稱「阿公地」，對於本港大部人而言等同少數利益，但若能釋放該批土地，將可帶來大量土地供應，面積涉及逾100個維多利亞公園。
祖堂地買賣: 土地出售涉及繁複法律 民署鄉局商討兩年無果
農場都有租用祖堂地，是由於祖堂地因昔日的買賣或祖堂規矩限制，無法輕易轉手而長期維持農業用途。 雖然調查並無統計祖堂地作農地用途的有關面積，然而如果祖堂地轉手限制放寬，無論日後發展如何，租用農地耕種的農夫，必定首當其衝面臨被收回，這對日漸萎縮的本地農業肯定造成負面影響。 祖堂是新界獨有的土地持有制度，這是源於華夏以宗族為經濟、行政、土地分配單位的傳統，並被當日的殖民地認可，設立「祖堂」制度承載這種土地持有方式。 現時新界有約4000個祖、約2000個堂；而「祖」和「堂」很多時不只擁有一塊土地權益。 至於面積，商會指祖堂地佔地2000平方公頃，根據政府放風最新數字則指有2400公頃。 然而對於這個數字，如非政府主動公佈、或者民間進行超大型的產業調查，應該比較難證實。
至於藍本的細節，他認為應在尊重祖∕堂傳統權益的前提下，同時亦須合理，參考的做法包括經由祖∕堂開設會員大會，若通過後就可由司理執行租售地皮事宜。 根據《新界條例》第十三條規定，在原訟法庭或區域法院所進行的任何有關新界土地的法律程序中，法庭有權認可並執行任何影響新界土地的中國習俗或傳統權益。 高力國際亞洲估價及諮詢服務常務董事劉振江指，在二○○○年至二○二○年期間有四宗法庭個案，支持出售祖堂地應以房為單位達致一致決定，而非全體宗親成員。 類似的中國習俗可追溯至一八九八年《展拓香港界址專條》在簽署不久後，於民國時期一九一五年大理院的上訴案件中，顯示相關土地事宜毋須全體宗親成員同意。 由於祖／堂土地的數目及面積對民政專員在處理出售祖／堂土地的決定時沒有關聯，民政專員並沒有就有關資料作出統計，政府亦未有計劃就全港現有祖／堂土地的數目及面積展開統計。
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3.1 租契規定，承租人須向政府申 請批准發展或重建工程的建築圖則。 此項批准由地政專員發出（在一九八二年四月一日前由政務專員 發出）。 而且，發展或 重建屋宇要受《建築物條例( 新界適用) 條例》（第 一二一章）規管，必須符合詳列於本文第5.2 段之規 定。
現時，妨礙祖堂地在市場上轉讓的主要原因，除了因為賣地違背祖堂地成立的初衷外，還因為祖堂地在業權分類上屬長命契，只要其中一個聯權共有的成員反對就不可以作買賣。 從土地行政歷史的源流和發展中，殖民地政府以至今日的特區政府都無法完全解讀整個文化語言，以至今日新界原居民繼續搬出明清律法作為土地行政的依據，這是雙方都刻意留白作為談判及維持地區穩定的緩衝。 而「祠堂」也可以一種「堂」，所以侯強所講的「只要有錢祠堂都可以賣」，也是在講祠堂地。 此外，在按揭保險放寬後，村屋也納入按保涵蓋的物業類別之中。 事實上，銀行為村屋做按揭的條款，與私樓的分別並不大。 樓價 1000 萬以下的村屋大概能提供六成按揭，而樓價 1000 萬以上最高五成按揭，按揭息率約為 2.5 厘，與私樓相同。
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繳清費用後，地政處會跟申請人定立各種批地條款及批出「建屋牌照」，並同時發出建築、渠務及地盤平整共三張「豁免紙」。 賣方應出示鄉村屋宇所在土地由政府 發出的租契或批約的正本或核證副本，以證明他擁 有鄉村屋宇的業權。 倘租契附表或新批約所載的 地段資料，顯示有關地段並非「屋地」或其他建築 物，有關土地應已獲政府發出建築牌照，准許將租 契或新批約訂明的原本用途，改變為建築用途。 如果真的要降低出售祖堂地門檻的話，比較合理的做法是先放寬劃作「住宅」用途的祖堂地出售門檻，以解決房屋供應短板的問題。
每份與任何宗族、家族或堂所持有的土地有關的文書，如由該土地的註冊司理在民政事務局局長面前簽立或簽署，並經民政事務局局長簽署見證，即就所有目的而言，均屬有效，猶如該份文書是由該宗族、家族或堂的全體成員所簽立或簽署的一樣。 民政事務局局長在有人提出好的因由時，可將任何司理的委任取消，並可挑選新司理及將其註冊以代替該司理。 如持有土地的任何宗族、家族或堂的成員在取得土地後3個月內並未委出司理並證明該項委任，或在更換司理後3個月內並未證明已委任新司理，政府即可將該宗族、家族或堂所持有的土地重收，土地一經重收，即為已被沒收。 祖堂地買賣 該項重收須以在土地註冊處將該土地的註冊摘要註冊的方式完成。 地產界人士指，《新界條例》中沒有任何條文，訂明全體成員必須一致同意，民政專員才可同意出售。
祖堂地買賣: 按揭計算機
經加拿大朋友認識了青田教育中心的創辦人韋惠英女士，最近有幸到位於長沙灣的青田教育中心出版社參觀。 中心內有不同的書籍，其有一本書吸引了我的目光，是馮以浤先生著的《象棋管窺》。 我經常逛書店，印象中已有十數年未見有關於象棋的書在香港出版，七八十年代在旺角書店有見過幾本有關「棋局」的書，之後也沒見過其他有關象棋的書了。 昨天忍不住發表了《特首到訪撐警茶餐廳，成為香港特色！》一文，揭示特首李家超到訪撐警茶餐廳，鯉魚門的銀龍茶座，所反映的「撐警可成名」的社會現象。 本人在文中呼籲這由2019年示威孕育出的現象成為了香港特色，應該申請列入健力士世界紀錄大全。 為保障祖堂後人，該等股份可規定為只可繼承，不可轉讓。
村屋的需求逐年增加，現時銀行批出的村屋按揭年期最長可以做到30年供款期。 村屋按揭年期主要還是取決於買家的年齡和村屋的樓齡來做計算。 第二類村屋則是「祖堂地」；「祖地」意思是由祖先擁有而後由子孫繼承；「堂地」則是由一個村的人共同擁有，多數是用作拜祭的地方。 丁權擁有人在申請建丁屋前，要作出法定聲明，聲明在申請期間，並沒與他人達成出售協議，或具有該意圖。 因此，出售丁權違反申請聲明，許多丁屋樓花都有隱藏風險。
祖堂地買賣: 發展條件
可是土地價值愈來愈貴，土地能帶來的利益也愈來愈高，周不時引起堂內兄弟同室操戈、甚至暴力事件。 祖先們選擇了在一片土地上立村開基，以祖堂名義限制後人不得出售族產，也許他們正正是希望子孫們能夠守護這片土地，不要胡亂開發。 我沒有查冊去證實村內有爭取的土地是否都屬於「培成堂」，始終不是要揭露甚麼黑幕，也無必要花錢將土地文件起底。 就網上帖子可見兩位村長曾亞七、曾偉業，以及民宿主要的反對派曾光，當時都有參與組建基金會。 當然我也無法證實三位是否同一房人，但不能否認的是，如果土地屬於祖堂地，爭議就更複雜。
對業主而言，若不幸地法庭裁定您的物業被成功逆權侵佔，雖然在香港土地註冊處的記錄上您仍是物業的登記擁有人，但您不能驅逐侵佔者。 簡單而言，物業對您已無多大價值，因為您已被剝奪使用及享受物業的權利。 但對於侵佔者是否管有土地，法律的要求則相當不同，侵佔者需要提出清晰明確的證據證明他有管有土地的意圖，而且該意圖是眾所周知的。
祖堂地買賣: 面積分佈 官方話無數字
顧名思義，所謂「牌照屋」就是獲政府正式批出文件的一個處所，容許持牌人按文件上的條款佔用該處所。 部份業內人士會用「TS屋」來形容，意思即是臨時建築。 但除了「丁屋」外，在新界農地上的建築，還有一些棚屋。 這裡棚屋可以是有「牌照屋」，亦即是有登記的屋宇；也有一類本屬非法建築，但政府在1982年透過登記制度容許暫時存在的「寮屋」。
第一，究竟上蓋建築本身是「私人土地」、抑或「政府用地」。 最直接的方法，就是去「土地註冊處」進行查冊，查詢土地的業權，輸入地段號碼後，就可以得知由什麼人持有。 如果地皮本身有人持有，就代表地皮是私人用地，可以自由買賣。 政府在《北部都會區發展策略》提到，其中一個規劃原則爲「積極保育」，旨在「規劃重要的生態生境網絡，提升生態敏感地區的生態價值」，另外亦該合理利用、活化和保護農地及魚塘等自然資源，達至城鄉共融(參考資料2)。 考慮到以上種種問題，政府在真正落實農地和濕地保育政策前，宜先擱置研究放寬祖堂地在這些地段的買賣限制，待保育工作完成再作考慮。 硏究結果發現，這些當年的祖堂地地段，在元朗及北區的面積分別約1,425及717公頃，合計超過2,100公頃。
祖堂地買賣: 買賣祖堂地條款辣爭拗多
其他由於正與地政總署磋商、未釐清土地業權等原因而未能領取補償金，涉及約14.5億元、149個地堂；即未有領取補償金的個案共涉及逾22億元。 由於祖地或堂地的受益人可世代相傳享有土地權益，若一旦賣出土地，所有受益人及其後代將永久喪失該土地，故此甚難獲得所有受益人同意出售。 即使是政府採用《土地收回條例》徵收，亦會面對受益人強烈反對，且認為是侵害私人財產，剥奪既有的土地權益。
祖堂地買賣: 面積及分佈
《新界條例》第15條列明，如祖堂在取得土地後3個月內並未委出司理並證明該項委任，或在更換司理後3個月內並未證明已委任新司理，政府即可將祖堂所持有的土地重收。 不但影響祖堂地的處置，亦導致延遲領取政府支付的數以百萬元計的收地補償金。 截至2021年9月，有至少49個祖堂因司理出缺而無法認領補償金，儘管這並無妨礙法定收地程序。 35截至2021年9月27日，由於司理出缺(涉及49個祖堂)及祖堂成員反對司理收取補償金(涉及21個祖堂)，共涉及70個祖堂，約7億6,000萬港元補償金仍由政府保管。 ：根據第13條，《新界條例》允許法庭(原訟法庭或區域法院)認可並執行任何影響新界土地(亦包括祖堂地)的中國習俗或傳統權益。 該數字較1980年代所呈報的數字高約1 300，而1980年代有期刊文章引述稱，當時約有6 000個祖堂，包括3 800個祖和2 100個堂。
祖堂地買賣: 【 村 屋 自 學 團 】
另一方面，劉業強建議政府開發新界祖堂地時，要以合作方式發展，例如最近提出的土地共享先導計劃，較《收回土地條例》徵收土地更符合實際情況，因祖堂地屬氏族社群共同擁有之財產，共同合作可避免影響到祖、堂的歷史承傳。 但他認為土地共享先導計劃在公私營單位的比例中，公營房屋比例過重，對祖、堂等而言並不吸引。 祖堂地買賣 一般指1905至1972年間由「舊屋地」及「舊批地」興建的「村屋」，政府批出的集體租契，樓齡高企，只須向民政事務署申請同意書便可以。
祖地的買賣除了要獲得所有受益人不反對外，亦需得到地政署同意。 祖堂地買賣 1995年前，黃維則堂可算是長洲的最大地主，曾是長洲九成私人土地的註冊業權人。 直至前立法局於1995年《集體政府契約（長洲）條例》通過後，終止政府批給黃維則堂的集體官契，其影響力才消退。 祖堂地俗稱阿公地，是指新界原居民承繼祖先而集體擁有的土地。
祖堂地買賣: 業主放盤
比方說，一位侵佔者逆權侵佔一個物業10年，另一緊接的侵佔者可以把之前的10年累積計算在他自己的逆權侵佔年期。 獨立記者、反迫遷及土地運動行動者，關注鄉郊農業、貧窮、媒體等社會議題。 荔枝窩是一條客家圍村，村內主要居住曾、黃兩大姓氏，但按村代表名單來看，兩位原居民代表都是曾姓，可見曾姓的勢力比較大。 荔枝窩村民在2015至2016年間，組成了「培成堂鄉事基金會」，曾經在荔枝窩村的Facebook上發佈過少量資訊，值得研究。 股票報價由 N2N-AFE Limited 提供。
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劉業強又指，小組成立後，不少委任司理及處理買賣有進展，但整體進度緩慢，今年受疫情影響小組亦未有再開會。 他亦提到祖堂地買賣時可研究用「房數比例」決定出售與否，每房再投票選出管理人，以減低祖堂地出售難度。 高力亞洲區估價及諮詢服務部董事蘇穎筠稱，《新界條例》主張由註冊司理代表祖或堂，但不少祖堂有多於1位司理，導致難以釐定權責。 過往甚至出現司理對簿公堂，2位註冊司理中一位去世後，繼位人及原有司理就處理「祖」的事務產生分歧，最終需法庭裁定權責，但已延後土地發展。