有關查閱或更正個人資料的查詢,可向「部門資料保障主任」提出,地址為九龍何文田佛光街33號,香港房屋委員會總辦事處。 雙方簽署臨約甩名後,法律上已回復首置身份,即使未完成實際轉名手續,亦可簽臨約買入第二間物業,而不需要支付15%印花稅。 甩名印花稅須於簽署臨約後一個月內支付,並須由律師樓代為支付。 若一個月內銀行未能批出按揭,雙方只要重簽另一張臨約便成。 會以樓價成交價的的轉讓權益對應舊印花稅率計算,如成交價為600萬元,計劃印花稅會以成交價600萬的一半權益作價即300萬,對應稅率為1.5%計算。 無屋契轉名 另外一種是,「送讓契」送出物業,可用「送讓契」或「無償轉讓契」的方式無償地送贈物業,即屬「送契樓」。
只是想補充一點,大家都要留意在法律上,業主是否回復首置身份是以臨約訂立日期計,而不是成交期。 無屋契轉名 在稅局的角度是不理會甚麼時候完成轉讓契,訂立臨約當天便是轉名之日。 買樓印花稅是依物業售價或價值來計算,而一般物業售價是由買賣雙方商議而決定。 不論是內部轉讓或是送契樓,稅局都會追討有關稅項。
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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明指,銀行仍會估價,新做按揭貸款額不超逾現時按揭的餘額。 申請人須在提交申請書時繳付2,850元的手續費,即使申請不獲批准,或申請人擬撤銷申請轉讓業權,已繳交的手續費概不發還。 房屋資助分處收到所有文件後,一般約在六星期內發信通知申請人申請的結果。 【物業轉名除名加名注意】未補地價居屋公屋,住戶如想「轉名」、「除名」或「加名」,應該怎樣做? 不知大家有沒有留意,拍賣會上不時會有「無契樓」供競拍,而由於「無契樓」樓價往往會較市價低30%或以上,故每次都會吸引到不少喜愛「執平貨」人士競投,特別是當樓市暢旺時。 既然「無契樓」價格較市價有大幅折讓,買「無契樓」倒不是很化算?
- 其中,分權共有聯名人,所有的業權因為與其他聯名人不重疊,因此可各自分別處置自名下所擁有的業權,如可以自行決定是否留作遺產、轉名至子女,甚至出售予其他人。
- 在樓宇轉名的過程中,28Mortgage的經驗是奉勸業主一定要做好最壞或者換個説法,做好最萬全的打算,因爲人性還是多變的。
- 由於絕大部分人買樓時不會以「一炮過」成交,多以支付物業首期再配合按揭的方式買入物業,而難以申請按揭這一缺點會大大減低物業的吸引力。
- 【物業轉名除名加名注意】未補地價居屋公屋,住戶如想「轉名」、「除名」或「加名」,應該怎樣做?
這方法既可免卻遺產承繼手續,又可防止子女取得物業後,隨即變賣物業,形成自己無家可歸。 部份銀行會提供存於服務,每年大約收取3,000-4,000元,其最大好處是遺失樓契的機會不大,但付費卻相對地高。 而且因普遍律師及銀行對現契樓也有較大戒心,擔心有假業主的問題,若一直存放於銀行則予律師及銀行有較大信心。 其次,「轉名」與一般買賣無異,故仍需繳付印花稅。
無屋契轉名: 業主要留意關於樓宇轉名的5種稅項
之後,新業主就名正言順在法律上成為物業的新主人。 在現行政策,購買居屋單位時亦可提出與申請表上的一名家庭成員,以「聯權共有」的方式聯名擁有物業,即俗稱的「居屋長命契」。 而分權共有及長命契,就各有優缺點,想聯名買樓的業主,可根據自己的需要,選擇其中一種。
更重要一點,雖然近年舊契重建的物業,也多提供了CD契,但一些不採用CD契的樓契,其厚度及量數之多,未必夠位放入保險箱內,這也是存放於保險箱的另一壞處。 出售物業時,如未能提供樓契,或是轉名契、授權書、或買賣合約等查冊會顯示的重要文件,物業被視為已遺失整份或部分樓契,即屬「無契樓」。 由於「送契樓」的法律程序一般需時 3 年才完成,加上一旦送贈人破產的話又引起一場業權風波,故銀行一般都拒絕為5年內曾簽送讓契或無償轉讓契的物業批出按揭。
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不過,銀行會視乎個別情況,決定是否批出按揭貸款。 因此,即使是自住,在買入無契樓前,最好都是問清楚銀行會否批出按揭,或是向按揭轉介公司了解,以免最終撻訂收場。 不論物業成交價為 $0 還是低於市價,稅局都會就物業作估價,向業主追討相差之印花稅。 如果是近親轉讓,政府會將視之為近親之間的資產處理,可獲豁減印花稅。 假設其中一名持有人遇到財務問題,被債主入稟追討而被銀行收樓,或被入紙申請破產,該聯名人遭財務公司拍賣業權的份額,市場稱之為「半契樓」或「碎契樓」。 這種情況只針對該民持有人,其他持有人是不必一起承擔這個責任。
分權共有 俗稱「半契樓」,這是透過百分比(%)去分配出各個業主所持有的業權佔比,而每名業主都有100%的權力去處理自己的業權份數。 由於有首置與非首置的買家,從價印花稅(AVD)分為兩種標準稅率,首置人士只需繳付為首置印花稅(第2標準稅率),即樓價$200萬或以下的印花稅… 即使居屋未補地價,但業主之後想轉讓業權,包括除名、轉名及加名,均須先向房委會取得同意,房委會將酌情批核。
無屋契轉名: 申請除名:業主配偶不得删除戶籍
另外,有些落成已久的物業,未必有經過土地註冊,文件一旦遺失,就無法尋回補領,故業主記得要保存好屋契,以及與屋契相關的重要文件。 任何物業買賣和銀行按揭必須要由所有共有人簽署才有效。 打個比方,大家都想用舊物業申請按揭,但如果其中一名聯名人反對而堅決不簽署文件,就有可能令到其他聯名人無法進行買賣或申請銀行按揭。 而未補地價的居屋業主,若想將單位由長命契改成「分權共有」,也並不需要先補地價。 無屋契轉名 另外,如單位有未供完按揭,程序更加複雜,因為銀行要考慮擔保人的利益才會批出授權,因此業主最好委託律師處理。
申請書所提供的個人資料,將用作處理轉讓業權申請及提供予差餉物業估價署作發出徵收差餉 / 地租通知書之用。 部分銀行承做甩名按揭,毋需雙方提供臨約,業主可於批出按揭後,自行到律師樓再做轉名合約。 整個甩名過程最快可於1至2個月內完成,主要取決於律師樓的處理速度,因銀行批核按揭只須1至2個星期。
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政府推出的辣招自推出以來一直沒有撤回,現在買多一層樓作投資依然要交15%物業印花稅。 遺失樓契的原因有很多,可以是意外也有人為疏忽而造成的。 無屋契轉名 我們都不想這些意外發生,所以還是要再三提醒業主們好好保管樓契。
- 部分銀行容許以估價行估價為基礎,再調低10至20%作為轉名價。
- 由律師向土地註冊處申請樓契核證樣本,文件同樣具備法律效力。
- 銀行:存放於銀行較安全,每年銀行會向業主收取約$2,000至$4,000的存放費用。
- 自住業主可以善用「居所貸款利息扣稅」,一共20個年度可以扣減,每年上限十萬元,究竟怎樣申報才可以用盡免稅額呢?
- 除上述轉讓業權的手續費外,業主並須繳付一切有關轉讓業權的費用,例如房委會批契費、申請更改按揭貸款安排的手續費 (如適用)、厘印費及簽契費等費用。
- 有別於近親轉讓,以送贈契形式轉名,不能獲豁免額外印花稅。
假設物業成交價為零元或遠低於市價,稅局會自行就物業作出物業估價,然後向業主追討相差之印花稅。 (2)關鍵成員一般只可以在購買有關物業兩年後(由簽立轉讓契據日期起計)才可刪除戶籍。 所謂關鍵成員,是指除業主以外,填報在資助自置居所計劃申請表格內,使符合申請所需資格的成員。 關鍵成員的身分,會在接受申請時於申請表格作出界定。
無屋契轉名: 轉讓同意書有效期一年
若果申請人想「甩名」,或者「轉名」給其他家庭成員,需先向房屋署提交業權轉讓申請書,並需要獲得房屋署的同意。 根據房屋條例,單位除在首次售出日期起計兩年後,經第二市場轉售,或已繳付補價外,是不可自由轉讓物業業權的。 對於要做樓宇轉名,同時想重做按揭的業主,當向銀行申請按揭時,銀行本身就會委託幾間公證行為物業估價,不同公司的估價或有出入。 要找出物業的真正市價,業主可向銀行或公證行申請物業估價,以最低者作為內部轉讓售價。
其中,分權共有聯名人,所有的業權因為與其他聯名人不重疊,因此可各自分別處置自名下所擁有的業權,如可以自行決定是否留作遺產、轉名至子女,甚至出售予其他人。 如未能於有效期內完成業權轉讓,業主便需要重新提交申請及繳付有關費用。 除上述轉讓業權的手續費外,業主並須繳付一切有關轉讓業權的費用,例如房委會批契費、申請更改按揭貸款安排的手續費 (如適用)、厘印費及簽契費等費用。 由於轉名的樓價由雙方自訂,轉讓價越低、印花稅越少。 但樓價不能偏離市價太遠,否則稅局有權於7年內,追討印花稅差價。
無屋契轉名: 以「轉讓契」轉讓物業
建議定價時先參考各銀行的估價,盡量不要定太低。 業主的遺囑除了要寫明資產如何分配外,也應該要寫清楚執行人權限,例如正式轉名前不能變賣物業,以保障受益人。 雖然就算加入這項條款,執行人依然有權賣樓,但受益人進行民事訴訟的話勝算高,打官司取證時間也短得多。 不過這做法有利也有弊,由於物業業權已轉移,只是處於待辦狀態,而原先一方無權轉按或加按。 此時,原先一方只能默默地繼續供舊按揭,銀行亦不會call loan。 擬加入的家庭成員,只限於業主/聯名業主的配偶及其十八歲以下的子女。
所以,想做轉名的夫婦可先到律師樓簽買賣合約,繳交印花稅,律師樓會將合約註入土地註冊處,然後可以把成交期定得很長。 這樣一來,雙方在法律上便成功轉名,但要很長時間以後才正式完成,物業狀態就變成了「待簽轉讓契」(pending assignment)。 在這種狀態下,任何一方皆不能賣樓,因為買賣交易尚未完成。 這種做法既可以令其中一方回復首置身份,亦可以避免另一半賣樓,雙重保障。
無屋契轉名: 方法1: 存於家中
「碎契樓」則主要在物業由多個人持有的情況發生。 香港樓價高企,打工仔為求成功上車,很多時候會退而求其次,選擇開價吸引的「無契樓」和「碎契樓」。 馬上拆解購買「無契樓」、「碎契樓」需要注意事項。 可以,例如加入兒子的名字也可以,但如果涉及按揭,銀行就會要求重新造按揭契,因為業權持有人改變了。 要先贖樓,轉名再按,再次計算壓力測試以及以新造按揭承按,惟可能會比現有的按揭息率為高。
無屋契轉名: 近親例子
如想確保受贈人保管物業,可使用「聯權共有」方式,加入受贈人名字。 這方法既可免卻遺產承繼手續,受贈人亦要等到共有人過身後,才可自動成為唯一業權人。 送讓契既不能慳稅,又易引起業權問題,一般近親轉讓都是以「轉讓契」的方式操作,受贈人可穩陣收禮,無後顧之憂。 送契樓的確能達成目的,讓原業主回復首置身份,但絕對不是低成本。 送契樓成交價為 $0,照印花稅按樓價徵收的道理,原理上似乎不用繳稅。
無屋契轉名: 近親轉讓需要注意的幾個要點
另外,持有人亦可將聯權共有人轉為分權共有,通過律師樓以文書處理,藉通知方式由一名聯權共有人將通知送達其他聯權共有人。 因此,業權共有人不可以個人身分獨享物業的權益,各共有人的唯一權益就是與其他共有人共同擁有物業。 換句話說,聯權共有人聯合其他人時可說是擁有一切,但獨自一人時則一無所有。 如物業屬聯權共有,即使他們擁有均等權益,仍會被視作一整體,成為物業的唯一擁有人。 另外,所有業權共有人亦必須符合以下四項條件,才可構成聯權共有的業權。 在法律上,聯權共有人的權益互相重疊,故每位聯權共有人都可聲稱自己擁有整項物業。