換言之，港鐵能以物業發展權這項低風險投資籌集大額資金，用來興建新鐵路、擴展鐵路網絡、增加公司的資產總值，並擴闊票務收入來源。 據港鐵的2016年年報，港鐵正管理96,000個住宅單位，另外旗下還有13個商場，其物業租賃和管理業務收入達474億1千萬元，較2015年增加了4.6%。 市民雖可享用新的鐵路服務，但代價卻是社會少了可以用來興建公營房屋的用地，以現時的土地及公營房屋需求而言，代價不可謂不大。
與此同時，瀋陽市政府與港鐵公司已成立聯合工作小組，現正探討未來瀋陽地鐵四號綫及二號綫北延的發展。 中國大陸為港鐵公司業務發展策略的重點，主要集中在城市鐵路的開發及投資，並為中國大陸提供鐵路營運、物業管理及顧問服務。 目前，北京港鐵4號綫、14號綫項目進展暢順，港鐵公司亦為深圳市軌道交通四號綫項目獲得審批作好準備，並繼續在杭州、蘇州、天津及武漢等主要城市以及北京及深圳尋找更多類似投資項目機會。 根據房屋及運輸局發表的《鐵路發展策略2014》，未來的鐵路網絡將新增洪水橋站、北環線、東涌西延線、屯門南延線、東九龍線、南港島線（西段）和北港島線。 運輸及房屋局強調，政府在敲定新鐵路方案前，會就方案的具體走線、車站位置、推展方式、成本估算、融資模式，以至實際推展時間表諮詢公眾。 換言之，政府理應尚未將新鐵路站上蓋或毗鄰地區的物業發展權批予港鐵。
港鐵物業: 車站商舖
故障時列車須改為人手操作，入站時要慢駛，導致沿綫列車服務受阻兩小時，大批乘客要在彩虹站落車轉乘列車，彩虹站非常擠迫。 有乘客不滿「港鐵職員以廣播粗暴喝令乘客落車」，對港鐵安排混亂大表憤怒，但港鐵至今並沒有交代。 港鐵常務總監金澤培連同車務總監劉天成表示今次故障是自90年代後期營運以來從未發生過，會成立調查委員會調查事件，同時會選擇一天為乘客提供半價乘車優惠。
有目擊者指出，車站職員曾暫停列車行駛，走入路軌嘗試驅趕唐狗，擾攘約6至7分鐘後，卻未能成功將唐狗帶離路軌，但車站職員仍重啟列車服務。 最後該唐狗跑到粉嶺站路軌，遭一列當時駛入月台的城際直通車直接輾斃。 2019年10月6日，一列由葵興站（當時荃灣綫受反修例事件影響，只停葵興、荔景及美孚）開往美孚站的列車在茘景站渡線以時速10公里慢速行駛時超越停車燈號位置，該路軌平常不會使用，列車越過該位置時觸碰到軌旁石屎躉，但列車車輪沒有偏離軌道。 2019年8月25日凌晨0時25分，東鐵綫大埔墟站附近的一座架空電纜因塌樹受損，暫停火炭站至上水站之間服務，期間分別有一列往紅磡列車及一列往上水列車停在該路段，未能繼續行程。 由於緊急維修仍然進行中，當天早上暫停大學站至粉嶺站之間服務，港鐵安排免費接駁巴士行走大學站至粉嶺站。
港鐵物業: 港鐵巴士車輛
2016年12月18日早上時分，港鐵調景嶺站入閘機曾一度出錯，四百多名乘客的八達通卡被多扣八角車資，港鐵表示正跟進相關事件。 署方續指任何人若在指定日期內仍未遵從命令，又無合理辯解，即屬違法，當局將提出檢控。 一經定罪，可處罰款20萬港元及監禁1年，更可就罪行每持續一天另外罰款2萬元。
然而，各項發展計劃遇到不同程度的延誤，使原定的通車時間一再延遲。 港鐵市區綫使用的是重型鐵路系統，能有效應付眾多的乘客需求量。 觀塘綫、荃灣綫、港島綫、東涌綫、機場快綫、將軍澳綫、及屯馬綫以每列8卡列車營運；而東鐵綫為9卡列車，南港島綫為3卡列車，迪士尼綫則是4卡列車。 2019年香港爆發反對逃犯條例修訂草案運動，各區不斷出現示威活動。 2022年4月7日，網民在facebook「公務員secrets」社交群組發出帖文和兩張照片，稱自己在杏花邨站出閘時遭多名查票人員大聲兇惡，期間更有職員出手推撞，要求事主出示八達通卡作檢查。 而事主要求展示職員證投訴卻遭到拒絕，之後用手機拍攝更「作勢」試圖搶奪手機和要求刪除相片，同時指職員挑釁要求事主返回車站。
港鐵物業: 港鐵網站
而當中E出口連接的溱岸8號平台為私人地方範圍，基於保安理由，出入口平時會有保安員駐守，公眾不能隨意進入，亦是港鐵首個車站出入口採用該設計。 翌日，港鐵公佈由新世界發展、帝國集團、資本策略地產和麗新發展組成的財團奪得。 發展商於2022年1月同時為項目第4A期及第4B期入紙申請預售樓花同意書，4A期於2022年11月獲批預售樓花同意書，4B期現尚待批中。 2021年8月24日，發展商公布公布首批120伙價單，折實平均呎價30,880元，較第一期晉環的首批高4%，呎價計為歷來最貴鐵路盤。 港鐵物業 喺噚晚（15日）西灣發生斬人事件，當姓黃嘅31歲男子途經至山道花園對開時，有一輛私家車駛至並跳出4名持刀大漢，向該名男子狂斬，事後逃去無蹤。
項目位於南朗山道、警校道及香葉道交界，地盤面積達77.1萬平方呎，佔地7.17公傾，可建樓面面積約500萬平方呎。 項目分6期發展，提供14座住宅大樓，合共提供5200伙住宅單位及佔地51萬方呎的商場「THE SOUTHSIDE」，項目於2017年起推出市場招標，預計2022至2024年左右落成。 不過政府認為上蓋住宅需要有足夠人口，才能確保商場有足夠人流。 2021年1月21日，港鐵將發展項目命名為港島南岸（THE SOUTHSIDE）。
港鐵物業: 住宅部分
「本地車程（機場快綫、輕鐵、港鐵巴士、港鐵接駁巴士、往返羅湖及落馬洲站之車程和東鐵綫頭等額外費除外)」和「過境車程（往返羅湖及落馬洲站之車程）（東鐵綫頭等額外費除外）」為2022年2月27日版。 1981年7月14日，工會召開會員大會，一致通過採取漸進式工業行動，首先在車站和列車張貼標語，接着是按章工作及罷工。 但公司得到消息後，立即向法庭申請禁制令，禁止工會在車站和列車張貼標語。
- 同時會於2022年8月在將軍澳The LOHAS康城設立實體店，其後亦將在圍方及The Southside商場開設門市。
- 對於政府將於未來的住宅項目引入最低單位面積下限280平方呎，鄧智輝指，港鐵多年前已訂定旗下樓盤單位面積最低為260平方呎，是次將跟隨政府劃一單位面積下限為280平方呎起，不認為此舉會對銷售及樓價造成任何影響。
- 2011年7月14日，東涌綫一列開往東涌站列車行駛途中冒煙及傳出燒焦味，駛抵欣澳站疏散乘客，港鐵指車卡煞掣系統失靈，其中一卡車煞掣後，「逼力」未能完全鬆開產生磨擦所致。
- 港鐵投資物業總經理龍子豪表示，圍方為雙鐵交匯點，設有4層樓面，提供150個商戶，將設大型超市、餐飲及娛樂商戶。
- 港鐵公司還提供其他顧問服務，範圍包括鐵路策劃、施工項目管理、建造、營運、維修、資產更新、物業發展和其他非車費收入的顧問服務。
港鐵一度否認牆身滲水，到媒體公開滲水的影片及相片後，港鐵才改口承認。 廣深港高速鐵路試營運近2個月以來事故頻生，港鐵被批評每次都是被傳媒揭露後才承認事件。 作為港鐵董事局主席的馬時亨要求公眾相信港鐵管理層，「我哋話畀你聽OK就得㗎啦（我告訴你OK就行了）」。
港鐵物業: 觀塘站天橋唱歌被阻事件
2019年10月6日，港鐵關閉48個車站，其中馬鞍山線全線暫停，重開45個車站。 晚上8點22分，港鐵表示，由於大量車站遭到反修例示威者暴力破壞，港鐵宣佈全線暫停服務，僅維持機場快綫香港站及機場站兩站服務。 港鐵系統的治安以及保安由香港警務處鐵路警區以及港鐵轄下的保安公司 (當中包括附例特檢隊) 負責。 港鐵物業 港鐵系統一向被譽為全世界最安全的鐵路網絡之一，在港鐵發生的罪案，僅佔全港罪案的1.5%，相對港鐵每天近400萬人次的搭乘。 2023年1月8日起，乘客可以使用“深圳地铁”App、“AlipayHK”App、“支付宝”App中的任意一个App，在香港扫码乘坐港铁重铁线路。 扫码乘车互联互认范围不包括港铁的机场快线、轻铁及和港铁接驳巴士服务。
路政署發新聞稿指港鐵有責任確保工程質量符合標準，要求港鐵安排獨立第三方專家進行負重荷載測試，並於一星期內提交報告。 2018年傳出港鐵專責維修安全的工程主管考試，可能大規模造假。 有員工指，在參與內部工程主管的考試前，有考生事先獲發全卷答案，現場考官亦會「提水」，確保考生答對才准交卷，相信有關做法與港鐵近年人手短缺有關。
港鐵物業: 香港鐵路業務
直到2008年5月，大部分在車站出口的「一路帶動生活 The ride to great living」標語後面仍是蓋住九鐵的「多謝乘搭九廣鐵路 港鐵物業 Thank you for travelling by KCR」標語。 例如九龍塘站、美孚站和南昌站，由於會在港鐵成立（2007年12月2日）後合併車站，因此部分指示牌已經於該日前改用港鐵的格式，並貼上臨時貼紙。 港鐵近年在鐵路，物業和其他業務都以以利益最大化，管理層聲稱要顧存股東利益，但香港政府實際才是港鐵的最大股東；另外，港鐵近年全力開拓非車務收入和非本地業務，同時又壓縮成本，犧牲了維修的人力物力投放，間接影響列車的安全可靠性和服務質素。 可是董事和管理層提供劣質服務卻可獲得丰厚酬金，加上高層的言論和態度，都令外界有感港鐵欠缺社會道德和責任。 不少市民要求港鐵管理層薪酬花紅需要與服務水平掛勾，但政府作為監管機構及港鐵大股東並沒有理會。 港鐵公司擁有的投資物業主要為商場及寫字樓，並管理旗下物業及其他業主的物業（除前九鐵銀禧花園及文禮閣以實益擁有權出讓方式發展，其餘均以發展權出讓方式發展）。
閣下查閱此成員的登記冊時，已知悉上文所述有關登記冊之目的，並承諾不得將登記冊內個人資料用於其他目的。 根據《物管條例》，監管局要求其成員披露其屬於監管局決定的類別或種類的利害關係。 《物管條例》亦規定監管局成員就須作出的披露，備存一份登記冊，有關登記冊須上載於互聯網以供查閱。
港鐵物業: 發展新方向（2000年至2007年兩鐵合併）
港鐵將引入不同類型的商戶，如英皇戲院、大型食肆、具服務性行業的大舖位和大型綜合超市等，並引入智能科技。 第二期在2017年11月初收到37份意向書，截標時合共收到10份標書。 最後項目落成後由兩座24及29層高之住宅樓宇組成，合共提供600伙單位，實用面積介乎320至1,901平方呎，設共9款不同戶型，包括一房至四房。 項目亦設連平台特色戶、連天台特色戶及複式單位，合共29伙。 本港二手樓市氣氛好轉，銀主趁勢加快沽貨，綜合市場資料，2月至今已錄至少11宗住宅銀主盤成交個案，成交價介乎約310萬至4,900萬元。 近日將軍澳日出康城更連錄同類成交，領都套三房單位，放盤約半年，剛以740萬元售出。
- 業權分佈往往和樓面面積無關，港鐵站及車廠就已經在公契中佔總業權的51%，代表港鐵可以絕對話事，壟斷屋苑的物業管理權。
- 2019年10月6日，港鐵關閉48個車站，其中馬鞍山線全線暫停，重開45個車站。
- 該項目是港鐵首次在香港以外地區獲得土地開發權，港鐵在香港實施多年的「鐵路加物業綜合發展經營」模式取得新突破。
- 同日港鐵關閉13個車站，開放其餘車站，並預告晚上8點後全線提早暫停服務以便搶修。
- 換言之，政府理應尚未將新鐵路站上蓋或毗鄰地區的物業發展權批予港鐵。
龍華綫一期從福田口岸站至少年宮站，一期長4.6公里，於2004年12月28日通車，二期長16公里，設有10個車站，連接少年宮站至清湖站，於2011年6月16日開通。 三期長10.7公里，設有8個車站，連接清湖站至牛湖站，於2020年10月28日開通。 由港鐵公司擁有的東涌纜車項目名為「昂坪360」，是香港一條連接大嶼山東涌及昂坪的纜車（吊車）路綫，系統並由附屬於港鐵公司的昂坪360有限公司管理及營運。