泛海集團同時将單位平均面積縮細12%，住宅單位總數不減反增近百夥，由844夥加至943夥，加幅逾11%，平均每夥面積約518平方呎。 事實上，早在廿三年前，泛海國際就在洪水橋新發展區内持有1幅中心地帶的地皮。 籌劃超過20年，于2020年終于完成補地價手續，涉及金額超過20億港元。
現在已經有新發展區計劃的「洪水橋新發展區」，有相對有利的交通條件，西鐵只需要增加一個洪水橋站，而三號幹線與港深西部通道，加上正在興建的「屯門赤臘角連接路」，該區有比較四通八達的路網，而且發展限制相對較少，比較適合發展為核心商業區。 洪水橋／厦村新發展區的環境評估報告已於2016年12月15日獲環保署署長有條件通過，而城市規劃委員會的法定程序亦已開展，「洪水橋及厦村分區計劃大綱草圖」於2017年5月26日刊憲。 大綱圖共收到117份公眾申述及338份意見書，公開聆訊於2018年1月至2月期間進行。
洪水橋收地: 政府續物色官地短租安置棕地作業經營者 黃偉綸：不會「一換一」
元朗區議會於2016年尾也成立了洪水橋新發展區工作小組，討論和監督規劃內容和實施安排。 整個新界西北地區規劃研究於2003年完成，但因為當時的人口增長及住屋需求放緩，加上環保城的發展方案被立法會否決，洪水橋的居民也對計劃有大量反對意見，發展計劃暫時擱置。 ）是香港的其中一個計劃中的新發展區，位於新界元朗區的西南部，大約是洪水橋、厦村及橋頭圍一帶，即天水圍新市鎮的西南面，元朗新市鎮以西，屯門新市鎮以北。 發言人提及，大部分露天工場屬棕地作業，即是儲存物品等，估算目前洪水橋、元朗南及古洞北粉嶺北3大新發展區，合共有340公頃棕地，惟目前難以估計有多少合資格個案，需待進行凍結登記時才可掌握各棕地作業的具體情況。 他又說，政府可參考強拍模式收地，只要部分業權人認同賠償金額，即可強制收地，加快收地程序。
渠務署亦提到，建議在厦村路、舊李屋村以西北面的用地興建洪水橋淨水設施，佔地約5.2公頃，新建的污水處理廠處理量可達每日9萬立方米，並達二級以上的處理水平。 當局將會拆除已停用的新圍初級污水處理廠，並會收回部份私人土地，以興建新污水處理廠。 其後房協於2020年9月向城規會申請放寬有關發展地盤的地積比率限制，由5.5倍增至6.5倍，預期可增加430伙，合共提供約2,600個單位，而首批住戶預計可於2024至2025年度入住。 方面，於洪福邨設有巴士總站，提供有多條巴士路線，來往港九新界多個地方。
洪水橋收地: 洪水橋元朗擬建多層工廈
只要政府收地用以興建公營房屋，基本符合引例「公共用途」的原則，不過集中建公屋並不理想。 張翹楚認為可透過修改條例，把部分收回的土地撥作私人房屋處理，以符合公用原則。 公屋聯會副主席藍偉良就認為，政府可在條例加入興建港人首置上車盤或公私營合作的條款，增加彈性。 萊坊執行董事林浩文認為，引用條例收地具可行性，但政府須提出更完整的藍圖及時間表，例如計劃收哪幅土地、次序如何，且過程須開放透明，使推行更順暢。
所謂《收回土地條例》，實情是一條賦予政府權力徵用私人土地作「公共用途」的條例。 所謂「公共用途」，條例規定要符合一些要求，包括因衛生情況欠佳、物業嚴重干擾空氣流通、或對居住造成健康損害、因與香港駐軍有關的任何用途而收回、或行政長官及行政會議決定為「公共用途」而收回。 本報日前巡視屏山及藍地一帶棕地，藍地亦園村內有多幅棕地，鄰近交通主要幹道，許先生兩年前由洪水橋遷往藍地，經營維修工程，他對港府強行收地表示憤怒，「踎街囉！收檔囉！點樣搬，工程已難做，你話唔夠地起屋，我哋夠唔夠地維生」。 他指出兩年前得悉當局有意收洪水橋棕地用作房屋用途，當時由洪水橋搬至藍地，但現時再向藍地「埋手」，「即係趕絕我哋」。 他又指大型工程車根本無法上樓，質疑當局擬推的多層大廈無法安置相關作業。
洪水橋收地: 洪水橋首期收地 將提供1400單位
此外，從土地使用及發展角度，本來規劃作低層、低密度屋宇發展的土地，未必適合用作發展高層、高密度樓宇發展，任何改變土地用途的建議的可行性（包括空間規劃、交通、環境、排污等）必須透過技術研究確立。 至今，已有兩宗位於古洞北及粉嶺北新發展區第一階段發展的換地申請獲簽立及正在建造當中，涉及約兩公頃土地。 洪水橋收地 洪水橋收地 政府亦已於今年二月十六日公布古洞北及粉嶺北新發展區餘下階段的換地申請安排，及於三月三十一日公布以標準金額徵收新發展區換地申請的補地價安排，為補地價提供確定性，從而促成更多換地申請及時完成。
昔日洪水橋附近多為耕種及墟市中心，據載洪水橋曾有戲院，座位有800。 ）是香港新界元朗區的小型鄉鎮，位於屏山西南面與屯門區的鍾屋村之間。 洪水橋原名紅水橋，建於紅水河支流之上，該支流傳統上是元朗和屯門的分界線；但現時因為十八區分界原因，大部份地方歸屬於元朗區的廈村鄉。
洪水橋收地: 物業不設露台及工作台
北部都會區發展計劃涵蓋現有的古洞北/粉嶺北及洪水橋/廈村新發展區，發展局局長黃偉綸說，兩個發展區的第一期發展共八十公頃土地已收回八成，認為收地進度良好。 政府擬收地建屋，目前4大發展商持逾1,000公頃新界農地，不少於新發展區範圍內，而基建設施配套較完備的區域，如新界東北（古洞北、粉嶺北）、洪水橋及元朗南新發展區發展機會較大。 目前洪水橋、元朗南及古洞北粉嶺北3大新發展區，估算共有340公頃棕地，政府向立法會提出新的棕地賠償方案，建議延展特惠津貼至露天工場、作業者，以及短期租約，最多可獲195萬元津貼，但經營者須證明營運至少10年。 新地執行董事郭基煇指出，將一幅農地轉換成住宅用途，動輒須花上10多年時間。 首先是向城規會申請闖關，需時8至10年；過關後規劃署須訂定相關框架條款，需時10至12年；接下來才進入商討補地價的階段。
- 然而對於準買家來說，相信他們更關注的，就是購入物業會否受到「突如其來」的阻力影響。
- 洪水橋新發展區規劃的第一階段公眾參與的首輪活動已於2010年11月19日至2011年1月舉行，向各法定及諮詢組織展示新發展區的主要議題，包括它的願景、策略角色和規劃原則。
- 長實在2005年時以8.8億元向中信泰富購入持有地皮的公司，及後成功以4.26億元補地價，每呎地價僅804元，其後發展為8座734個住宅單位，包括697個分層單位、以及37幢洋房項目。
- 首張價單共有17個特色戶，但就算剔走特色戶不計算，分層即供供價稍為壓低至15,182元呎，也仍然比市價高一截，而背後更大關鍵就是樓盤玩總價低效應，折實入場價346萬可以買到開放式單位。
- 地政總署7月公布，發展區第一期發展計劃將會收回共195幅私人土地，涉及約12公頃棕地，以及近3,900方呎的墳墓及金塔用地；土地將於公告張貼後3個月，即本月24日歸還政府所有。
- 新界農地位處偏僻，即使有交通配套要到市區上班亦路途遙遠，在區內加入商業元素不可或缺，他指不一定要打造另一個核心商業區CBD，但政府須有發展地區經濟傾向，逐步營造商業氛圍。
而在2014年《鐵路發展策略》中因成本過高而被擱置的港深機場鐵路，在早年的規劃過程有倡議於前海設站，及設置洪水橋支線。 公共專業聯盟黎廣德曾質疑，由於洪水橋發展區已預留不少商業用地，此鐵路線如成功落實，勢令洪水橋成為前海的衛星城市。 2021年9月，財政司司長陳茂波接受《星島日報》專訪時透露，會因應中央提出深化前海深港合作區的改革方案和需考慮如何與深圳協同發展，將發展區內預留的部分商業用地改作住宅用途。 有報道指，政府單是收回魚塘和濕地可能需動用250億財政儲備，黃偉綸說只要確立了公共目的，政府就會跟隨制度去做。 橋頭圍內有四排民房，當中還保留著數幢青磚屋，相信橋頭圍往日通常會面對濠雨水災，圍內的房屋門口都升高起來，圍門中軸線後方的神廳，天后誕花炮都是擺放在二樓，可能與此有關，不過渠務處於圍前設有抽水站，相信已經提升排洪能力。
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值得注意，由於物業樓花期長達23個月，故即使銀碼符合舊按保門檻都好，準買家對高成數按揭有需求，也只能依賴新按保。 相比之下，若不介意樓盤的方位，則可以選擇「#LYOS」以西，望向洪水橋河邊及單車徑的單位，現時均為較低密度的發展；又或者向北面都會望到「石埗村」，均屬幾層高的村屋項目，長遠景觀較有保障。 根據規劃大綱，在河岸毗鄰西北面有兩幅GIC用地，一幅初步擬預留作體育場、而一幅則預留作學校用途，故這個方位的景觀相對有保障，會成為選擇內園的另一選擇。 另外，「#LYOS」也有51個「花園複式戶」，並命名為「層層叠趣」，單位提供地下花園、1樓平台及天台，面積由778至806呎，全部均為三房一套設計，樓層高度3.5米。 現有的洪水橋新發展區，由於仍然是將其定位為傳統的新發展區，雖然有嘗試增加就業，但是規劃的就業都只是「現代物流」以及非商業核心區的就業，提供的就業仍然比新增人口要低。
今年始成立的檢討祖堂事務工作小組，早前曾就祖堂問題開會，據知會內已達成共識，惟會議內容暫未能透露。 身兼小組成員之一的沈豪傑表示，目前未有公開資料知悉政府所收回的土地涉及甚麼內容，更遑論涉及多少祖堂地，但他相信有關祖堂地，絕大部分都是農地為主。 第三幅被收回的土地，在「粉嶺中心」前方，佔地3,500平方米，地盤面積37,675呎，日後發展為公營房屋後，會把「粉嶺中心」A-D座「1、2、7、8室」的單位阻擋。
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現時的洪水橋住宅區，是圍繞著輕鐵站一帶，青山公路（白色斜線）以南被劃為「南面住宅區」，與其說不作進一步的規劃，不如說是維持現狀放手予發展商，比如長實尚城、新世界榛林，以及富豪投得的丹桂村路限量地均在此區。 而西南部除近鰲磡石（即港深西部公路橋位）的政府土地，以及濕地補償地、鷺鳥林劃為綠化地帶（淺綠色）外，主要劃為物流或特殊工業用地（黃色），可以視為現有貨櫃場的預留用地，畢竟物流業仍然是香港的主要產業之一。 整個安置屋邨項目將分為五期發展 (第1A期、第1B期、第2期、第3A期及第3B期)，合共建有六幢大樓，當中一幢為住用大樓，樓高不多於25層；而另外五幢則為綜合發展大樓，每幢樓高介乎30層至37層。 如果買家本身首期不足，希望減輕第一筆開支，或者需時來籌集資金，則需要採用「建築期付款」。 假設買家真的是借盡上會，以訂價397.5萬元計算，按其折扣額10%計，樓價為358萬元，買家只需支付10%首期35.8萬元，餘額可以在入伙時向銀行承造按揭，同時向按揭證券公司申請新按保。 大玩「北部都會區」概念，「#LYOS」首批開出88個單位，平均呎價似乎也反映了對未來的憧憬，因為扣除最高折扣額13%後，即供均價15,503元，較周邊二手包括「尚城」及「泉薈」等價格大幅拋離。
觀點地産新媒體翻查歷史資料發現，早在2003年完成的“新界西北規劃及發展研究”，已經選定洪水橋作為新發展區。 渣打集團去年以基本表現計，稅前溢利升13%至47.6億美元，收入升10%至近163億美元，兩者均創2014年以來新高。 亞洲區行政總裁洪丕正表示，去年下半年業績發力，為今年開局帶來好增長。 他看好今年業務前景，預料亞洲將是全球經濟增長引擎，尤其中國重新開放帶來機遇，增加市場信心。 他相信，跨境業務將有增無減，集團將持續在海外貿易走廊投放資源。 洪丕正認為，美國加息周期是否完結仍言之過早，考慮到滯後反映的因素，加上受惠資產重新定價，預計淨息差將由去年的1.41厘，進一步升至今年的1.75厘，明年再升至1.8厘或以上。
洪水橋收地: 表: 政府揀選收回用地的準則
其中，當局期望第一期計劃下提供土地以發展的專用安置屋邨可於2024年入伙，確保第二期發展清拆行動於同年起開展時，有足夠單位安置受影響的合資格住戶。 發展局局長黃偉綸早前接受媒體訪問時表示，屬北部都會區項目的古洞北及粉嶺北，以及洪水橋、廈村新發展區的首期發展，涉及約80公頃土地，形容收地進度良好。 翻查政府及立法會文件，今次所涉及的土地是以《收回土地條例》收回。 發展局回覆指，兩發展區第一階段發展分別約涉及68公頃、12公頃土地，自2019年起陸續復歸政府。
律政司可在確定收地符合「公共用途」後，向行政長官及行政會議建議收地；政府事前會就涉及收地及清拆計劃，諮詢有關區議會，並在作出決定前考慮公開諮詢所得意見及書面反對。 過去土發或現在市建局進行舊區重建時，若在後階段未能集合業權，也可能向政府要求運用相關條例，協助收回剩餘業權，故條例不是新鮮事，而外國也有類近條例。 洪水橋收地 香港政府将收回合共195幅私人土地，涉及面積約12公頃，以及涉及約10個墳墓及42個金塔的土地，涉及面積約359.36平方米。 上述土地将于收回土地公告張貼後三個月，即2010年10月24日，歸還政府所有。 政府将會按程序于張貼收地公告後，向相關的土地業權人提供特惠土地補償。 土拓署指，根據顧問評估，須就擬建工地平整和相關基建設施，收會部份私人土地，同影響私人土地內的構築物將被清拆，但強調已盡量減少收回私人土地。
洪水橋收地: 按揭計算機
因應放寬，預計包括古洞北、粉嶺北、洪水橋及橫洲等發展區，補償支出會增加兩億四千萬元，至五億五千萬元。 以往受影響居民需進行資產審查才能上樓，放寬後如能證明於登記日前已在受收地影響構築物居住超過七年，都可免經濟狀況審查，獲安排到將會在粉嶺、洪水橋或古洞興建的房協專用資助房屋居住。 房協表示，樂意協助安置合資格居民，粉嶺百和路的專用屋邨項目，將於二三年底落成。
洪水橋收地: 洪水橋
法定補償以外，政府亦設有特惠補償制度，作為替代安排並以簡易的機制處理土地補償事宜。 對於他們因提出申索而合理招致的專業費用，政府有機制於審核後發還。 第一期收地的位置位於廈村、鍾屋村、洪水橋輕鐵站附近等，是次工程範圍內的工地平整和基礎設施工程，讓已平整的土地其後可發展專用安置屋邨以安置合資格住戶、鄉村遷置區以補償符合資格的屋地業主、特別設計多層樓宇/露天用地以容納棕地作業，以及電力支站等。 政府將收回合共195幅私人土地（涉及面積約12公頃），以及涉及約10個墳墓及42個金塔的土地（涉及面積約359.36平方米）。
洪水橋收地: 項目設施、交通、生活及社區康樂配套
另外，禤惠儀並無回應今年香港區員工會否加薪，只表示薪酬具競爭力，會每年檢視，但不會只看薪金，亦會考慮整個花紅配套。 根據現行機制，在推行每個需要收地的項目之前，政府會按上述特惠補償分區級別的定義，以及所收回土地的擬定用途，考慮該項目屬哪一個特惠補償分區級別。 若土地業權人不接納政府的特惠補償建議，可向地政總署提出法定補償申索。
洪水橋收地: 新界東北洪水橋基建較完備 具發展潛力
随後，香港發展局委聘顧問公司進行“洪水橋新發展區規劃及工程研究”，並分别在2010年11月及2011年12月分兩輪進行第一階段的公衆參與活動，並在該階段草拟初步發展大綱圖作為指引。 受去年底中國河南鄭州工廠因新冠疫情封控停產，導致蘋果（Apple，美：AAPL）在三年半以來首次錄得季度收入下跌，該公司正尋求減少生產線對中國的依賴。 但英國《金融時報》引述四名熟悉蘋果營運的消息人士報導，其試圖在印度增加產量的部署面臨阻滯。 消息指，蘋果一直在從美國加州和中國派遣產品設計師及工程師前往印度南部的工廠，培訓當地人並協助建立生產線。 洪水橋收地 儘管蘋果自2017年以來一直於印度生產入門型號的iPhone，但去年開始在當地生產旗艦iPhone，投產至出貨時間只遲中國工廠數周，被視為收窄間距。