而因應新政策發出內部指引，提出若壓測下之供款佔入息比率為70%，亦會因應個案作審批，達到置業目標機會更進一步。 在下圖中的例子，假如購買800萬元住宅，借取六成按揭即480萬元的話，在壓測之下需要最少46053元入息(紅圈)。 假如申請按揭保險借取七成按揭，免壓測的情況下則只需要44985元入息(藍圈)。
中大經濟學系副教授莊太量認為，該措施無疑會增加負資產風險，只要樓價跌一成，便會出現不少負資產個案，只要市民置業為個人需要，即使變成負資產，只要維持供款能力亦無太大影響。 香港置業助理營業經理譚征接受《香港01》訪問時就認為，未來樓價一定會持續上升，而現實是，在特首宣讀施政報告後，他已經至少收到3個業主電話，要求「封盤」或加價。 再以購買800萬元單位作例子，如市民計劃申請承造九成按揭，須交額外15%保費，保費開支為36萬元。 免壓測 如購買1,000萬元單位，再承造8成按揭，保費開支為22.56萬元。 更何況現時買樓需求龐大，經濟大環境不明朗，各大銀行按揭批核較以前審慎。 免壓測 另外，有準業主是透過Bitcoin出糧，但不能當入息或資產申請按揭，原因是加密貨幣或虛擬貨幣並不是法定貨幣。
免壓測: 物業類型與按揭成數
過去較知名的付款方法必數到「呼吸plan」，以批出貸款要求寬鬆見稱，但日後息率會大幅上升，可能高達8至10厘水平。 定息按揭計劃下，市民可選擇十年、十五年及二十年的還款期，按息則相應為2.75、2.85及2.95厘，每宗貸款金額上限為1,000萬元。 定息期完結後，供款人可選擇繼續採用定息計劃，或者轉為浮息按揭計劃續期。 他們亦可選擇找一個入息有9000元的擔保人，來節省1.21萬元的保費，但是，筆者會建議申請人慎重考慮。
由於這個要求只針對業主本人有沒有住宅，但沒有限制有否其他按揭，所以未有說明多於一個按揭的申請人能否受惠免壓測新制。 不過筆者已向部份銀行查詢，暫時的取態是只接受符合1. 免壓測 抵押人、借款人及擔保人均沒有其他按揭的申請人以免壓測的情況審批。
免壓測: 申請按揭常見問題
又例如物業400萬元承造6成按揭，月入要至少22712元才可通過壓力測試。 目前都仍有400萬以下的樓盤，例如未補地價的資助出售房屋等。 村屋按揭計劃與私樓一樣，均有H按 免壓測 、 P按或定息按揭供款，可供借貸人選擇。 要計算買樓首期，首先要「反求諸己」，知道自己置業人士身份以及可承造的按揭成數。 例如首置人士，在2019新制度之下，即可以透過額外的按揭保險費，在樓價800萬或以下承造最高9成按揭，而且豁免壓測，所以首期就會是物業價格的1成。 若之後申請人向銀行申請按揭，適逢自己停薪留職，而銀行做壓力測試時，是計算最近3個月收入，但申請人近3個月收入減少，於是測試不合格。
對於未存夠首期但有較高收者，也能夠有足夠借貸能力首次買房。 同時，本文亦會以7類中上價物業的壓力測試為例，說明如何降低購買這些物業人士的入息門檻要求。 若以高成數按揭置業而隨著時間單位升值，按揭成數就自然下降，可能無需要再使用按保。 按保退保政策是首年可退回40%、兩年內退回25%、三年內退回15%，由於樓宇按揭通常有罰息期，一般為兩年，所以普遍能節省的保費為15%。 物業分「現樓」及「樓花」，如欲為HK$6,000,000以上的物業申請9成按揭，物業必須為現樓，不過HK$6,000,000以下的物業，樓花或現樓亦可以接受。
免壓測: 壓力測試實例解釋
假設該筆一按貸款平均攤分36個月償還，即每月需要還款132萬元，尚未計及利息，而買家亦可以一炮過付清。 免壓測 參考當年推售時，此類付款計劃以「先住後付」、「首三年供息不供本」、「一按8成免壓測」為賣點，更有代理形容此為「白食白住Plan」。 計劃有優勝之處，更幫到不少準買家成功借足按揭置業，不過當中涉及銀行審批風險。
因此，業主必需要先甩按保，並轉按至5成按揭，才可以將單位出租申請按揭。 • 存款掛勾按揭戶口：部份H按用戶可經由銀行提供的「Mortgage Link」戶口，存入具一定限額的按揭貸款，經由與按揭利率相同的息口，對沖利息支出，或是應對加息後的增加供款。 按揭成數視乎物業類型及申請人而定，例如居屋白表申請人可獲9成按揭，首置人士購買800萬以下物業亦可造9成按揭。 現時香港銀行批出的六成以上的「高成數按揭」，並非全部由銀行支出貸款，樓價60％貨款以外的資金，均由按揭保險支付。 如你申請9成按按，即6成來自銀行，而3成來自按揭保險。
免壓測: 免壓測按揭的風險管理
於2022年2月24日，政府公佈的新一份財政預算案中，再次公佈了新的按揭保險計劃，而且已即時生效。 此是繼上次由特首於2019年10份推出的林鄭Plan後的一次重大更改。 不過，在2019年度施政報告後，政府已撤銷首置人士必須通過壓力測試規定，如申請人未能通過壓力測試，仍然可以透過支付較昂費的按揭保險，以通過按揭審查，承造按揭。 另外，銀行亦可能會要求自僱人士／無固定收入者提供較長時間的現金收入證明，以及進行較嚴格的壓力測試，以證明有確實的按揭還款能力。 首置人士即未持有任何物業人士，亦包括曾經置業轉手而未有任何物業按揭之人士。
不過如果首期不足，申請人便要考慮使用按揭保險，可參考「表2」。 以同樣月入3.4萬計算，申請人最高能買入約400萬的物業，首期更大幅下降至40萬。 但如果想買入更高樓價，基於受壓力測試限制，申請人未必符合資格。 不過，經絡按揭轉介首席副總裁曹德明提醒， 雖然壓力測試要求降低，但現時處於加息周期，置業人士申請貸款額前，最好仍以原先3厘的壓力測試計算，如果計算後覺得供得起，就會較為安全。 他建議，如果置業人士現金鬆動的話，可以預留首期金額多一成，但若果持有的錢不多，可縮短供款年期。
免壓測: 按揭保險限額緊張
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至於二手樓按揭利率方面，二手樓是根據市場利率計算，現時主要銀行一般的的按揭利率為2.625%，較一手樓發展商提供的貸款利率低。 不過，買家要留意，按保的保費為貸款額的1.32%至5%，視乎貸款年期而定。 非首置人士指的是已有物業在身（不論自用或收租），計劃買第二層物業的人士。 綠表人士／白表人士：如果屬於購買居屋的綠表人士或者成功抽中新居屋或「白居二」的人士，申請銀行按揭時，一般情況下可以獲得豁免壓力測試，不過銀行仍會檢查其信貸評分及供款能力而決定批出按揭的結果。 另外，如果選擇一些較舊的二手居屋，基於房委會擔保期已過或接近完結，仍有機會需要進行壓力測試。
免壓測: 壓力測試計算實例
若mortgage count不是零，申請按揭時，供款與入息比率的要求將會調整，詳情請參考上表。 以上為最簡單的情況，隨按揭成數、個人mortgage count不同，供款與入息比率上限以及壓力測試上限將有所調整。 金管局在十多年前引入按揭壓力測試，在銀行沿用多年的「供款負擔比率佔月入50%」之外，增加多一個計算供款負擔的標準。 壓測推出時，官方理由是銀行按息處於極低水平，為免按息回升至正常時，借款人的供款負擔突然增大，所以引入壓力測試，現時的壓測標準，是在現行按息下，計算加息3厘之後，每月供款不逾月入六成。
- 批核按揭時，銀行會查閱環聯信貸評級資料庫了解申請人的財務狀況。
- 本文列出7類物業壓測新舊計算分別，說明如何降低買樓的入息門檻要求。
- 如觸犯按保的虛假聲明條例，日後再申請亦會有困難，更有可能要負上刑責。
- 對於銀行不盡相同的審批準則，按保申請人可先向銀行或按揭轉介公司查詢。
- 另一個可以免壓測方法，就是參與按揭證券公司的定息按揭。
放盤價訂明代理可以在放盤價範圍內作廣告宣傳之用，並不是授權代理接受任何要約。 視察物業業主或房東是否容許代理查看物業並會否將物業鑰匙提供於代理保管，以供查看物業之用。 分銷放盤列明賣方是否授權代理將物業分銷放盤，並將由賣方提供的關於賣方及物業的資料交予其他地產代理以供分銷放盤之用。
免壓測: 壓力測試常見問題
【本報訊】香港按揭證券公司昨日宣布，為給予置業人士更多貸款選擇，以及減低利率波動風險，將會推出最長二十年的定息按揭試驗計劃，並免除壓力測試。 按揭代理指出，定息計劃的按息較市場水平高，而且本地加息壓力低企，料計劃反應冷淡。 我們過去試過為壓力測試只能符合約70%的客人成功批出按揭保險申請。 不過由於每個個案會以獨立情況處理，加上每間銀行的處理手法各有不同，難以一概而論，如有需要可直接向按揭專員了解清楚。 兼職及自僱如果有充份的入息證明及相關證書，同樣可以計入壓力測試，不過每間銀行的計算方法及要求各有不同，最好把自己情況告訴按揭專員，由對方介紹最能提供幫助的銀行。 假設打算買入800萬物業，申請六成按揭，約以利率2.5%及供款30年計算，每月供款約為$18,966。
- 從英國大學畢業後回港後，在金融機構（AIA）和金融產品比較平台MoneySmart任職客戶經理。
- 事實上，假如樓價因為一時亢奮抽升，及後回冷，貪九成按揭上車，隨時成輸家。
- 有些人是未婚夫婦，只要提交擬結婚通知書做證明，都可以被接納。
- 筆者看來，只有普通成數按揭申請人，假如入息僅僅未能通過壓力測試，才有必要透過定息按揭的「無壓測」特性來申請按揭。
- 要避免被「殺訂」，其實買家可以「籌錢」去增加首期，減省按揭借貸，增加獲批按揭的機會。
- 首置人士即未持有任何物業人士，亦包括曾經置業轉手而未有任何物業按揭之人士。
- 綠置居一旦斷供，政府會向銀行償還貸款，住戶會被強制收樓，亦會被政府追討單位最新售價與按揭貸款之間的差價。
如果需要壓測，最低入息要求為7.16萬元，置業前務必自行計算清楚。 按揭擔保人的作用在於計算上提高申請人的收入水平，例如申請人的月入為$20,000，擔保人月入為$20,000，那麼合拼計算後，申請人的收入水平便會急增至$40,000。 花紅計算情況亦類似，銀行會觀察申請過去兩年的花紅，再除以24個月，以平均值加於月薪之上，以作計算。 不過，普遍銀行於承造較高成數按揭時，如九成按揭，銀行末必願意計佣金及花紅，以作為薪金水平審核。
免壓測: 按揭批左6大優勢
所以想使用高成數按揭之借貸人務必留意，按揭保費方面亦可因個別特殊情況有所不同。 在計劃置業或落細訂之前，最穩妥還是先與MES按揭顧問為閣下作評估。 使用高成數按揭亦須留意壓力測試一環，按照金管局規定，須以按揭計劃之CAP加3%後之每月供款額不超過入息之55%-60%為批核基準。 當然，市面上亦有銀行提供免壓測方式審批，會更容易讓買家及借款人達到獲批資格，詳情可以與我們聯絡並深入分析申請人是否適用。 現時亦有些銀行可再放寬壓測下之供款佔入息比率高達70%，如是者基本入息便可再降至55,157元。
免壓測: 壓力測試點樣計? – 住宅物業 (例子)
不過，此類個案很多時需由銀行作個別評估，尤其現時疫情下經濟仍存在不少隱憂，銀行一般會以入息穩定性、行業前景、行業有否受經濟打擊及延續性等因素評估。 對於銀行不盡相同的審批準則，按保申請人可先向銀行或按揭轉介公司查詢。 換言之，即使買家本身已嚐當業主的滋味，只要在買樓前沒有其他舊有物業，並購買按揭保險借高成數樓按，便可受惠於「首置免壓測」的措施。 ＊不過買家要留意按保的「免壓測」同樣要求銀行計 DTI、及做壓力測試。
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年期方面，工廈按揭的最長年期為20年，不過，如申請人的人齡太大或樓齡太高，就難以做足20年按揭年期。 雖然唐樓可承造最高9成按揭，但銀行一般只會批6成按揭。 如所入手的唐樓樓齡屬50年以下，而且位於市區，就有機會獲批較高的按揭成數。 如二手樓樓齡太大，按75減原則，銀行亦不會承按太長年期的按揭。 不過，政府於2019年施政報告中公佈，將首置人士承造9成按揭的條件放寬，首置人士可透過按保做高成數按揭，大大提升了二手樓的可買性。 公務員目前能夠申請非實報實銷的供樓津貼，視乎公務員的總薪級表而按比率發放，合符資格的公務員最多能獲得10年的樓宇按揭津貼。
免壓測: 壓力測試計算方法有哪些?
根據資料報告，本港預計有過百個新盤推售，合共提供超過4萬伙，較去年增加接近20%，有機會創下2005年以來新高。 今文ROOTS上會就會帶大家細看今年有機會推售的各區新盤！ 元朗站提供 939 伙的 The YOHO Hub C 期、錦上路站 680 伙的柏瓏III及輕鐵天榮站的 1,393 伙將會是今年的重頭戲。 具備北部都會區概念的項目都有約 免壓測 10 個項目，接近10,000伙。
免壓測: 免壓測plan懶人包
大型科技股個別發展，蘋果偏軟，亞馬遜及微軟靠穩，Tesla升近8%，波音公司獲新訂單，股價高收逾1%。 政府不減辣，新一份財政預算案中，按證推出最長20年定息按揭計劃，貸款上限1,000萬元，適用於新舊按保計劃，年息2.75厘至2.95厘，並豁免壓測，料有助穩樓價。 雖然有些夫婦會以其中一人的名義申請稅貸，之後以「第三者送贈」方式將資金轉移至另一人戶口，再以單人名義買樓和申請按揭，藉以避免「借貸作首期」。
樓換樓人士如果在賣樓簽訂臨約後，環聯信貸紀錄仍然顯示申請人名義上正負擔按揭，則會被視為非首置人士，而如果是舊物業按揭已轉移至新買家，則可以透過「首置人士」身份，申請2019年後實施較寬鬆的按揭制度。 就樓換樓人士按揭制度而言，2019年新制度按揭與舊有情況差別不大，同樣是視乎到底銀行審批按揭的時候，舊有物業的信貸紀錄是否仍於「環聯信貸紀錄」當中，去定義到底樓換樓人士按揭申請是否屬「持有物業」。 壓測前和壓測後，銀行都會計一計申請人的「供款與入息比率」（又作「供款比率」，Debt-to-income ratio, DTI）作為門檻指標，以決定按揭申請是否符合資格。
如於首次售出日起計五年之後才轉售，業主可以於公開市場或白居二市場出售單位。 我們建議你使用電腦瀏覽器或恒生Mobile App登入以加強保安。 版權所有 – 阿榮 (福利味有限公司) 創立於2005年. 如果沒有房地產證，就不能計入息，就算有持續過數紀錄。 現時並沒有明文規定到底一宗按揭，可以接受多少個擔保人，但由於按受按揭擔保人，會直接將擔保人的薪金直接疊加。