所謂「先買後賣」，即新一層住宅成交時，舊住宅仍未成交，或已經賣出但未註上環聯。 先回帶，「波叔Plan」放寬按揭成數限制，1,200萬元住宅可申請8成按揭，1,000萬元以下可以借9成。 而樓價1,200萬至1,920萬元，最多亦可以借960萬元按揭，相信這些資訊大家都已經從新聞報道獲悉，筆者更想說的是以下7大限制。 追數公司及收數佬質素參差不全，合規的追數公司一般只會定期致電給欠款人提醒每月要還款或者寄信提醒。
不過，買方通常不會輕易答應賠償差價，這情況便要訴諸法庭。 先買後賣按揭 待至成交日未能收到尾數後，賣方律師可立即出信，與買方律師樓探討此事，及追討其他合理權益等等，同時將信件註上土地註冊處。 假如銀根緊絀的話，便要確保重售單位的成交期早於新購單位。 未補地價的居屋雖然可以出售套現，但未屆滿轉讓年期限制時，只可於政府推行的「居屋第二市場」出售。
先買後賣按揭: 按揭計算機
但只要一年內將舊樓售出，即可申請退稅，退款約6至9個月到手。 除非新購物業樓價較售出物業高很多，或細訂金額較多，否則撻訂也可平手甚至微賺差額。 近年樓巿節節上升，賣樓者一般賺錢離場，按揭亦不會高於九成。 在會計角度，賣樓者即使收取10%訂金，剩餘的樓價尾數亦不會出現資不抵債的情況，按道理大、細訂均可在既定日子收取。 如果業主現有居屋單位的估值為500萬，當年以市值56折發售，折讓為44％，補地價金額，即為「500萬x44％」，等於220萬。 如果業主持有的未補地價居屋，有意換樓之前，無論如何都必須要先補地價。
銀行網站通常有模擬壓測的工具，你可在申請之前先初步計算自己能否通過。 「新按保」是以政府去年新修訂的按揭保險計劃的標準而定。 先買後賣按揭 根據今年3月放寬的按揭保險規定，物業價格為1,000萬以下物業最高可做9成按揭，或樓價1,200萬以下做最高8成按揭，而計劃已設定貸款額上限亦增加至900萬元。
先買後賣按揭: 按揭保險懶人包！保費計算教學/申請程序/保費表 (2022年9月更新)
以最多買家選擇的香港按揭證券公司（HKMC) 先買後賣按揭 的按揭保險計劃為例，按揭證券公司就有5個按揭保險計劃，申請人可以參考一下。 方案 比較簡單但又不容易達成的方法是先以現金支付車位金額 方式完成車位交易，然後才申請住宅單位轉按。 而full paid車位成交後，其實還有兩個方案可供選擇。 方案 買家可考慮完成住宅按揭後再申請車位按揭。 這種做法，車位的按揭計劃條款不會太好，供款期最高只有15年，而按揭利率亦會稍高。 在現時金管局按揭指引的規定下，只要首次置業人士沒有其他按揭在身，主要收入來自香港，為香港永久性居民，有固定收入，而置業目的為自住，就符合首置按揭的要求，能夠做到9成的按揭成數。
在舊制按揭保險的年代，曾經遇上一個個案，某某新盤樓花，樓花期3年，買家選擇了120日即供計劃，物業訂價750萬，即供折扣20%，合約樓價即是600萬。 可是當簽訂臨時買賣合約後買家向銀行查詢，發現按揭保險不接受這個新盤的樓花按揭，於是就不能申請按揭保險做八成按揭。 買家在無計可施之下，唯有向發展商轉用建築期付款(當然，發展商不一定同意轉繳款期的)。 由於不同繳款期的樓價折扣優惠不同，以該個樓盤來說，建築期繳款只有15%折扣，於是，合約樓價便是637.5萬，超過了舊制8成按揭的上限，到將來建築期上會時亦不能申請按揭保險了。 這種情況下，如買家仍然想順利成交的話只有以下幾個解決方案。 使用「先買後賣」的方式，如業主為新物業申請按揭時仍有現有物業的按揭在身，那麼尚餘按揭貸款額亦會計算在內，影響其供款佔入息比率。
先買後賣按揭: 最新專欄文章
假如當初預算太緊絀，賣樓時未能賣到理想價錢，甚至會導致未能繳清新樓尾數。 作者子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。 如果本身屬於低價入市的業主，按現時物業升幅去看，本身已有很強防守性，退守放租坐擁高回報，與其沽貨離場般極端，可考慮「以租養租」，意即將手上單位放租，同時自己再在外面租大單位居住。 選擇放盤後租樓，再靜待時機去換樓，大前提要考慮樓市是否有預期中的跌勢，抑或樓市只屬「大漲小回」的調整格局。 如果屬於後者，沽貨就等於「落錯車」；但若樓市真的出現終極一跌，由於過去經驗反映劈價貨僅屬曇花一現，屆時自己能否嚴格遵守「再入市」決定？
短租租金一向比固定租約昂貴，而且您也需要為您的傢電用品找地方暫存。 「先買後賣」是指，換樓客先購入新物業，之後才出售原本持有的物業。 一方面，換樓客可以安心地鎖定新物業的售價，不用擔心錯失購入筍盤的機會；二來，換樓客可以無縫接合地換樓，避免額外支付租金。 租客與業主簽約後，須於30日內，到稅務局的印花稅署「打釐印」。 租約打過釐印，即成為具法律效力的文件，若日後遇上租務糾紛，已「打釐印」的租約，可作呈堂證據，保障自己利益。 若遇到公司客，則要小心，有些會以空殼公司與業主簽約，繳交按金上期，又或數個月租金後，便開始「白住」。
先買後賣按揭: 計算機:按揭貸款-每期供款額
沒指引對於新手來說，就是最棘手的事，容易被業主主導成交期。 如樓價超過HK$750,000，就要繳交HK$450。 而律師費就視乎申請人所委託的律師而定，一般需預留數千元。 申請人在遞交認購申請書時，須同時繳付HK$2,500銀行本票作意向金。 銀行多數設有按揭「罰息期」，如借款人在罰息期間提早償還按揭，便要另外繳交手續費，費用通常相當於貸款額的某個百份點。 事先準備齊申請文件，可以節省很多時間同時不會因爲申請途中才發現文件有遺漏而導致買樓心情受到不必要的情緒壓力。
作為賣家，在整個流程上基本上和當初買樓的角色剛好調轉。 同樣是要簽臨約、收細訂、大訂、付律師費、收尾數和付經紀佣金。 最大分別就是由當初的付錢給賣家變成向買家收錢。 曾經擁有過物業但已成功放售 或 曾經與他人聯名共同擁有過物業但已經將物業轉賣或成功甩名而回復 「首置人士」的身份。 條件單注意事項：『關閉HTS之後將停止條件單洗價及清空條件單的設定』，詳細內容請參考『選擇權SMART下單重要注意事項』說明。 經絡按揭轉介首席副總裁，擁有接近30年中港房地產銷售及物業按揭業務經驗，曾擔任地產銷售及按揭實務培訓工作，資歷豐富，對經濟及按揭市場見解精闢。
先買後賣按揭: 計算自己供款能力
雖然說一般情況之下買賣物業好少何會遇上「古惑」賣家，但由於在實際操作上，基本上每一個步驟都是經由律師樓處理，無論對於買家還是賣家雙方都較有保障。 「舊按保」是以舊有按揭保險計劃的標準規定，在申請按揭保險時沒有持有物業的首置人士。 而其物業價格為400萬以下物業最高可做9成按揭，或樓價600萬以下做最高8成按為標準，而計劃已設定貸款額上限360萬元。 另外申請人是否有擔保人亦會是影響保費因素的主因之一。 每一間保險公司所提供的按揭保費都一樣，亦有列明的保費價目，主要分別是不同銀行決定審批出的貸款金額和還款年期會有分別。
- 由此可見，首次置業的買家的確可以從印花稅上節省很多買樓開銷。
- 在加息三厘後，兩層樓的供款額相加為53,000元，供款佔入息不得多於45%下，月入117,700元才可通過負擔測試。
- 首次置業人士在香港有按揭優惠，在現行政策下，800萬的住宅物業可以做到最高9成按揭，而800萬以上至1,000萬的物業，最高亦可敘造8成按揭。
要留意的一點，假如是賣樓的話，只要簽了出售物業的臨約後，部份銀行已接受以較寛鬆的50/60 供款與入息比率審批轉按物業的申請。 假如出售物業的成交期不遠，更有可能在出售物業成交前已放出轉按物業的貸款，其後再確認有關物業已行售出。 如需借取超過上述成數的話，便可歸類為高成數按揭。 申請了發展商高成數一、二按的業主在收樓後，也可以考慮以按揭保險申請貸款，不過，600萬以上物業，以按揭保險計劃申請轉按時只能清還原按揭額而不能套現。 對於即將進入或已進入發展商一、二按高息期的業主來說，是一個值得考慮的選項。 要注意的是，新制的按揭保險範圍只適用於建期(現樓)按揭而不適用於即供(樓花)按揭。
先買後賣按揭: 首次置業稅務優惠
可是，接受這類型個案的銀行不多，而銀行亦不時調整策略，批核按揭的鬆緊程度可能會有所影響，到時是否還接受這種計算方法仍是未知數。 舊制的按揭保險，容許600萬以下物業以樓價最高八成轉按，甚至可從中套現。 在2019施政報告後，按揭保險的範圍放寛至900萬元以下物業，最高9成按揭或720萬元之較低者；1000萬元以下物業，最高8成按揭。 不過，這次的放寛，並不包括套現的個案，但容許申請人以相同貸款額轉按至銀行。 一手樓花的優惠琳瑯滿目，每一個樓盤都有所不同，有一些比較容易達成，例如某日前簽訂臨訂便扣減一定樓價之類，這裏不逐項詳細討論。 有些折扣，會因應買家選擇的繳款期有關，通常選擇即供計劃可以比建期計劃獲取多一點折扣，主要是因為發展商可以早一點將資金回籠之故。
是次新修定的退稅安排，若買家在12個月內完成「樓換樓」，即購買新物業後售出手上原有的唯一住宅物業，亦可獲退回購買第二個住宅多繳的稅款。 換句話說，買家仍然先須要繳付新物業的15%印花稅，待符合條件後新物業的印花稅便可以第二稅率計算，多繳的稅款可獲退回。 但注意，如買家本身已持有超過一個物業，便不能夠以樓換樓的形式節省新物業的稅率。 （3）賣樓時，一旦買方撻訂，賣方很難一下子物色到新買家。 如果換樓人士已簽署新物業買賣合約，便需要另找首期上會，有可能因無法周轉而告撻訂。
先買後賣按揭: 按揭保險有什麼常見拒批原因？
這種首次置業人士是指手頭上沒有持有任何物業的人士。 所以，即使是有多次買賣樓宇經驗，又或曾與他人聯合持有物業，但已轉名或甩名，都可算是首置人士。 首先此舉本身已風險極高，要有屬高薪一族的親友願意幫忙才可成事，而且忽然有巨款由親友匯入你戶口，亦會引起銀行對資金來源的懷疑，有可能會先凍結資金，調查完畢方解凍。
- 因此，對一批有意申請退稅的換樓客，三年過渡期會較實際想像中短。
- 對於需要賣樓資金，以支付新購物業尾數的換樓客來說，最理想是完成出售單位的所有手續及收到尾數後，才簽臨約購入新物業。
- 正確做法是向環聯申請個人信貸報告，再連同自己的收入等，去查詢銀行在相關條件下可批出按揭的情況。
- 如果銀行存款和其他流動資產扣減私貸餘額後，沒有足夠首期，可能會要求家人提供銀行月結單，證明曾向申請人提供首期的資金。
- 在過去幾年的實際經驗中，銀行一般對6成按揭的單位放租都沒有太大意見，原因是很多業主都是自住一段時間後才放租。
- 當然，將單位出租需繳交「物業稅」，以及要繳付「雙倍印花稅」，自己就需要計清楚。
- 若向銀行貸款置業，銀行較容易接受或喜歡哪種住宅物業敘做按揭?
如果不想買入問題單位煩足一世，又或是交易時遇上阻滯，最好在簽臨約前查冊物業，釐清單… 大家或會以為銀行是將利息平均分為12個月，每個月還相同的利息金額。 此外，工程顧問亦會提供有關質量及工期的增值服務。 在質量方面，工程顧問及其團隊會在指定的質量控制點對單住進行檢查，以確保工程能避免出現不可逆轉的問題。 在工期方面，工程顧問會就裝修公司所制定的工程時間表提出意見及進行監察，以減少工程出現延誤的機會。 除了免費推薦裝修公司外，我們更提供免費工程顧問服務，由報價、上門度尺、工程開始到完成驗收我們都會為你貼心跟進，以防工程「爛尾」。
先買後賣按揭: 選擇3: 先買後賣
（6）賣出物業後，換樓人士便回復首次置業身份，稍後再買樓時就毋須繳付雙倍印花稅，只須支付較低的第2標準稅率印花稅，並可承造最高九成按揭。 【換樓懶人包】近期香港樓市活躍，上車客固然要揾樓，不少持有物業的業主也希望換樓。 其實，換樓跟首次置業一樣也不容易，究竟何時先賣後買，或先買後賣，留意的地方不少，本文分析這兩種換樓方式，再問業界人士意見。 以下的數字可能有點多，但明白了後可以用excel簡單計算。 以30年按揭貸為例子，借款HK$500萬，年利率是2.375%，每月還款約HK$19,433，這些資料在取得貸款時都會知道。
先買後賣按揭: 按揭成數
雖然申請九成按揭可以降低首期，但每月供款額亦會上升，申請需要有足夠的收入通過壓力測試。 若未能通過壓力測試，雖仍可申請9成按揭，但要繳交額外保費，以及收入與供款比率不得高於50%。 先買後賣按揭 如申請已有按揭負擔，如買入了車位或商舖並仍供款中，申請9成住宅按揭時，收入與供款比率不得高於35%。 申請按揭保險購買物業，有關物業需要是其中一位借款人，或擔保人的主要住所，直至按揭保險屆滿或按證保險公司免除此規定為止。 先買後賣按揭 若果非首次置業人士想換樓，可以透過先買後賣方式慳稅。
先買後賣按揭: 印花稅
但如果在十四天內不能簽訂正式買賣合約，就記得要為臨約打釐印，以保該約有法定效力。 正式買賣合約由律師樓準備，同時它們也會處理查契、釐印等事宜。 在簽訂正式買賣合約時，需要交付「大訂」，一般「大訂」、「細訂」加起來為10%。 而律師樓也會幫你處理差餉、水、電、煤、管理費等交接事宜。
先買後賣按揭: 租者置其屋 購買手續
兩者的最高按揭金額分別是350萬元及30萬元，即總共只有380萬元。 新盤的價單內會詳列銀行一按加上發展商二按兩種計劃，買家可以參考有關資料計算兩者的平均按揭利率。 由於一二按通常都會有「低息蜜月期」，所以在考慮一二按時亦可對蜜月期前後的息率各自考慮。 假如買家選擇的繳款方法會影響樓價折扣，亦可一拼考慮在內。 讀者可按以下例子，計算在選擇了發展商一、二按，於不同時期的按揭利率。
先買後賣按揭: More in 按揭指南:
根據金管局條例，不論回贈來源為銀行或按揭中介，若現金回贈超過1%，需相應扣減貸款額。 舉例，如樓價600萬，借貸8成，現金回贈共1.55%，實際借貸額需以480萬扣減回贈金額計算，不能借足8成，銀行及中介於成交後再提供現金回贈。 意味借貸款額減少數萬元，但負債亦隨之減少數萬元。
先買後賣按揭: 選擇1: 沽貨後租樓
開支巨大：換樓客要同時支付15%稅率的印花稅，加上經紀佣金、律師費、差餉及其他裝修費等，開支巨大。 簽署正式買賣合約：簽署必買必賣的「正式買賣合約」，或在「臨時買賣合約」中上加簽必買必賣條款，才落實購入新物業。 撻訂風險：如遇上買方撻訂，換樓客又簽署新物業的買賣合約，便要另覓首期才能上會，甚至因為無法周轉而同告撻訂。 採用「先住後付」計劃，表面上給予幾年時間讓業主賣掉舊居。 先買後賣按揭 會德豐推出的1088天付款計劃，就是讓換樓客由簽署臨約後1088天才需找清樓價90%尾數，釋出三年時間讓業主嘆慢板套現。
每日全球經濟受到不同環境因素影響，香港樓市依然穩固。 就算失業率飆升，要買樓上車的香港人依然要買樓。 有見及此，今日 ROOTS 上會 帶大家直擊比較 2023最優惠按揭利率及按揭回贈! 以後各位就唔再需要打電話問銀行，憑下列圖表便可得知如何獲得至平至抵至著數的按揭優惠。 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外，作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。
先買後賣按揭: 銀行按揭 VS 發展商按揭
另外，雖然換樓人士有一年時間的賣樓期，但不要忘記若原有住宅物業持貨是少於36個月的話，轉售仍須繳納10%至20%的額外印花稅。 因此在簽訂臨約後至，業主必需要做足準備，例如確保自己有足夠資金，又向銀行了解過自己是否有足夠資格申請按揭，律師樓方面亦幫你查冊過，確保物業沒有問題等等。 若然對交易有任何顧慮，就千萬別簽，否則便損失慘重。 須留意的是，部份情況下，即使只借6成按揭，亦需要購買按保。
如果換樓客計劃「先賣後買」，即先賣出舊居，完成交易後才購入新居，在按揭、稅務上會接近首置次業，便較為簡單，較少需要特別注意的地方。 若您有足夠資金支付首期、雙倍印花稅及其他開支，又不急於出售現時持有物業，那麼先買樓較適合。 預早開始計劃及放盤能讓您無縫交接，既節省租金，又能減少搬屋次數。 對於已為持有物業承造按揭的買家，由於您將持有兩個物，最高供款與入息比率（LTV）只是樓價的四成，借貸金額比沒有持有任何物業的買家少一成。