近日二手樓升溫帶動個別納米樓出現轉勢，其中菁雋更出現高價成交。 不過納米樓申請按揭較一般二手樓複雜，今次為大家拆解納米樓按揭細節，包括按揭成數、壓力測試及估價等事宜。 在香港置業難免要用按揭供款二、三十年，對於尚未置業人士，究竟如何上車最為穩陣？ 其實懂得用按揭計數最緊要，今日就以一個樓價400萬的單位為例，為大家分析按揭的注意事項。 由於不同銀行估價可能不同，建議可多找幾間銀行作估價。 部份銀行估足有突也願意作出審批，只是未必能夠做到按揭保險。
很多人衡量樓價是否抵買，除了銀行估價及附近的樓價比較外，很多時還會考慮租金回報。 尤其是買樓收租的投資者，往往會將租金回報與其他投資回報作比較。 一般來說，租金回報是將全年收到的租金收入，除以買入樓價所得出的百分比，就是租金回報率。 居屋按揭在預備文件、可獲批按揭成數、按揭年期及息率等方面，也跟私樓按揭完全不同。 不同的居屋類型，如一手居屋、二手居屋等，在審批程序及要求也有出入。
估價網: 按揭小貼士
仔細調查單位：選擇物業時，必須親身前往單位查看質素，地產代理會進行查冊，以了解物業的背景及成交紀錄，初步評估物業能否順利通過估價。 我們的客戶包括：個人投資者、業主、租戶、個別人士、上市公司、私人企業、地產發展商、律師事務所、會計師事務所、地產代理公司、移民顧問公司、銀行、政府及半政府機構。 中原測量師行為香港、內地、澳門及海外的個人、企業及政府客戶，提供各類物業估價服務，與客戶建立良好合作關係。 估價網 置業人士申請按揭時，經常遇到申請進度緩慢、獲批的貸款額不足、還款期縮短等問題，當中大部份與物業及申請人有關，以下5大按揭地雷有助置業路上暢通無阻。 《胡‧說樓市》收到一名谷友表示，打算跟太太購入愉景灣五座一層864呎的三房單位置業，業主見到黃氏為實客，而願意便宜一點放售，叫價760萬元，呎價8,796元。
我們誠意為你逐一格價，度身介紹最合適的按揭方案，獲得最優惠的銀行利率及額外轉介回贈，解答你按揭疑難，按揭申請跟進至成功批核，讓你申請按揭路上不孤單。 本人明白及同意一切因依賴此網站物業估值服務而導致本人或其他任何人受損或損失, 本行概不承擔責任。 在此就戴德梁行提供的任何物業資料及估值，僅供參考之用，對本行並無約束力。 ※ 本行茲依據「銀行法」及「個人資料保護法」等相關法令之規定蒐集、處理、利用及/或國際傳輸取得之個人資料，相關權利及完整說明請 點我查看。
估價網: 查詢銀行估價有什麼途徑？
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《胡．說樓市》希望透過本文解釋居屋市場按揭，並羅列各銀行的現金回贈及息率。 如果您符合政府「租者置其屋計劃」、「居者有其屋計劃」或「居屋第二市場計劃」的申請資格，滙豐可以助您置業。 香港置業首席分區董事劉浩勤指，將軍澳MALIBU剛錄得首宗四房二手成交，為1A座低層A室，實用面積1,087平方呎，屬四房兩廳雙套房連工人套房間隔，座向西北，望海景。 使用者須確認及接納任何由於使用或瀏覽本網頁下載或向本網頁下載或提取的資料自承風險。 使用者須獨自承擔因於本網頁下載任何資料而導致任何對使用者電腦系統的破壞或資料的流失所帶來的損失。
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市況：如果樓市向上，銀行估價通常較為貼市，但有機會業主叫價進取，估價行有機會比成交價相較保守，出現估價不足情況。 如果樓市下行，銀行對物業估價較為保守，但因下跌速度交快、估出價錢呢輕微較高，俗稱突價。 估價網 不少新手買家其中一個難題，是當業主開價時，不知有何方法可以還價。
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匯豐、恒生銀行估價高達860萬元，相當於比起業主開價高出13%；中銀的估價更加誇張，估價高達917萬元。 兩夫婦打算扑鎚計劃做90%按揭，豈料兩夫婦向銀行查詢按揭時，得出的答案是不會批核。 當然，銀行採用估價行未必相同，按揭競爭激烈，令部份銀行會選用較進取的估價行，所以如果估價不足的話，可以再找其他銀行比較。 一般向銀行出示已簽妥之買賣合約作實質支持，原本估價不足的單位亦有機會獲調高估值，幅度一般在3%至5%以內。 物業估價是承造按揭的重要指標，每間銀行都會在批核按揭貸款額之前，為申請單位進行估值考量，並以此決定批出的貸款額，是銀行控制風險的程序。 此超連結可連接至由第三方於互聯網上編載和經營之其他網站。
推廣資訊以查詢時間為準，銀行或金融機構保留最終決定權，謝謝。 買樓申請按揭最擔心遇上估價不足，要避免此類問題，其實可以先行在網上進行估價或者向銀行估價，從而對單位樓價有個預算。 現時市場上有不少估價網，而經絡按揭的網頁有中銀香港銀行的免費網上物業估價服務，能為大家置業作有用的參考。 今次我們與大家分享網上物業估價步驟，以及應對估價不足時的處理方法。
估價網: 網上物業估價計算機
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恒生亦不會就任何人士依賴該等資料及估值承擔任何責任。 「Homeprice物業估價」是計算樓宇單位市值的電腦軟件。 此系統應用現時最尖端的「多層貝氏」統計學方法，推算出市面上某物業的市值和發展趨勢。 對於本網上估價系統所應用的統計方法的詳情，請參閲本網站的「技術資料」部分。 香港按揭證券公司接受銀行預先批核，但會先收到銀行申請後才作預先批核，故需透過銀行去遞交申請。
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網上銀行方便又快捷，但有時候銀行未必能即時更新物業估價，導致網上估價與真正的銀行估價出現落差，網上銀行估價可作為初步參考，下一步可直接向按揭轉介公司查詢銀行估價。 本人/本人等已閱讀及明白中國銀行(香港)有限公司的即時物業估值服務之條款及細則，並同意受其約束。 此即時物業估值服務由中國銀行(香港)有限公司委托第三方提供，僅供參考。 如果買家無把握心儀單位「估足價」，買入單位前都可以先找銀行作口頭估價，在買二手樓，也謹記先進行查冊(想知查冊程序，按我跳往)。 查冊會知道單位有無未解除按揭、以及有無關於單位的訴訟，例如銀行向業主追討過期未還的按揭貸款，都會直接影響到樓宇價值。
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第三方乃非渣打銀行（香港）有限公司及其他渣打集團成員（合稱「本行」）所擁有、控制或相關之單位，亦與本行無任何關係。 物業不會受制於需要填補地價或繳納其他類似的款項和欠款等給政府或第三者。 5.倘閣下或任何其他人仕因依賴此網上物業估值而導致任何損害或損失，本行概不承擔一切責任。 7.倘閣下使用本網上物業估值服務，即表示閣下同意及遵守本綱站所有之條款和條件。
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- 如果估價比成交價高出超過一成，銀行批核按揭時也會產生疑問，理論上業主就算急於套現，亦不會隨便蝕讓單位，銀行會考慮是否涉及隱藏事故或其他爭拗等，買家有需要補充更多資料。
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估價網: 中原估價指數 CVI
如果買家與業主之間直接接洽，而非經由地產代理簽約，同時間價格又低於市價，銀行拒批機會較高。 因為一般銀行對價格差幅會有很大避忌，若買賣雙方自己作交易，會擔心是否「夾份」造價。 特別是業主開價與銀行估價，剛好是在按揭保險門檻的兩個範圍，這種情況有點尷尬。 因為800萬以下最高可做90%按揭；800萬-1000萬元最高只能做80%按揭。 銀行可能擔心買家跟業主有「枱底交易」，刻意壓低樓價迎合按保要求，餘額透過其他方式交收，變相下手買家可做高成數按揭。 在樓市大旺市的時候，業主態度進取，叫價往往高於銀行估價，導致估價不足；樓價急挫時，銀行急速調低物業估價，買賣雙方在簽訂臨時買賣合約後，估價有機會進一步下調，令買家要抬錢上會。
估價網: 物業一按
相信許多讀者也曾遇過這些問題，我經過幾年的學習實踐後有了心得，因此本文將分享「合理房價查詢的3步驟」、「如何請銀行估價」、「超好用房屋估價網」，並用自己曾經買賣過的房子來實測房屋估價網，是否房價查詢值得參考。 我們建議你使用電腦瀏覽器或恒生Mobile App登入以加強保安。 發展商會先出售樓說明書，之後會公佈價單及銷售安排，並有機會安排示範單位參觀。 在示範單位開放前後，發展商會邀請買家遞交購樓意向書，本同時交上一張10萬元的本票。 到揀樓日，買家會決定是否買入單位，並簽下臨約，及後在5日內要簽正約。
估價網: 業主貼士
對一切因使用本網站 / WhatsApp 發問而引致之投資決定或若有任何損失，本平台也不承擔任何責任。 使用物業估價網的好處當然是免費，但網上估價未必能反映真實市況，就如目前市況，樓市正重拾升軌，業主開價趨向進取，當越來越多買家追價成交，網上估價未必追得上升浪，形成估「不到價」。 市旺的時候，買家頻頻使用物業估價網，調查心儀單位市值。 根據上述條例，本公司有權就處理閣下查閱及／或 改正閣下的個人資料的 要求收取合理的費用。 儘管本公司將盡一齊所能確保本公司收集所得的客戶個人資料被妥善地保存在儲存系 統，並祇有獲授權的僱員方可查閱有 關資料，但鑒於互聯網之公開及全球性質，本公司可能無法保護及保密客戶個人資料不受第三者的蓄意干擾。
其實免費網上銀行估價是一個很好的還價理據，例如當業主開價900萬，但網上銀行估價查到只是800萬時，買家便可大膽展示有關估價還價，增加議價空間的機會。 於1993年效力於中原測量師行有限公司，專注各項物業估價工作。 估價網 現今，張先生已升任為公司之執行董事，負責管理估價部的運作。
估價網: 中原城市租金指數 CRI
第三者可於用戶使用其服務時收集用戶之個人資料，第三者將依其私隱政策行事，本公司之私隱政策並不約束這些第三者。 香港凶宅資料庫是一個私人的數據資料庫，包含各類型不同物業的凶宅資料，不論是公屋、居屋、私人樓宇、村屋、單棟樓、大型屋苑、宿舍、唐樓、祖屋、劏房，本公司的專家都可以為你提供該物業是否凶宅的資料讓你參考。 閣下將離開星展銀行網站，本行網站對外的連結將會以一個新的視窗開啟。 物業背景（如凶宅）：如果單位出現不自然死亡事件，例如自殺或凶殺案，銀行有機會大打折扣，甚至不進行估價。 不過，如果死亡事件已經是久遠之事，中間單位已經過成交，估價的影響程度或較低。 估價網 成交量：物業的成交價持續上升，銀行估價通常較好；相反地，如果成交價持續下滑，銀行估價通常較差。
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4) 若任何人士因使用本網頁所提供的物業估價資料或服務，或因接觸或獲得該等物業估價資料或服務而導致任何不便或損失，本行概不會負上任何責任。 除了採用地圖及列表雙介面搜尋功能外，更有VR睇樓Guide、即時物業估值服務、樓盤比較等多元化功能讓用家一目了然搜尋樓盤及接收樓市資訊。 在此就恒生銀行有限公司(「恒生」)之估值服務供應商提供的任何物業資料及估值，僅供參考之用，對恒生並無約束力。 恒生並不保證任何該等資料及估值的準確性、及時性或完整性，或其是否適合作任何用途。
在香港，假設您有一個親戚/家庭成員，沒有留下遺囑就去世了，而您是遺產執行人。 您並不知道他/她的資產在哪裡，所以你從銀行結單、電子郵件、信件、土地登記逐一開始搜索。 舉例在買預售屋時，通常車位會是單個賣，例如一個車位60萬這樣。 假設平面車位5坪，通常在賣屋時會併入總坪數中計算，若每坪20萬，則車位就是100萬，與原本車位價差40萬之多！ 因此，如果可以將車位坪數拆開來計算，估價會更接近實際。 其實，銀行估價也是看實價登錄，所以銀行估價＂不是＂為了合理房價查詢，而是要評估「房貸額度」與「後續轉增貸可行性」。
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除樓齡外，也要看物業質素，例如有些大型屋苑，樓齡已經50年，但也批到30年年期。 但如果屬舊的單幢樓，保養欠佳，但樓齡同樣五十年，但批出的按揭年期卻只有二十年。 如果屬於舊物業、村屋或者丁屋，銀行甚至需要實地視察、以及視乎物業狀況，才決定批出按揭年期。 一般大型屋苑，由於成交量較為活躍，銀行較願意承造長年期按揭，例如美孚新邨雖然樓齡達50年，但銀行仍願意會批出30年期。 閣下須緊記當按下連結及於瀏覽器打開新的視窗時，閣下將受所瀏覽之第三方網站的使用條款及私隱政策所約束。
根據香港金融管理局 (「金管局」) 的指引，須對按揭申請人之還款能力進行壓力測試，壓力測試指假設按揭利率上升至少3厘，申請人須符合金管局規定下不可超過供款與入息比率上限要求。 此計算機所顯示的計算結果僅供參考，及根據閣下所提供之資料計算。 渣打銀行(香港)有限公司(「本行」)會不時更新此計算機，使其盡量符合現行之監管指引，唯可能有些差異。 此計算機所使用的假設及計算結果僅供說明和參考之用，以及會視乎其他未包括在計算在內的因素而有變。 此計算結果不應被視為財務意見，閣下應諮詢專業人士意見及不應以此計算結果作為任何財務決定的依據。 本行並不會就任何該等資料、公式或計算的準確性、可靠性或完整性而作出任何保證，本行不會就任何人士因依賴該等資料招致損失而承擔任何責任。