CASA 880成交全攻略

●世紀21北山梁淑儀表示，北角百福花園鴻福閣中層F室，實用面積約547方呎，兩房間隔，望樓景，獲區外首置客以800萬元承接，呎價約14,625元。 本公司在此提供的資料僅作單位成交前狀況的參考，並不是為賣方/業主客戶發出或推銷個別單位，本公司並無採取任何步驟核實有關資料是否合乎實際情況。 若因錯漏而引致任何不便或損失，本公司及中原網頁概不負責。 姑勿論港島新樓呎價如何高，基於其獨特性始終有一批捧場客，當中更 CASA 880成交 不乏長線收租的投資者。 現時一般屋苑租金回報率約4、5釐，新盤買家不妨以此作為入市參考之一。 例如新盤每呎售價$1萬，如果你希望物業能為你帶來4釐回 報，即單位要以每呎$33租出，因此入市時除了要瞭解同區二手價外，亦要摸清楚租金水平。 繼兩個豪宅新盤之後，一手市場最新焦點轉移至港島單幢式項目，且看能否旺市又旺價。

正因港島地皮有價，發展商亦特別惜售港島新盤，除了訂價往往較為進 取外，亦多抱「皇帝女唔憂嫁」的心態，銷售策略傾向是求價多於求量。 韋堅信測量師行商業及投資部董事許偉國稱，香港仔區酒店供應甚少，暫時只得一間明愛張奧偉國際賓館。 由於政府銳意把香港仔發展成旅遊區，相信區內改裝為酒店項目的情況會更多。 香港仔對外交通以巴士、小巴為主要幹道，政府拍板興建港鐵南港島線，將來對外交通將得以紓緩。 CASA 880成交 港鐵南港島線預計於2015年通車，路線由金鍾至海怡半 島，途中設海洋公園、黃竹坑、利東站，車廠於黃竹坑附近，全程長度約7公里，屬中型鐵路系統，未來由海怡半島至金鍾的車程大約只需9分鍾。 梁慧敏指，香港仔區內久無新盤供應，已滾存一批潛在購買力。

區內代理表示，豐盛居為罕有近現樓新盤，間隔分野大兼景致開揚，估計開售呎價由$7,000起步，面積約671呎2房單位，入場費有機會低於$500萬起。 新地代理執行董事周國賢稱，豐盛居的具體銷售安排仍需與合作夥伴市區重建局商討，日前安排代理預覽現樓，為稍後推盤作準備。 他透露，該盤現樓示範單位有 機會於本月內開放予公眾參觀，月底前可望開售。 據悉，物業於下周進行驗樓後，有機會即時開售，示範單位亦設在現樓內。 由新地與市建局合作發展，位於長沙灣保安道的豐盛居，大廈經已拆棚，尚餘少量室內工程。

除了上文提及兩個港島盤，在奧運前尚有一些新盤有機會開售，包括盈大上環和風街項目、南豐大角咀櫻桃街項目、新地長沙灣豐盛居、興業東涌水藍． 海洋公園亦以$55億翻新和進行擴建，包括落實興建3間酒店，合共提供1,300房間，預料2011至2012年開幕。 發展商為買家提供3種付款方法，包括現金即供（照訂價減4%）、低息供款好輕鬆（照訂價減2.5%）及建築期（照訂價）。 CASA 880成交 選用低息供款好輕鬆的買家，渣打及星展銀行提供首年定息0.88%優惠，其後息率低至P減3.1%（該行P為5.5%，即2.4%）。 對於後市形勢，Professional Property Services董事蒲美琪昨稱，在供應有限及按息下調下，她估計未來中小型及豪宅市場仍會造好，相信即使未來按息上調，亦不會對樓市造成太大影響。

CASA 880成交: 鰂魚涌 @中原樓市片區

近月灣仔道全幢物業頗受財團歡迎，較矚目成交為灣仔道137至139號全幢商廈，以1.08億元易手。 物業以連租約形式交易，該廈樓高12層，總樓面約 11,164平方呎，當時呎價達9,674元。 物業新買家其後再以6,100萬元，購入比鄰的灣仔道141至143號全幢，成交呎價約10,381元。 該 兩項物業若合併重建商廈，地盤面積約2,291平方呎，地積比達15倍，可建樓面達34,365平方呎。 物業現為一幢約10多層高商住大廈，坐落在灣仔道及莊士敦道交界處，地盤面積約2,300平方呎。 呎租方面，目前僅有1宗租務成交，此為中層C室，面積1,066平方呎，以月租$3.4萬承租，呎租$31.9，以現價計，回報率約4.9%。

早前透露的意向呎價為$1.1萬起，但將會作出上調，詳情暫未落實。 估計月內推出的3個市區單幢新盤，已公布的訂價及意向價均較同區二手高一截，市場反應不一，但部分新盤需增加優惠，反映即使市區新盤供應較為緊絀，但買 CASA 880成交 家對後市並非完全沒有顧慮。 尤其是開價大幅拋離二手的新盤，如買家一心購入投資，需留意項目的溢價有否大幅偏高。 而置業人士即使對幾個項目沒有興趣，亦宜 留意在外圍氣氛欠佳的影響下，新盤的銷情對整體樓市的影響。

CASA 880成交: 樓盤推介

至於二手市況，本月截至12日嘉薈軒錄得6宗成交，平均呎價$1.2萬，現時450呎開放式單位入場費約$450萬。 香港置業高級營業經理梁志輝表示，豐盛居即將開售，刺激西九四小龍6月交投及睇樓量急升，本月至今暫錄得約20宗二手成交，當中不少為外區用家入市。 日 前，一名投資客以$283萬購入宇晴軒1座中層E室作長綫收租，單位面積632呎，2房間隔，呎價$4,478。

而華置發展的莊士敦道YORK PLACE，意向呎價逾$1.1萬，至本周中市傳已有逾10伙獲預留，反應理想，訂價似乎已為市場接受。 火燎森稱投資物業有如揀股票一樣，必須選擇自己熟悉的地區，盡量減低置業風險。 眾多地區中，只有將軍澳及藍籌屋苑太古城最令他感興趣，由於前者是他長大的地方，故最後選擇該區作首次置業地點。 踏入07年第四季時，港股已升至三萬點的高位，火 CASA 880成交 燎森坦言那時對股市信心不大，故跟隨股神巴菲特沽出中石油，套現得來資金除購入巴郡B股（現時每股約值港幣$3萬多）外，亦選擇投資本地住宅物業。 火燎森 自言投資物業前，試過假扮新郎致電多家酒店、酒樓查詢結婚擺酒的情況，發現擺酒期大多已排得密密麻麻，意味愈多人結婚即愈多人有買樓需求。

泛海旗下香港仔南灣御園於上周五公布首批20伙平均呎價$9,444，代理於周三（11日）收到發展商口頭通知，增加優惠予買家。 當中即供付款折扣，由 原本按訂價減4%，擴闊至10%；而建築期付款則由原先按訂價，變為按訂價減6%，另又提供95%樓按兩年免息免供等等，另送相等樓價3.75%的釐印費 等，優惠約相等樓價12.6%。 香港置業窩打老道營業經理林怡恒表示，一名用家以$720萬購入7座高層A室，1,737呎3房單位，呎價$4,145。 CASA 880成交 以時尚精品建築為主題的豐盛居，樓高約42層，住宅約由6樓起，每層5伙設計，共提供166伙，面積介乎671至955呎單位。 每層之中，2房佔3伙， 面積約670至671呎，3房及4房（連套房）單位各佔1伙，面積介乎811至955呎。

豐盛居劃一為長 廳設計，戶戶設有露台，加上樓底高約10呎4吋，通風舒爽，而大廈基座設有商場，提供日常基本需要。 踏入08年隨着樓宇供求缺口加大，他認為今年樓市成交價及量一定較07年佳，以目前市況來看，樓市風險亦較股市低，加上銀行可承造九成半按揭，買家應趁息口低時「借得就借」，以騰出資金作其他投資。 ●祥益黃肇雯指，天水圍嘉湖山莊樂湖居11座中層E室，實用面積約448方呎，兩房間隔，租客為區內客，見業主有1,000元的議價空間，遂便決定以11,000元睇睇即租，呎租約24.6元。

位於香港仔大道，比鄰同系海峰華軒的單幢海景新盤南灣御園已獲批入夥紙，預計年底前可獲發滿意紙收樓入夥。 項目大致已完成室內外工程，即日起開放現樓示範單位及部分會所設施予買家預約參觀。 御龍山及半山壹號高開紅盤，緊接推出的香港仔單幢海景盤南灣御園，即日起開放現樓示範單位，首批20個中高層單位平均呎價$9,444，入場費$562.9萬。 CASA 880成交 市場消息人士透露，灣仔道107至111號慶邦樓全幢，剛由一本地財團購入。 該物業早前在市場低調放售，據悉在附近擁有多項投資物業的大鴻輝集團，曾出價洽購過該廈。

泛海旗下香港仔南灣御園開放現樓示範單位，意向呎價$1萬，2房入場費逾$600萬。 而華置發展的灣仔莊士敦道22號項目，亦有意短期內登場，市場透露初步意向呎價亦逾$1萬。 5樓屬會所層，住宅由6樓起，分層單位面積由687至964平方呎，分2房及3房（連套房）， CASA 880成交 所有單位外接38呎露台及工作平台。 6樓單位面積略細，由637至908呎，各連176至332呎平台。 值得一提，除6樓A室設有16呎工作平台外，其餘 B至E室不設露台。

美聯物業高級營業經理黎洛文表示，藍田滙景花園本周六、日約錄得73組預約睇樓客，較上周下跌了2.7%。 近期國際息口有向上趨勢，金管局總裁任志剛亦開腔指出，目前難以預測美國息口走向，而聯儲局早前的聲明，令市場有減息周期結束，轉向加息的印象。 另外，拆息上升，本港按揭息口有向上壓力，短期內對樓市難免有影響。 紅簿仔利息低至只有0.05厘，而新造按揭利率一般為2.5厘，負利率環境迫使很多人尋求資金出路，買樓收租是其中一個選擇。 CASA 880成交 筆者一位三十多歲的友人本 身擁有一層自置物業，亦有意物色約$130萬的細價樓作長綫收租用途，以約$40萬作為三成首期，分20年還款，月供$4,822。 假設出租單位月收 $5,000至$5,500，回報率為4.6厘至5厘，月租可彌補月供，待數年後樓價有一定升幅便沽出單位。

尚翠苑本月至今僅錄1宗二手成交，屬B座低層10室，實用438方呎2房間隔，業主於去年12月起叫價580萬元（未補價）放盤，及後累減100萬元或17%，以480萬元（未補價）易手，見屋苑同類單位近一年新低，實呎10,958元。 ●世紀21奇豐周淑萍指，沙田曉翠山莊13座低層D室，實用面積約817方呎，放盤7個月，原先叫價1,100萬元，剛以1,068萬元連車位成交，呎價約13,072元，原業主於2012年10月購入上址，當時作價700萬元。 CASA 880成交 ●世紀21奇豐楊麗娟表示，沙田居屋愉翠苑愉民閣中層1室，實用面積約650方呎，套三房間隔，原先於未補價第二市場叫價720萬元，放盤5個月，減價45萬元，減幅達6%，終以675萬元沽出，呎價約10,385元。 ●美聯馮根明表示，元朗富來花園B座中層6室，實用面積約360方呎，享市景，月前叫價約505萬元放售，吸引區內首置客洽商承接，見區內低於500萬元的鐵路沿線盤源不多，考慮不久以480萬元成交，呎價約13,333元。

相信不少讀者都有意加入收 租客初哥行列，筆者特別提醒友人的是要留意租金已包括差餉及管理費，要扣除有關開支，計算實際的回報率。 另外，要有不幸遇上惡租客或者交租不定時租客的心 理準備。 再者，按揭息口不會長期處於低水平，日後供款隨時會上升，計算供樓負擔時宜緊不宜鬆，必定要有加息的假設。 今期本刊訪問了被網民譽為「少年股神」 之年輕投資者火燎森，27歲已成為千萬富翁的他，除了投資股票外，現時手持4個收租單位，他如何看樓市及股市？ CASA 880成交 詳見第P.20頁（「少年股神」火燎森：買樓投資 好過等加薪）。 呎價升幅不及大市，主要原因是開售時呎價偏高，以土地註冊處的紀錄計，CASA 880開售首月，平均呎價$6,336，較當時太古城的平均呎價$5,271，高出兩成。 嘉薈軒升幅可觀，有多個原因，包括港島新樓供應少、期內 整體樓價上升。

南灣御園意向呎價$1萬，雖與香港仔中心均價$4,700有逾1倍差價，但物業接近現樓，加上坐擁海景，相信不乏中產客垂青。 泛海集團執行董事關堡林表示，南灣御園分層單位整體平均呎價$1萬，少量複式及相連特色單位，起步呎價將不低於$1.5萬起。 發展商於昨日（6日）派發南灣御園首批20伙價單，平均呎價$9,444，單位分佈12、20、28及30樓，面積687至947呎，訂價由 CASA 880成交 $562.9萬至$1,040.1萬。 面積介乎937至964呎3房（連套房）的A、B單位，共8個，平均呎價$9,903。 至於面積687至762呎2 房的C至E室，佔12伙，平均呎價$9,047，3房與2房呎價貴9.5%。

當中以長實反應最快，已向城規會遞交旗下黃竹坑香葉道 41號改劃土地用途申請，要求將該商貿地轉為住宅發展用途，建議興建2幢約17層高豪宅，提供158伙，部分單位料可享深灣遊艇會景觀，若能成功獲批，估 計市值約$15億。 日前，一名外區換樓客斥資$348萬購入香港仔中心港富閣高層4室，面積668呎享開揚景，平均呎價$5,210。 據經濟地產庫（EPRC）資料顯示，項目早於4月24日曾拆售一夥。 單位為10樓C室，747呎2房單位，成交價$667萬，呎價$8,929。

• 據土地註冊處資料顯示，上述物業近期接連有9伙售出，每伙做價分別為605.4萬或706.3萬元，涉及共6,154.9萬元，買家為MAIN LIGHT LIMITED。
• ■長實集團於則魚涌的CASA 880昨天首度開放示範單位。
• 同區單幢新盤尚有駿逸峰，項目尚有數個一手高層單位，劃一為2房，意向呎價$9,000至$1萬。
• 香港置業窩打老道營業經理林怡恒表示，一名用家以$720萬購入7座高層A室，1,737呎3房單位，呎價$4,145。
• 中原地產九龍區董事劉瑛琳指，西九四小龍租務向來活躍，平均每月錄近50宗成交，呎租$18至$24不等。
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同區單幢新盤尚有駿逸峰，項目尚有數個一手高層單位，劃一為2房，意向呎價$9,000至$1萬。 於同區而言，樓齡較新，並跟YORK PLACE的間隔類同的物業，要數到比鄰的嘉薈軒，兩者同位於莊士敦道，同設1房及2房戶，惟單位面積稍有不同。 大廈位於興華街與順寧道交界，背郝德傑山，項目基座夠高，加上附近無高廈阻擋視綫，除享有連綿山景外，亦可眺望深水埗運動場、西九四小龍（包括昇悅居、泓景臺、宇晴軒及碧海藍天）對出昂船洲以至港島沿岸海景，涉獵角度廣闊。 CASA 880成交 去年10月，在相熟地產經紀介紹下，火燎森先後以$190多萬及$170萬購入將軍澳慧安園3房及新都城2房單位，當時未經放盤，單位已獲 $10,800及$8,000預租，回報率均達5厘以上。 被網民譽為「少年股神」之年輕投資者火燎森（筆名），於03年利用數十張信用卡借取$50萬資金，跟隨巴菲特大手購入中石油，並於07年高位時沽出，套 現接近過千萬元。

●香港置業黃銘傑稱，長沙灣昇悅居1座高層C室，兩房間隔，望內園景，實用面積約522方呎，以約22,000元放租10日，吸引區內客即場還價2,000元，終以20,000元租出，呎租約38.3元，新租客為夫婦，睇樓一次即決定承租。 ●美聯蔡玉峰表示，鰂魚涌CASA 880中層C室，實用面積約792方呎，套三房設計，獲家庭租客垂青，議價約2,000元後，以月租30,000元承租，呎租約37.9元。 ●利嘉閣劉玉麟稱，跑馬地禮頓山9座高層A室，實用面積約1,087方呎，套三房連工人套房間隔，新近以63,000元租出，呎租約58元，業主於2020年9月以約5,400萬元購入，租金回報約1.4厘。 在此就恒生銀行有限公司之估值服務供應商提供的任何物業資料及估值，僅供參考之用，對本行並無約束力。 本行並不保證任何該等資料及估值的準確性、及時性或完整性，或其是否適合作任何用途。 CASA 880位於鰂魚涌英皇道 號（中原樓市片區：鰂魚涌）。 會所設於5樓，室內外面積近2萬平方呎，除設有84呎戶外泳池，更備有健身室、卡拉OK室、閱讀室、麻雀房及燒烤場等，每呎管理費$1.8。