另外，換樓人士如於買入物業（以買賣轉易契日期起計）6 個月內，出售其唯一的另一個住宅物業，其後便可向稅務局申請退還部份印花稅（相當於新舊印花稅差額）。 如有關買賣協議被取消(非因進一步轉售，例如「摸貨」或提名另一買家)，繳付該SSD額外印花稅的人士可於被取消後兩年內，申請退回已繳納的「額外印花稅」。 如有關買賣協議被取消(非因進一步轉售，例如「摸貨」或提名另一買家)，繳付該「額外印花稅」的人士可於有關買賣協議被取消後 2 年 內，申請退回已繳納的「額外印花稅」。 如果法庭認為轉讓物業的價值超過妻子有權獲得的總額，那麼妻子可能要向丈夫支付一筆款額作為補償。 如妻子不能作出所需補償，則物業仍可轉歸妻子名下，但丈夫仍可用類似按揭之形式保留他在物業的部分業權，他的權益可以按一筆款額或業權的某一百分比計算，而有關業權可於日後套現。
在香港銷售英國物業的地產經紀，是不接受規管，亦不會持有任何牌照，不像香港般受地產代理監管局的批准，因此坊間都有不少名不經傳英國物業代理。 在選擇時，要先搜集好資料留意代理的背景，例如該代理公司營運多少年、是否信譽良好、會否有一些不良的銷售手法等。 買家在衡量是否「Buy-to-Let」時，要先衡量按揭利率與租金回報的差異，假設租金回報低於按揭利率（例如3%左右），便要自己「貼錢」供樓，未必划算。 不過，如果想先租後自住，可以考慮「還息不還本」的按揭計劃，因為首年只還利息，變相供款負擔會低於租金收入，租金回報就自然提高；其後收回物業自住，就可以轉回一般按揭計劃自己供樓。
第二層樓: 物業一開二，買第二層樓做按揭如入息不夠的3個破解方法
如有，銀行在計數時會先從業主入息中扣起二按供款，處理方法就如私人貸款或卡數一樣，銀行也會先扣起這筆數，再以餘下入息決定其負擔能力及借貸金額。 第二層樓 King：現在很多年輕人做Freelance，以為自己每月銀行簿有固定出糧紀錄就可以申請到按揭，但其實現時限制多了，自僱人士除紅簿仔外還一定要有報稅紀錄。 而最大問題，是通常他們會落完訂才申請按揭，到知道銀行不批貸款時，往往為時已晚，更有人在無可奈何下撻訂，首期都蝕埋。
當妻子以業主身份買第二層千萬樓時，收入較高的丈夫則做借款人，這便可以解決太太入息「不夠計」問題，而且按揭不用扣減一成。 本港樓價瘋升，不少港人儲首期都感問題，年約46的余生已購入第二層樓，殊不簡單。 他向記者分享置業心得，歸功於2001年「膽粗粗」以逾20倍「槓桿」買入人生第一層樓——斥236萬元買入沙田帝堡城一個547呎的二手單位，成功迎來長達17年的樓市升浪。
第二層樓: 英國買樓熱門地區及樓市價格
只要買家及其香港永久居民配偶聯名買入，或買家向身為香港永久居民的配偶購買（即近親轉讓，留意的是外父外母不視作近親）。 可予徵收印花稅的買賣協議須在加蓋從價印花稅相同的期限加蓋「額外印花稅」，一般而言，即在買賣協議簽立日期後30天內。 同樣地，為可予徵收「額外印花稅」的售賣轉易契加蓋印花的期限，與有關從價印花稅的期限相同，即為該轉易契簽立日期後30天內。
係計租金回報有人會用首期60萬黎作本金支出(唔用總樓價二百萬)，咁計就會有租金回報7.8%。 至於潛在物業升值收益，每1%既升跌可為幾萬蚊，願唔願意有呢個帳面上既賺蝕自行判斷，筆者係唔會睇一時升跌既。 諗樣愚見為如果你仲係四十歲以下，好應該善用呢幾年樓宇升值而套出既現金為自己買樓收租，令時間加上通賬為你工作，眨去你爭銀行既樓按同埋賺取一個跟通賬齊升既租金收入，呢個動作你係六十歲已經做唔返。
第二層樓: 轉讓業權予近親時，大幅壓低成交價，能否藉此支付較少印花稅？
「額外印花稅」是對物業買賣協議和售賣轉易契所徵收的稅項，利得稅則是按交易利潤而徵收的稅項，兩者是分開及不同的稅負。 如有關交易已構成行業或是屬生意性質，即使已繳付「額外印花稅」，賣方仍須就他從交易中所賺取的利潤繳納利得稅。 「額外印花稅」並不是按交易利潤徵收的稅項，而是對文書(即物業買賣協議和售賣轉易契)所徵收的稅項。 因此，不論出售住宅物業是獲利還是蒙受虧損，均須要按住宅物業的持有期和物業交易的代價款額或物業市值（取其較高者），徵收「額外印花稅」。 就「額外印花稅」而言，臨時買賣合約是一份「可予徵收印花稅的買賣協議」。 當買方在 2010 年 11 月 20 日前已訂立臨時買賣合約購入住宅物業，他會被視為在 2010 年 11 月 20 日前已取得有關物業，不論他在何時將物業轉售，也無須繳納「額外印花稅」。
舉例：假設夫婦已擁有價值400萬元的聯名物業，再購買第二間500萬元的物業，將需要支付15％印花稅，即75萬元。 自用可以按7成.壓力測試加3厘.如果第一層有打厘印收租則租金收入8折計.如果第二層是連租約購入則只能夠按5成…… 重要聲明：本討論區是以即時上載留言的方式運作，香港討論區對所有留言的真實性、完整性及立場等，不負任何法律責任。
第二層樓: 物業轉名甩名 一開二全攻略2023 【含新印花稅計法】
後生仔做生意有時周轉不來，結果供樓的擔子就落在父母身上，但60幾歲人、20幾厘息，點供？ 若斷供幾期就會收樓，多年來當然也見過這些個案，若公司能力許可，都會盡量幫他將貸款轉回銀行，起碼減少利息支出。 King：沒錯，因為出糧銀行會比較清楚你的收支模式，例如月薪多少、會否每月一出糧就抽走資金去還債等，所以借貸成功率會較高。 不過還是不建議這做法，因為銀行愈掌握你的財政，他日你出現甚麼問題，它就愈容易發現。 例如2008年很多人失業，銀行見你每月都穩定出糧，突然幾個月無數到，擔心你無錢供樓，就會查明原因。 如果妻子月薪是4萬，按揭還款期30年，以現時利率2.5厘計算，最多只可以借422萬。
- 她表示，若以公司名義買入物業，一開始要支付從價印花稅及買家印花稅，合共樓價的30%，高於香港永久居民以個人名義買第二層或以上物業的15%從價印花稅。
- 聰明嘅方法都係盡量用一個人名上會同購買,必要時另一半用擔保嘅角色保留珍貴嘅購買名額。
- 後生仔做生意有時周轉不來，結果供樓的擔子就落在父母身上，但60幾歲人、20幾厘息，點供？
- 只要手上有一層物業，不論是否已經供滿，仍可以把單位加按套現作其他投資用途，例如購買第二層物業。
- 如果法庭認為轉讓物業的價值超過妻子有權獲得的總額，那麼妻子可能要向丈夫支付一筆款額作為補償。
- 30多歲的Jessica持有首期300萬，但她月薪只有2.5萬，擔心難以通過壓力測試。
以持有物業市值為700萬元為例，若二人聯名持有，轉名便需以50%業權計算，即以350萬元計算，對應印花稅率為2.25%，即78,750元（需於簽署臨時合約後1個月內，由律師樓代為繳交）。 第二層樓 於轉名後換樓客購買新單位，便只需繳交以第2稅率計算的從價印花稅。 以換樓客購入一個1,200萬元的單位為例，轉名後只需繳交樓價3.75%，即450,000元從價印花稅。 第二層樓 就算連同轉名的78,750萬元印花稅一併計算，實際要交的印花稅亦只是528,750萬元，相比交雙倍印花稅的180萬元，可大幅節省超過127萬元。
第二層樓: 業主放盤
同樣地，處置住宅物業的日期為某人作為賣方訂立一份「可予徵收印花稅的買賣協議」以處置該物業的日期。 假如沒有「可予徵收印花稅的買賣協議」，則為處置該物業的轉易契的日期。 買賣雙方應在協商後在臨時買賣合約及買賣合約訂明由那一方(買方或賣方)繳付「額外印花稅」。 若買賣雙方同意由賣方負責繳付「額外印花稅」，我們建議買家考慮在臨時及正式買賣合約內訂明買方將會預扣部分成交價的款項以支付「額外印花稅」。 當然，換樓客除了「先買後賣」外，還可以選擇「先賣後買」。 第一，如果換樓首期需透過舊樓套現才能獲取，就記住要穩妥一點，務必要等舊有物業的買家了簽署必買必賣的「正式買賣合約」後，才落實購入新物業，否則一旦舊有物業買家撻訂，自己購入的新物業也可能受拖累，而撻訂收場。
究竟以這種方式買樓，沒有業權的女方在離婚後會否「渣都冇」？ 以投資角度來看，以往夫婦聯名買樓其實非常「蝕底」，因為兩人購買第二層樓時要繳交15%的雙倍印花稅，不過在新政策下，原來聯名買樓「甩名」套現有著數，有助物業由一間變兩間。 下文將探討夫婦應否聯名買樓，以及解構萬一夫婦離婚，常見的物業業權分配方法。
第二層樓: 政府在週五傍晚給了市民一個大禮：對香港居民購買第二層樓比照非永久居民購買樓房一樣課徵15%的稅，隔天11月6日立即生效。
以同樣2.375厘實際按息和還款期30年計算，月供12,545元，壓力測試下最低家庭入息30,126元，亦即擔保人月入降至14,126元即可，且銀行可以貸款人年歲計算按揭年期。 惟她提醒，現時銀行計算按揭的最長年期，會以主要入息人士來計算。 就上述情況，亦即會用80或75減去擔保人的年齡來計算，父親或母親的年齡要在50歲以下，才能做到最長30年按揭。 利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣表示，以買入一個395萬元的住宅物業為例，若做九成按揭、還款期30年，實際按息2.375厘，需月供14,417元，壓力測試下最低家庭入息37,769元。
要拆解困局，筆者建議方法是除了明嫂外，大圍站層樓讓更多家人做借款人，就算明仔做擔保人，本身有Staff Plan在身，都很大機會可以借足9成按揭。 來信請列明每月收入、開支分佈、資產、風險接受水平及理財目標。 二手市場搶盤二手市場亦有買家風聞政府出招，急於昨晚搶盤。
第二層樓: 買家印花稅事宜
英國的租賃業權與香港一樣，租賃期屆滿就有收回地皮的風險，因此一般不建議購買租賃業權期限少於40年的物業，以免在轉手交易中有困難。 上文提到的代理費用（Sourcing Fee）並不屬於經紀佣金，假設是尋找Souring 第二層樓 Agent購買物業，才需要繳交代理費，至於一般的Estate Agent就不會收取這筆費用。 謹記所有英國樓盤的交易，只會由賣家一力承擔經紀佣金，收費約在0.75%至3.5%左右（另加增值稅VAT），買家並不需要給予任何經紀費用。 如不想多付錢，於樓盤網尋找是較安全的選擇，亦可以找相熟的經紀處理交易。 另外，英國銀行在審批時，亦會留意供款人開支及債務情況，基本上所有日常開支都會計算在內，買家在申請按揭時可先檢閱一下自己的開支情況，但只有向本地銀行申請英國樓按揭時，才會查閱信貸資料庫（TU），英國銀行按揭就不會查TU。 還息不還本：這是香港沒有的按揭計劃，不論在浮息及定息按揭計劃，都有銀行或機構可提供還息不還本的按揭計劃，可只每月償還供款利息，適合想維持現金流及減輕供款負擔的買家。
- 如聲明舊物業用作出租，新買物業用作自住，並聲明需要靠租金收入補貼家庭生計，則要注意舊物業的按揭成數，是否符合最多5成的出租規定。
- 樓市泡沫風險升級，連酒店房間也大賣，政府昨突然出手，公佈雙辣招打擊樓市措施，包括今日起，本港永久居民買第二層樓，要徵收雙倍印花稅，並將印花稅措施首度伸延至工商舖等非住宅物業，以及收緊按揭成數，首次置業則獲豁免。
- 明仔即時向該按揭保險公司解釋，指Staff Plan買的物業將會讓出予家人居住，大圍站則是自住。
- 由於買入第2層樓開始，只要本身按揭尚未供滿，申請按揭會較為艱難，印花稅稅率也較高，因此不少人士會讓持有首置名額的家人買入物業。
三項適用稅項之總和，就是你要繳交的印花稅款，如你對數字不敏感，可上政府網站使用印花稅計算機，數目就一清二楚。 非首置印花稅主要為遏止炒風，包括買樓收租，自 2016 年 11 月 5 日起，以下人士須劃一收取 15% 稅項，即第 1 標準第 1 部稅率 。 另外，不少人買樓後再買車位，雖然車位屬非住宅類別，但亦須交從價印花稅，詳情可讀車位按揭+印花稅攻略。
第二層樓: More in 按揭指南:
中原按揭經紀董事總經理王美鳳稱，雙倍印花稅增加投資第二所物業的成本，但買樓成本會受不同因素影響，包括有否做按揭、持有物業之長短、不同區份的樓價升值幅度、資金來源、風險承受能力等。 由於金管局以及按證公司推出多輪的限制物業按揭措施，當現有業主想買入第二層或以上物業時，對買家的首期以及收入要求都會增加，若有所忽略可能會無法申請按揭。 政府近年推出不少辣招遏抑樓市，其中以個人名義購置第二個物業都要支付15%的「雙倍印花稅」；此外，出租物業的租金會視為個人的入息，因此亦需要繳付稅款。 對大多數夫婦來說，一個人的收入未必能夠通過按揭的收入要求和壓力測試，因此要加入另一半的收入來通過按揭審批。
第二層樓: 計算印花稅（物業）
如果是計劃在英國定居的買家，亦可以看看能否利用英國政府的Help to Buy計劃置業，只要持有簽證合法居留的人士都可申請該計劃。 另外亦會進行壓測，租金要高於壓力測試利率（如5.5厘）下供款145%，換言之租金回報的要求不低（約4%）。 買樓出租申請按揭的確有許多大大小小的注意事項，弄清楚後就可以放心，挑選好合適樓盤再向銀行申請按揭，即上千居搜尋各區筍盤。 近日市場錄得不少減價成交，但銀行估價仍未追上目前樓價，以奧運站物業為例，有地產代理指出，目前一般成交價仍高於銀行估價約2至3%；另青衣部分屋苑，亦出現相同情況。 據了據，銀行是因物業未售出，加上表示未來三個月將加息，故拒絕承按；而業主最終打消換樓念頭，擔心日後加息拖累樓市，決定即時放售自住單位。
第二層樓: 更高信貸評分 按揭成本更低
現居業主亦不能訛稱買第二層樓作自住用途，若原有物業已報稱自住，當購買新單位時，按保公司會要求申請人解釋，為何兩個單位均用作自住。 購買二手樓申請按揭，在提交基本資料、入息證明後，銀行會發出初步貸款同意書（AIP），手持AIP就像在香港買樓持有本票一樣，出價可以更加進取，賣方的議價空間會更多。 筆者朋友小明而家向第二層樓出發，佢話想做七成按揭先要買入物業時註明交吉收樓，現時買樓收租規定最多做五成按揭上會。 不過，小明係交吉收樓後同銀行講自己買比老豆自住借七成上會，然後上哂會後偷偷地租出去。 假設業主A持有新界兩房單位，現時市值500萬元，尚有一半按揭貸款（250萬元）尚未歸還。 若想換樓買入市價約800萬元的兩房或三房的單位，最多只能申請六成按揭，以四成首期計算，須動用320萬元。