其實一般判令多指出原業主償欠財務公司款項、以及強迫業主交吉 ；但要豁免額外印花稅則還需要售賣令。 個案中，因財務公司在法定押記(按揭契)已有條款可以拍賣，所以不用特別取法院判令才可以賣樓，所以並沒有取第三項「售賣令」而未能免稅。 前者由發展商指定財務公司提供整筆貸款，整體利率會高於一般銀行按揭利率；後者是先與銀行敘造第一份按揭，再加碼向發展商申請第二份按揭，透過兩份按揭來增加貸款額，提升按揭成數。 當銀行或財務機構查閱你的信貸報告時，信貸提示服務會以短訊及／或電郵通知你。
萬一遇到以上情況，大家不妨試下搵多幾間銀行估價，如果有銀行估到過$1000萬，就符合高成數按揭嘅樓價限制，可以申請轉按到銀行慳返啲利息。 中原按揭研究部資料顯示，1月份資助房屋按揭登記中，十大銀行市佔率維持98.8%。 事實上，若然單位沒有牽涉凶宅、缺契及僭建等問題，銀主盤按揭審批上跟二手樓並沒有太大分別，最長可以做到30年，按揭息… 另外，如果單位本身是自住，但過去水、電、煤單未妥善儲存好，除了可向有關公司申請補領外，亦可以待裝修完畢後，搬回住所，重新儲一個滿月正常用量的水、電、煤帳單，才去申請按揭。 筆者向黃生教路，遇到這種情況時，可以主動向按揭保險公司上訴，提供裝修前數個月的水、電、煤帳單，反映使用量正常，及後幸運地也能成功獲得重批。 簽完後銀行會把貸款及按揭部份交予律師，代為轉交業主及原有的按揭機構。
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但事實是，大地產商財力豐厚，根本難以藉此抑制其放貸行為。 發展商按揭難甩走 為市民、甚至整個銀行體系着想，金管局必須防範未然，盡早研究規管財務公司提供樓宇按揭。 「呼吸plan」始終為糖衣陷阱，只會令購買力不足的市民身陷泥沼，背負沉重債務。 其實發展商樓按的申請人始終須付上龐大的利息支出；消委會曾於2017年發表報告，發現發展商樓按與一般銀行樓按的總利息支出竟可相差逾500萬元。 然而，發展商樓按計劃不但審批寬鬆，並且不時以「初期」優惠作包裝，如申請者首數年能以優惠利率還款，故市民容易被誤導以致錯估其還款能力，在借款數載過後才驚覺自己身陷險境，惟屆時情況已無力回天。 那麼，為何借款人不向原有的按揭銀行申請「甩擔保人」而選擇轉按？
但今時今日也不是所有銀行都會接受二按申請，變相財務公司和發展商按揭成為了二按的唯一選擇。 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外，作為數碼港培育機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。 金融科技平台ROOTS上會打造網上按揭申請表，一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請，無須再踏入銀行分行用手填表。
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除此之外，轉按後，新銀行一般會送一年火險、甚至家保，而由於轉按完成後舊銀行的火險計劃依然存在，故可向舊銀行申請舊火險保費退款。 新盤按揭的優惠期一般只有數年，還款數年，償還本金的比例不會很高。 樓價如果較購入價下跌，轉按以估價計算，可借入的金額未必可以償還舊按，因此較理想的情況是樓價較購入價上升。 有見及此，不少發展商為了「幫助」買家上車，索性透過旗下財務公司，向未儲夠首期的新盤買家借貸，一按成數可以高達8成或以上。 陳小姐在2年多前，購入港島一個約2,000萬元的新盤單位，當時發展高提供85%一按，即借1,700萬元，還款期30年，首2年半利率為P-2.75厘，即2.25厘。 城市大學建築科技學部高級講師潘永祥亦指，發展商提供二按優惠只是銷售策略，務求令買家可以盡快接貨，幫助谷大銷量。
單純由發展商提供的一按，並無正式統計，假設發展商一按使用量為二按一半，去年以發展商按揭入市的買家，便有約4,000宗。 各間銀行對於物業估價可以截然不同，就算是同一間銀行，亦不時採用超過一間估價行。 業主須勤力地貨比三家，讓銀行按揭專員盡量格價，才可以將估價拉到最高。 現時私貸利率便宜，若果是優質客戶例如公務員，利率更低至2.15%，最高可借月薪10至12倍，假設月入5萬元，最多可借50萬元至60萬元。 雖然發展商按揭一般設有供款初期優惠，首 2 – 3 年息口媲美銀行，但「低息期」過後，利息普遍會大大攀升，甚至遠超銀行一倍，比銀行按揭的負擔更重。
發展商按揭難甩走: 物業按揭成功-真實案例
【林鄭Plan】放寬按揭首期與供款指南 【施政報告2019】宣布放寬首次置業人士按揭成數，措施被視為樓巿首度「減辣」，新制度下置業門檻大幅降低，當中以600萬至1,000萬元的住宅… 以即供付款方式買新盤樓花不能使用「波叔Plan」，因此樓價上限為600萬元；以建期付款方式則可選用「波叔Plan」，樓價上限為1920萬，故此筆者預期未來買新樓人士選擇建期比率會進一步上升。 作者子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。
其實，自從政府不斷收緊樓按政策後，發展商開始提供物業高成數一按計劃，藉以低首期吸盡市場購買力。 新盤買家可能會寄望於樓價持續上升，令他們可以在數年後轉按至銀行。 但上述例子說明，他們可能對樓價升幅過於樂觀，低估了轉按的難度。
發展商按揭難甩走: 申請一般成數按揭人士
換句話說，即是今天已經揹了發展商按揭在身，就已經要再次計算數年之後的收入及信貸狀況，當中的不穩定性及安全感都未必是所有業主能承受。 另外，除了一按之外，發展商也可以自行承造一按加二按，或者讓業主在銀行先做一按，再到發展商做二按。 二按的意思是在第一次申請按揭的情況之下，再向金融機構多申請一個按揭，俗稱二按。 首先要銀行接受客人申請二按，其次要客人的收入在納入發展商二按之後通過壓力測試。
在銀行上調新批按揭利率、削減現金回贈之後，多數小業主已欠缺轉按的誘因。 此類按揭常見的安排，是貸款成數較高、還款初期有利率優惠，幾年後的利率會恢復正常—一般在P至P+1%左右。 對選用此類按揭計劃入市的買家來說，銀行新批按息雖然輕微上調，但仍遠低於發展商按揭的利率，轉按至銀行，仍可慳息。 而現實是，選用發展商高成數按揭入市的買家，當初的財政情況普遍是欠缺首期，又或收入不足以通過銀行按揭的壓力測試。 發展商按揭難甩走 除非他們在數年時間內現金儲備大量增加、否則在新盤一按的優惠期後，其實難以轉按。
發展商按揭難甩走: 按揭p-詳細資料
由於高成數按揭樓價適用範圍為$1000萬以下，若超過$1000萬嘅物業係無法由發展商按揭轉按到銀行。 假設數年前以$900萬買入樓花，並申請咗銀行一按及發展商二按合共$720萬，現欠按揭$680萬，而目前樓價由$900萬升至$1100萬。 第二個伏位在於，若業主於收樓前3個月，即未入伙就申請高成數按揭轉按，何來水、電、煤賬單等「自住證明」？ 發展商按揭難甩走 發展商按揭難甩走 須留意，發展商的滿意紙和入伙通知書，按保公司不接納為有效自住證明。 由於缺乏證明文件，無法申請預早批核按揭，業主只能於入伙後，才申請高成數按揭。 所以一般情況下，業主可於收樓前3個月，將發展商二按轉按至銀行。
傳輸的任何資料或材料的正確性、實用性或可獲得性，本網站不承擔任何責任。 最後，自僱人士或非固定入息人士，例如中小企老闆、保險代理、地產代理等等，雖然可以受惠「波叔Plan」上車，但最高按揭成數僅為8成，想申請9成按揭亦只能望銀行而興嘆。 假如名下有其他住宅按揭在身，雖然可以用「波叔Plan」上樓，但按揭成數上限僅為8成。 另一個例子是如果有非住宅按揭，或要靠有其他按揭的擔保人幫忙，借款人雖然可以用9成按揭上車，但會增加按揭保費。 除了要包括原按揭供款外，壓力測試亦會從最寛鬆的50/60收緊至40/50甚至35/45，貸款能力大打折扣，亦要繳付額外按揭保費。 先回帶，「波叔Plan」放寬按揭成數限制，1,200萬元住宅可申請8成按揭，1,000萬元以下可以借9成。
發展商按揭難甩走: 發展商二按仍可轉按「清數」
【新樓按揭】高成數按揭及付款優惠 隱藏風險睇真啲… 新盤交投氣氛熾熱，對於打算買入一手住宅之買家，需要注意新盤的按揭與一般二手物業的按揭有所不同，部份發展商的優惠會影響到按揭貸款。 發展商賣樓花，都希望盡早出貨套現，增加現金流，所以當遇到一些手頭上資金不足的準買家，無法從銀行借足錢，發展商很樂意提供按揭「幫他一把」。
過去幾年，我們不時提及，如果新盤買家選用發展商安排的按揭入市，要留意在優惠期完成時，一旦遇上市場按息上升，每月還款急增，出現供款震盪的影響。 不少業主可能期望樓價上升，他們可以轉按至銀行慳息，但實際個案顯示，即使是樓價有一定升幅，小業主仍難以轉按；以每年數千宗的發展商一、二按計，系統風險更是不容忽視。 事實上，銀行對於轉按業務採積極取態, 提供的現金回贈為近年新高。 如果私貸是由配偶或家人名義申請，銀行便不會將債務計入借款人壓力測試，便可以完美解決上述問題。
發展商按揭難甩走: 物業拆名或轉名，應否立份遺囑？
為了吸引買家購買單位，發展商會提供一連串的的折扣優惠，例如即供優惠、早鳥優惠、印花稅優惠、區內客優惠等，扣除所有折扣後，便稱為折實價（俗稱「光豬價」）。 假若樓價急跌，在銀行規定的按揭成數限制下，買家便有機會需另外準備現金，保足差額，俗稱「抬錢上會」。 銀行批按揭要跟隨金管局指引，審視借貸人的按揭供款佔其每月收入比率及做要求壓力測試，但發展商一按通常由財務公司提供，不受金管局限制，可借出更高成數 (當然也較高風險)，變相令買家以較少資金入市。 樓花是指未落成物業，發展商通常會提供多種付款方法及優惠計劃給樓花買家，大致分為即供樓花及建期樓花，發展商亦通常會與財務公司合作提供按揭計劃，目的是吸引買家入市。 另外，消委會又於上月向21間本地銀行查詢住宅及車位按揭資料，比較過17間共69個按揭計劃，包括香港銀行同業拆息按揭(H按)及最優惠利率按揭(P按)等，發現H按實際利率由1.79至2.32厘不等。 因發展商按揭不受金管局監管，亦有較高機會淪為壞帳，屬高風險貸款，被問及當局應否主動加強監管，許敬文認為，當類似的計劃愈來愈多，相信監管「係遲早嘅事」。
- 如今樓價下跌，令單位估值只有600萬元，即使在新按揭政策下1,000萬可借8成，轉按只能盡借480萬元，業主需要想辦法補回80萬元的差價，如果手頭掹掹緊，就難以成功轉按。
- 另外，消委會又於上月向21間本地銀行查詢住宅及車位按揭資料，比較過17間共69個按揭計劃，包括香港銀行同業拆息按揭(H按)及最優惠利率按揭(P按)等，發現H按實際利率由1.79至2.32厘不等。
- 新盤主導樓市，原因是在發展商或其關連財務公司的安排下，新盤買家可以借入高成數一按，或銀行一按+發展商二按，令買家可以低首期入市。
- 假如名下有其他住宅按揭在身，雖然可以用「波叔Plan」上樓，但按揭成數上限僅為8成。
- 如樓價是＄6xx萬，有機會我們可以幫到手把估價拉到剛好＄600萬然後上hkmc 或 qbe 還 1+2。
所謂二按，顧名思義，指在第一按揭﹙一般由銀行提供﹚ 之上，由其他財務機構提供的按揭，目前一手樓的二按多數由發展商旗下財務機構提供予準業主，達到高成數按揭目的。 不過，與一按相比，二按牽涉的息率一般較高，「現行利率」一般以最優惠利率（Prime rate，簡稱P）計算，目前為5厘。 本公司擬使用閣下的個人姓名、電話號碼、傳真、地址或電郵地址處理閣下的申請、回覆閣下查詢並作地產代理服務的促銷及向閣下提供中原集團其他公司的資訊。 本公司在未得閣下的同意之前，不能如此使用閣下的個人資料並向閣下作直接促銷。
發展商按揭難甩走: 建期樓花估價急挫 頓成「樓市炸彈」業主如何自保？【星之谷專欄…
因此大部分業主均希望在蜜月期死線前，成功轉按至銀行甩走二按，避開高昂的利息開支，重回低息按揭懷抱。 按揭新例推出前，想從發展商二按全數轉按到銀行，可謂非常困難。 套用上述A先生例子，其物業兩年間由800萬元升至1,000萬元，舊例下如轉按至銀行的話，1,000萬元最多只可以借五成按揭，即500萬元。 但由於A先生兩年間只供甩20萬元，尚有620萬元貸款餘額，如果要轉按至銀行，需要補120萬元，才可以甩走發展商二按。
發展商按揭難甩走: 置業指南
私貸批核比較寬鬆，一般不會查閱借款人現有按揭供款；如果是申請循環貸款，假設業主未曾提取，甚至不會註入環聯信貸數據庫。 但要留意，根據金管局指引，業主不能利用私人貸款突破按揭成數規限，這構成一個障礙。 當業主申請按揭時，銀行會檢查環聯信貸數據庫（TU）業主是否申請了私貸來甩二按，一旦發現，按揭貸款額便扣減65萬元，即銀行最多只能借750萬元。 以上述全‧城匯個案為例，銀行按揭貸款為815萬元，若果業主再借私貸65萬元，便能100%「甩走」發展商二按。
發展商按揭難甩走: 發展商按揭蜜月期就完可以怎麼辦？
現時坊間有不少理財產品比較平台，例如MoneyHero，消費者可自行了解哪間銀行提供最平私貸。 近年按揭規限愈趨辛辣，業主買新盤樓花時，不時出現資金周轉問題，很多時候便會幫襯發展商二按。 這類計劃特色是按揭成數高達8成以上，首2至3年息率低，但蜜月期過後利率會飆高，須及時轉按至低息銀行。 雖然實際上，兩者皆由財務公司借出貸款，但發展商推出的新樓按揭計劃，通常連帶優惠，譬如供款初期息口較低。 舉例，如物業買入時價值 600 萬，發展商批出 7 成按揭，即是買家可獲 420 萬的貸款。 但轉按時，銀行評估物業只值 550 萬，即使銀行同樣批出 7 成按揭，貸款額亦跌至 385 萬，即是借款人需要填補 35 萬的差額，才能成功轉按，意味著有機會要承擔發展商按揭的高息期。
不過要留意，按揭保險公司有機會採用自己估價，若果不幸估高於600萬元以上，遺憾地，高成數按揭這條路便行不通。 陳小姐早年以875萬元買入樓花，並向發展商借8成二按，貸款額一共700萬元；首3年按息為最優惠利率（P）減2.25%，實際息率為2.875%，第4年後加息至P水平，即實際息率5.125%。 問題來了─近月社會事件陰霾驅之不散，樓價開始回落，有些新屋苑估價不足，業主未能將早年借入的發展商二按全數轉按，最終需要補錢收場。 買新盤樓花時，有些準業主會選擇靈活度較高的發展商二按上樓，理論上，業主可以在收樓前3個月入紙申請轉按，甩走發展商二按，但當中要小心幾個伏位。 第一個伏位在於，關鍵日期可能隨時改變，以致延誤提取貸款的時間。 例如，樓盤建築工程或受天災、惡劣天氣等原因影響，導致關鍵日期延遲，意味銀行放款亦要延後。
發展商按揭難甩走: 收樓前甩走發展商二按 不能不知的三個轉按伏位！
申請按揭保險時，買家需要繳交按揭保險費，金額視乎物業樓價、付款方法、按揭種類、成數以及年期而定。 至於選用二按則不需要繳付相關費用，但按揭息率一般較高。 「按揭保險計劃」是由按揭保險公司向銀行提供的一種按揭保險產品，讓銀行避免承擔因提供高於金管局指引之貸款金額而帶來的額外風險，置業人士可透過支付按揭保險費而借入高於銀行按揭成數上限的額外貸款。 然而，業主只能於入伙後，才可申請高成數按揭(樓價需要1,200萬或以下的單位)，因為新盤樓花向銀行申請轉按，需要於收樓後才能提取貸款。
那麼，為何借款人不向原有按揭銀行申請「甩擔保人」而選擇轉按？ 以現時轉按金額600萬元為例，現金回贈可高達7萬多元，扣除轉按律師費不多於1萬元，借款人仍可獲得相當可觀的回贈。 不過業主輝哥（化名）就遇到個難題，早年他入手一層新盤樓花，近日正打算甩發展商二按，並且在收樓「關鍵日」3個月前開始向銀行及按揭保險公司申請高成數按揭。 發展商按揭難甩走 按揭保險公司審批一向嚴格，要求他提供不少文件，包括物業屬自住的證明。 故此最終不能申請預早批核按揭，需要等入伙後才入紙申請。 近年放寬的高成數按揭，亦適用於轉按甩發展商二按，惟不能套現。
同一時間，他到銀行辦理轉按手續甩發展商二按，需要提供自住證明，包括水費、電費及煤氣帳單。 轉按除了可轉用一個較低息率的按揭計劃外，可隨物業升值去套現，假設最初買入物業時價值700萬元，六成按揭貸款額為420萬元，當中有300萬元未供完。 若物業升值至750 萬元，透過完全將物業轉按，維持六成按揭，即可新借入450萬元（750萬元 x 60%），將這450萬元償還原有按揭餘額（即 300 萬元），多出的150萬元可套現成流動資金。 事實上，發展商一按首兩三年的供款較輕鬆，主要目的是讓首期不足的買家用兩三年時間儲首期及做好入息證明等安排，並非長遠方案，建議預早諮詢銀行及專業人士，制訂好轉回銀行按揭的方案及時間表。 經了解後，發現客戶情況其實不算嚴峻，因現時有新按保計劃，1,000萬元或以下物業可以做80%按揭，而客戶物業最新估值約700多萬元，符合新按保資格。
【林鄭Plan】按揭保險5大細節不可忽略 政府去年10月推出按揭保險新例（俗稱「林鄭Plan」）後，按揭保險需求不斷上升，2020年至今共有2.6萬多宗按揭保險申請，不過按揭保險細節… 另一點要注意的是，關鍵日期亦可能隨時改變，例如，樓盤建築工程或受天災、惡劣天氣等原因影響，導致關鍵日期延遲，意味會延遲提取貸款的時間。 即如果沒有其他按揭在身，每月供款不能超過入息50%,，以及加息3厘後，每月供款亦不能超過入息 60%。 就算爭取到估價1,060萬元，最多只能借多30萬元，業主仍須補90萬元，未能以「零補錢」方式甩走 二按。 二是先向銀行申請六成一按 ( 480 萬元 )，再向發 展商借兩成二按 ( 即 160 萬元 )，合共 640 萬元貸款額。
發展商按揭難甩走: 按揭保險費退保的實際操作用法
與此同時，ROOTS上會創立香港首個A.I.按揭評估報告，讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊，然後才決定落訂及選擇申請哪些銀行按揭計劃，大大減低撻訂機會。 另外要留意的是，雖然在新按揭成數下，800萬元樓可借9成按揭，但如果是轉按「甩走」發展商二按，最多只能借8成（如是發展商一按沒有二按，樓價800萬或以下可以9成），而且要通過壓力測試。 新買物業按揭則毋須壓力測試，只要每月供款不高於入息一半就可以過關。
但這個夢想愈來愈遠，一來樓價不停上升，二來因為金管局多次收緊按揭措施，令買家愈來愈難借得足入市。 【上車盤系列】想在將軍澳買入600餘萬私樓 發展商按揭難甩走 幾多首期可入市？ 將軍澳基建及社區發展成熟，要在當區買入上車盤的機會已經買少見少，現時新都城、慧安園、怡心園及Monterey單位入場費約600餘萬元，如果以…