IMPERIAL KENNEDY平面圖5大優勢

由恆地、新地、會德豐合作發展位於堅尼地城的KENNEDY 38，這座單幢式項目主打一房，佔約6成，其次是開放式單位，約3成，今次推售341伙，定價參考同區呎價，究竟KENNEDY 38的配套有何吸引之處? 又或者，第三個方法就是買家照舊選用建築期付款，可以照借取60%一按，但餘下25%則借取二按。 以入場單位「6樓H室」為例，買家在入伙前分期支付15%首期後，相當於126.4萬元，準買家可向銀行借取60%一按(379.2萬元)，而餘額25%借取二按(158萬元)。 IMPERIAL KENNEDY平面圖 二按條款大致跟「一按80%」相同，首三年息率為2.15厘或2.65厘，其後4-25年則為6厘。 採用2.15厘或2.65厘，視乎準買家會否借盡二按而定。

項目前身是樓齡逾40年、樓高13層的天成工業大廈，以上項目佔地6.6萬平方呎屬住宅及商舖用地，新地佔權益53%。 景觀影響有多大，就視乎新鴻基如何規劃「新地另一項目」。 IMPERIAL KENNEDY平面圖 除此以外，物業前臨美暉大廈、彩逸軒、順興大廈、五福大廈以及多組唐樓，這些大廈最高約二十多層。

備用第一按揭貸款(只適用於買方為個人或香港註冊成立的有限公司及其所有股東及董事均為個人) ，最高金額為樓價的80%，惟貸款金額不可超過應繳付之樓價餘額。 IMPERIAL KENNEDY平面圖 項目於今年11月11日推出首張價單，涉及70伙，主要是開放式及一房。 定價為687萬元至918.9萬元，呎價則為27908至33284元。

本公司在此提供的資料僅作單位成交前狀況的參考，並不是為賣方/業主客戶發出或推銷個別單位，本公司並無採取任何步驟核實有關資料是否合乎實際情況。 若因錯漏而引致任何不便或損失，本公司及中原網頁概不負責。 IMPERIAL KENNEDY位於堅尼地城卑路乍街68號（中原樓市片區：堅尼地城）。 IMPERIAL KENNEDY提供161個單位。 IMPERIAL KENNEDY平面圖 IMPERIAL KENNEDY的實用面積由387呎至1256呎。 ，即曉峰大廈），是香港島中西區中半山一個私人屋苑，位於舊山頂道18號與地利根德里交界，毗鄰帝景園、地利根德閣、梅道嘉富麗苑及香雪道裕景花園等豪宅群。 根據2019年區議會分區地圖，九龍城區與深水埗區以東鐵線為界，因此部份九龍塘住宅屬深水埗區。

IMPERIAL KENNEDY平面圖: 樓盤受附近道路噪音影響

單位配以基本家電，飯桌可藏於蒸焗爐上方，C字櫃配USB插電及無線充電位。 在此就恒生銀行有限公司之估值服務供應商提供的任何物業資料及估值，僅供參考之用，對本行並無約束力。 本行並不保證任何該等資料及估值的準確性、及時性或完整性，或其是否適合作任何用途。 本行亦不會就任何人士依賴該等資料及估值承擔任何責任。 IMPERIAL KENNEDY平面圖 位於「寶雅山」毗鄰，也跟「Kennedy 38」旁邊的「Lexington Hill」則由會德豐發展。 項目佔地逾11,100呎，可建樓面約為89,000呎左右，前身本是十層樓高的「建裕大樓」，新世界及會德豐展開了收購的爭逐戰，終由會德豐跟90%業主簽訂了協議，其後再透過強拍統一業權。

• 項目於2019年獲批建築圖則，並於翌年動工，並發展為今日一幢341個單位的「Kennedy 38」。
• 例如屋苑樓高有3.5米，讓住戶可以向高空發展外，單位內也盡量附設一些慳位傢俬。
• 定價為687萬元至918.9萬元，呎價則為27908至33284元。
• 區內家庭住戶每月收入中位數為HK$ 28,190，年齡中位數為 44.5歲。
• 而深水灣道以北及大潭水塘道以北屬於灣仔區，以南則是南區。
• 香港私人屋苑列表主要收錄由地產發展商在香港建造的私人住宅（包括由香港房屋協會銷售的住宅，不包括居屋屋苑）；本列表只列出較具知名度的住宅樓宇組群。

運輸署又以專巴路線不可與公共運輸工具重疊為由，拒絕向營辦商發出居民巴士服務牌照（A06） （页面存档备份，存于互联网档案馆），所以有關服務已於2012年5月1日終止。 發展商在2003年2月發售1樓單位時，平均呎價僅1313元，即供售價由94.9萬至150.2萬元。 而發展商為吸引區內買家，在2001年1月底前購入天水圍嘉湖山莊的業主提供3%的樓價折扣，而租客可獲2%的折扣優惠。 IMPERIAL KENNEDY平面圖 其中間兩組大廈以拱橋形式中心連接，令外觀立面一體化。 大樓外牆淺粉紅色，外牆柱頭4支深咖啡色直立連貫各層。 香港私人屋苑列表主要收錄由地產發展商在香港建造的私人住宅（包括由香港房屋協會銷售的住宅，不包括居屋屋苑）；本列表只列出較具知名度的住宅樓宇組群。

IMPERIAL KENNEDY平面圖: 單位歷史成交

本公司擬使用閣下的個人姓名、電話號碼、傳真、地址或電郵地址處理閣下的申請、回覆閣下查詢並作地產代理服務的促銷及向閣下提供中原集團其他公司的資訊。 本公司在未得閣下的同意之前，不能如此使用閣下的個人資料並向閣下作直接促銷。 『宅谷地產資訊網』只提供資訊媒介平台給予網絡使用者放盤或搜尋樓盤，資訊內容由第三方提供者提供或由『宅谷地產資訊網』從其他參考資料或來源獲取。 IMPERIAL KENNEDY平面圖 本網頁中涉及任何人士、產品或服務的資訊，不得視為『宅谷地產資訊網』推薦或認可。 由於『宅谷地產資訊網』不另核實第三方提供者的身份或所提供資訊的正確性及完整性或任何資訊並非最新的，請閣下自行向有關人士及部門核實。 若有任何爭議，或因為使用本網頁的資訊而引致直接或間接損失，『宅谷地產資訊網』概不負責。

受制於新查冊制度，部份查冊網已不再提供買家及賣家的身份，故我們未能知道這些單位是否由單一人士購入，但從劃一作價來推算，估計是由財團購入，並不排除日後會重建。 樓盤最大優勢為其位於西港島線站「堅尼地城站」附近，最近站口為B出口，步行前往樓盤位於「石山街」的出入口，只需要一分鐘步距，加上屬於西港島線尾站，故早上上班也會有位可坐。 「堅尼地成」本身屬於港島西舊區，除了跌入名校網11校網外，大廈也能依賴「卑路乍街」地下商舖的配套，餐廳及超市等也齊備，大致可滿足日常生活所需。 IMPERIAL KENNEDY平面圖 如果對於一手樓或二手樓的置業流程、或按揭安排等事宜有任何疑問，我們團隊早前已製作了一系列的懶人包，可按橙色字快速跳往。 本人已查閱貴公司的 私隱政策和 收集個人資料聲明，並同意貴公司使用本人於此所填寫的個人資料作直接促銷。

有關屋苑周邊建築物及環境會不時改變，有興趣者須依賴自己進行視察及查証以確定資料的準確性，本公司並不對資料的準確性作出任何保證。 除了兩房之外，「Kennedy 38」劃出較多比例的一房戶型，分布於八柱合共提供200個單位，面積由287呎-332呎之間。 這八柱單位，在設計上大致可分兩類，一類為洗手間屬客套兩用設計(D室、J室、L室)；另一類則為純套廁(B室、G室、K室、M室、N室)，大家可以先按這一點作量，考慮自己的生活習慣，如經常會招呼朋友回家，卻又不想朋友經過睡房才能進入洗手間範圍，就可能要選擇「客套兩用」的洗手間。 IMPERIAL KENNEDY平面圖 當然，二手樓跟一手樓的分別，在於二手樓也勢必只能做到一半首期，反觀一手樓在付款辦法幫助下，有機會能以較低首期置業。 舊樓併購的舊契樓項目，故可不受預售樓花同意書規管，可以隨時賣樓。 項目於2019年獲批建築圖則，並於翌年動工，並發展為今日一幢341個單位的「Kennedy 38」。

屋苑住戶可免費乘搭，非住戶須持有乘客券才可乘車。 屋苑會所佔地80,000呎，設有25米戶外「光纖變色泳池」、按摩池、兒童高爾夫球揮杆場、燒烤場、攀石牆、親子種植樂園、健身室、圖書閱讀室、電腦遊戲中心及鋼琴練習室等。 根據2019年區議會分區地圖，北角寶馬山威景台屬灣仔區亦是區內唯一的寶馬山住宅。 IMPERIAL KENNEDY平面圖 而深水灣道以北及大潭水塘道以北屬於灣仔區，以南則是南區。 項目的C室為標準樓層的2房戶型，也是唯一，456平方呎，廚房有通風窗，廳為長形佈局，睡房間有短走廊連接，細房間隔四方，工作平台則設於主人房。

本人已查閱貴公司的 私隱政策 和 收集個人資料聲明 ，並同意貴公司使用本人於此所填寫的個人資料作直接促銷。

因此物業中低層單位的將以樓景為主，買家務必留意。 以入場單位「6樓H室」，其建期價為632萬元，首期連雜費預117萬便可以，但月供卻較即供為高，月供21,969元，需要有52,615元才可通過壓力測試。 IMPERIAL KENNEDY平面圖 撇除特色樓層，「Kennedy 38」分層共提供三款則，包括100個開放式、200個一房單位、以及25個兩房單位。

樓盤開則上都以較小型的單位為主，故內櫳開則上也要盡量遷就。 例如屋苑樓高有3.5米，讓住戶可以向高空發展外，單位內也盡量附設一些慳位傢俬。 分層單位的廚房全走開放式設計，但內裡卻藏有不少新式裝置，如吊櫃內藏可向下拉動的活動儲物架，上下層最高承重量達8公斤；還有廚櫃內收藏可拉動式的活動餐桌，不單可增加廚房工作枱面，也可以選擇不購置餐枱。 位於「卑路乍街68號」「Imperial Kennedy」則由新地發展，亦屬於新地在西港島線併購舊樓版圖的用地，項目屬於單幢項目，共提供161個單位。 IMPERIAL KENNEDY平面圖 項目特別之處採用「雙會所」設計，在平台層及天台均設有會所，於2013年開出首批50個單位，面價高達29,988元直迫南區豪宅造價，但扣除現金回贈、稅務優惠等，取盡其折扣則介乎21,000-23,000元，亦屬於極高溢價推售的項目。 根據分區計劃大綱圖，「保發大樓」跟毗鄰「天成工業大廈」均劃為「住宅甲類」，故當地市場普遍認為，若把兩地盤合併可提高其發展潛力。

計算後，首三年月供22,192元，第四年至二十五年供款額為24,825元，而最後五後則月供14,983元。 供款額不及「靈活付款辧法+一按」般跳升急速，但缺點卻是要通過壓力測試，月入需要有52,293元才可以。 對高成數按揭有需求的準買家，第二個方法可以選用「靈活付款辦法」，並搭配「發展商一按80%」計劃。 首三年息率為2.15厘或2.65厘，其後4-25年則為6厘。 採用2.15厘或2.65厘，視乎準買家會否借盡80%，如果貸款額低於70%則可用2.15厘來計算；若高於70%-80%則用2.65厘。

備用第二按揭貸款(只適用於買方為個人或香港註冊成立的有限公司及其所有股東及董事均為個人)，二按最高金額為樓價的 25%，惟第一按揭貸款(由第一按揭銀行提供)及備用第二按揭貸款總金額不可超過樓價的 80%，或應繳付之樓價 餘額，以較低者為準。 一改以往新地樓的作風，今次並沒有太大堆頭的付款辦法安排，只提供了相當於即供安排的「現金付款計劃」、以及建築期付款的「靈活付款辦法」兩種，背後也跟盤的銀碼有關。 因為首張價單全數低於1,000萬元，也意味買家可透過建築期付款來借取新按保，承造最高80%按揭，而且當中還有54個單位、跌入建期價800萬元以下的門檻，甚至可以借取90%按揭。 可能你會問，究竟毗鄰舊有物業是否真的會重建呢?

項目於一手新例前的2012年開售，當時開出首批30個單位，建築面積呎價11,000多元，折算實用面積呎價則為14,000多元。 由新地、恒基及會德豐合作發展、位於堅尼地城卑路乍街38號的「Kennedy 38」，預計在2021年11月份會推盤。 項目屬單幢項目，樓高30層共提供341個單位，預計關鍵日期在2023年2月26日，相當於樓花期約為16個月。 項目兩大賣點，其一就是位置鄰近港鐵「堅尼地城站」，由B出口步行一分鐘便能到達樓盤外，其戶型也主打一些上車間隔，當中以 呎的一房佔多，分層合共有200個單位，佔全盤59%，同時也提供100個開放式單位。 能否成功去貨，當然也要視乎總價效應、以及付款辦法是否能夠配合。 我們會一文詳述其特色、揀樓攻略、以及付款辦法。

IMPERIAL KENNEDY平面圖: 項目背景

『宅谷地產資訊網』不發表任何聲明或作出任何保證，無論是明示或暗示的，就資訊的正確性及完整性作出任何保證。 如閣下繼續使用本網頁，即表明同意接受此等免責條款。 項目前身為「保發大樓」及「天成工業大廈」兩個舊樓項目所組成，屬於發展商舊樓併購項目。 最後在2015年底獲土地審裁署接納強拍申請，並終在2016年成功以底價6.5億元統一業權。 IMPERIAL KENNEDY平面圖 新地副董事總經理雷霆話，天璽最後一批單位會响星期六賣埋，緊接就到Imperial Kennedy，首批會推50個單位，積極考慮為買家提供稅務優惠或者港人港樓條款，而今個星期稍後會開放三房示範單位同交樓標準戶畀客睇。 新地代理助理總經理胡致遠就話，Imperial Kennedy有161個單位，近一半係兩房戶，而物業有4層做咗會所。

佔100伙為開放式戶型，集中A、E、F、H室，最細為229平方呎，最大為264平方呎，例如A室(實用260平方呎)，佈局為梯形，廁所和開放式廚房集中一邊 ; E室入口就有短玄關位，廳區窗戶為L形，增加採光度 ; 最大是F室，長形佈局，大門到露台有5米之長。 而連平台戶則集中2樓，最細有207平方呎，最大有686平方呎，平台最細為36平方呎。 頂層特色戶全盤有4個，集中33樓，最細為566平方呎，戶戶皆有34至201平方呎平台、天台最細都有491平方呎，而其中A、C、D室都有22至43平方呎的露台。 IMPERIAL KENNEDY平面圖 附近一帶的生活配套完善，不少民生商店、超市都齊備，而士美非路市政大廈亦有街市、熟食中心、公共圖書館、堅尼地城泳池、科士街臨時遊樂場等，加上中小名校網齊集，例如港大、英皇書院，而且小店林立，年輕人和不少外國人都會去區內文青Café、酒吧等。 堅尼地城的巴士路線一向都多選擇，可以出入港九多地，例如在科士街、卑路乍街等，又有電車、港鐵站出入，從項目步行去港鐵堅尼地城站B出口僅3分鐘路線，去中環、金鐘、銅鑼灣一帶都很方便。

為加強保障客戶及員工，提升會客及睇樓的安全，中原網頁及APP新增「代理疫苗接種徽章」，方便客戶辨別已接種疫苗的前線代理。 惟本公司非常重視及尊重員工的私隱，「已接種」的前線代理亦可選擇「不顯示」疫苗徽章。 亦有發展商部署明年才推新盤，英皇國際（00163）執行董事張炳強話，近排發展商加優惠市場都有承接，而旗下兩個未推新盤西環干諾道西180號同屯門小欖項目，估計最快明年發售，另餘下約20至30個貨尾會唔會調整價格要睇市況。 IMPERIAL KENNEDY平面圖 永義國際執行董事官可欣話，旗下目前無貨尾，但全新項目太子道西313號雋瓏，最快出年三月推出。 新盤大增賣樓優惠，戰線亦由西九龍蔓延到港島西。 揚言「月月有盤推」嘅新地（00016），繼九龍站天璽後，尋日話稍後會緊接推出西環Imperial Kennedy，仲話周內會開價同開放示範單位，首批會有50伙。 屋苑內曾設有居民巴士服務，由慧景軒循環途經天水圍站、天河路及嘉湖銀座。

由於只有一柱單位為兩房類別，其面積為456呎，故若真的鍾情兩房單位的買家，則可按其負擔能力作排序外，買家也應當比較周邊二手，因為毗鄰的「寶雅山」以及「Lexington Hill」均由兩房起步。 「山市街」跟「石山街」交界設一個小型休憩公園外，前方的馬路不時有車輛經過，故需留意其噪音對住宅的影響外，樓盤挨近「山市街」及「卑路乍街」還存有一些舊樓物業，包括「山市街1E-1J號」、「卑路乍街32號-32B號」。 倘日後重建會對樓盤景觀構成影響，受影響單位包括「D、E、F室」。 第一類望向「卑路乍街」方向的單位，但凡扭向北面的單位均屬此類，理論上高層可以望到「卑路乍灣」景色。 我們透過航拍機來了解景觀，低層十樓以下可望到大廈園景景色，但由於前方物業高度有100米，「Kennedy 38」最高能興建120米，故只有最高五層單位才可以避過舊樓群，望到少量「卑路乍灣」海景。 縱然交通配套有優勢、開則上也盡量配合室內空間而採用慳位裝置，位於舊區的「堅尼地城」其最大隱憂就是景觀上變化，可能構成潛在影響。 一座物業組成的「Kennedy 38」，整個地盤呈長方形設計，住宅樓面盡量貼近「石山街」邊界，而挨近「卑路乍街」邊界則有較大比例作園林，開則上一層十三個單位，共提供341個單位，景觀也可分三類。