港島豪宅市場屢錄高價成交個案，本地發展商也趁勢吸納豪宅區舊樓地盤。 麗新發展（0488）新近斥資共約13億元買入西半山旭龢道1號及1A號兩幢舊樓，將會重建豪宅新盤。 其中一幢舊樓成交價高達6.5億元，較62年前買入價27萬元，帳面升值超過2,400倍。 有舊樓業主立案法團代表指，舊樓很多年長人士居住，平均年齡達70至80歲，需用「棺材本」支付6位數字維修費，但如其居住的舊樓樓齡不足，根本無法獲得資助。 另有代表指，其樓宇的消防令快將到期，急欲開始招標，恐怕未能等及明年處理，擔心無法獲得資助，進退兩難。
估價行一般會根據僭建規模計算「還原費用」，如果還原費只佔樓價很少百分比，一般都不會扣減按揭成數。 沒有只有樓梯的唐樓，很多人以為較難申請按揭，其實只要理解銀行背後批核原則，六成以上高成數按揭亦有機會批出。 該兩屋苑提供尺碼較大的兩房戶，入場門檻較高。 海山樓樓齡 中原柯勇指，現時兩屋苑入門價同為750萬元，實用面積近500方呎。 至於三房以都會駅入場費較低，入門盤叫價880萬元；三房尺碼較大的維景灣畔入場價要近千萬元。 海山樓 – 美聯物業屋苑專頁展示海山樓樓盤資訊，屋苑位置、設施、交通、單位呎數、平面圖等詳盡資料，一覽無遺。
海山樓樓齡: 銀行加按息死線前 上車客如何「達陣」享低息？【星之谷專欄 – 香港01】
雖然這是不成文規定，但建議要在臨約上寫清楚，以策萬全。 驗樓的目的是視察單位有沒有僭建或結構性改動，比如改成劏房。 一般輕微改動，例如改建開放式廚房，只要不涉及主力牆，都不會影響按揭。 海山樓樓齡 隨了多寶大廈，屯門「置樂三寶」也是上車客之選，皆因多迷你單位供應，樓價平易近人，而且鄰近屯門市中心。 所謂「置樂三寶」，即指利寶大廈、萬寶大廈及麗寶大廈，這3座單幢樓樓齡均逾30年，多數叫價400萬元以下，若借足九成按揭，首期不用40萬元。 不過，翻查代理網站放盤，「置樂三寶」放盤其實不多。
他接受訪問指，於30餘歲時以3萬元買入單位，現時樓齡已50多年。 首置客敍做高成數按揭，HKMC或其他按保公司最長可批30年還款期。 一般而言，銀行以「75減樓齡」計算按揭還款年期。
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如申請的銀行容許「80減人齡」，按保批出的按揭年期亦可用「80減人齡」，而壓力測試也是用年期去計算每月還款額。 受影響住戶包括楊氏夫婦，楊先生指他們居住上址已60年，家裏單位實用面積約600呎左右，3房一廳，但唐樓只有樓梯，出入不方便，「買餸要兩個人出動（拎）」，而且樓上套房漏水，需要維修。 對於項目納入重建，他指市價約1.8萬元一呎，希望有滿意的收購價。
若物業被釘契，銀行不會批出按揭，不過只要如期清拆僭建物，並向屋宇署申報，署方檢查後再申請取消釘契及取得滿意紙。 他又指，集團一向看好豪宅市道，加上近月豪宅市場暢旺，故趁機增加土地儲備。 海山樓Montane Mansion 英皇道1028號 …. 註冊日期, 座數, 樓層, 單位, 預覽座向, 樓齡, 成交價($), 實用(呎), 建築(呎), 實用(呎), 建築(呎), 成交 …. 釘契是指物業的業主因為觸犯法律，以致在土地註冊處進行紀錄，當公眾查冊的時候，均會顯示出來。 村屋買入前亦要小心僭建物，估價行會根據狀況評估還原費用，並在樓價中扣減，導致最終貸款額降低。
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村屋按揭一般可造五、六成，如果使用按保計劃，最高可借貸八成半。 置業最擔心的問題就是按揭年期，而多數銀行都以「75」這個數字計算舊樓按揭年期，「75」減去樓齡就得出貸款者的舊樓按揭年期。 換言之45年樓齡的舊樓按揭年期即30年，而根據金管局指引，舊樓按揭年期最長可達30年。 由於舊樓有不少潛在問題，樓齡都比較高，並考慮到折舊率，因此銀行為客戶提供的舊樓按揭的成數未必有八成或以上。 標準唐樓可以使用H按或P按，在現時低息環境下，仍可選用低息的H按計劃，享受低至H+1.3%及1%現金回贈。 不過，對於劏房一類唐樓，個別銀行只容許批出P按，詳情可以向經絡按揭查詢。
但如果唐樓樓齡為50年以下，仍有機會借取八成以上按揭。 不過唐樓的按揭成數會受物業質素等情況影響，買入前應先向銀行初步查詢。 香港平民屋宇有限公司有意將唯一出租屋邨大坑西邨分3期重建，頭兩期然會攞嚟做租住房屋，第三期就會作為住宅出售，以抵銷興建廉租屋嘅虧蝕。
海山樓樓齡: 重建後增至5.7萬呎 樓面地價22628元
這帶私人屋苑以樓齡夠新，會所夠In及單位尺碼大取勝，樓價較相宜首選離港鐵站最遠的峻瀅。 海山樓樓齡 利嘉閣尹皓霆指，兩房戶最平650萬元，實用呎價逾1.2萬元。 海山樓樓齡 東港城方面，兩房單位實用面積460餘方呎，實用率高，比南豐廣場及新寶城兩房戶闊落，兩房入場價650萬元，畀多少少可住大近百方呎。 畀多少少可揀寶琳站級數最高的大型屋苑新都城，坐落在港鐵站旁，最平590萬元入場，實用呎價逾1.6萬元。
屋宇署今年初再檢驗這幢舊樓，發現有需要修葺的地方，該署於本月十三日向肇事樓宇發出維修命令，飭令維修外牆及公用地方的破損及剝落的混凝土及批盪，業主最遲需於今年七月完成維修工作。 【疫市自保】低息環境按揭財技解碼 新冠肺炎疫情打擊全球經濟，加上低息環境下，置業人士更應該善用借貸能力，選擇最適合的按揭計劃，以下按揭抗疫3招有助業主長期抗戰。 買樓是人生大事，大拿拿花數百萬元，無非都是想買一個安樂窩。 如果不想買入問題單位煩足一世，又或是交易時遇上阻滯，最好在簽臨約前查冊物業，釐清單… 另外，不少唐樓都有僭建問題，例如更改廚房間隔、天台加建玻璃屋等，當屋宇署發現物業有僭建，一般會發出清拆令，要求業主限期內清拆，同時物業會被釘契。 買家買入前可自行查冊，了解物業是否涉及清拆令等命令。
海山樓樓齡: 唐樓遺失原裝樓契，會否提高按揭申請難度？
由於不少唐樓的改動較多，銀行對於唐樓的估價會較為嚴格，會派員上門視察，因此如果單位並非交吉，必須在臨約訂明時列明容許估價人員上門。 如果單位經過大幅改動，銀行可能需要把還原費考慮在內，導致估價偏低。 油尖旺及深水埗一帶唐樓由於入場費較低，3百餘萬便能買入4、500呎單位，吸引不少投資客買入。 其實唐樓在正常情況下仍可造八、九成按揭，但申請按揭時要比一般私樓較為複雜。 經絡按揭一次過為大家拆解唐樓的按揭成數、還款年期等按揭注意事項，買入唐樓自然更一目了然。
個別銀行會以「80減樓齡」計算，最長還款年期理論上仍能達到30年。 與普通私樓一樣，如果借款人有按揭在身或收入來自非香港，按揭成數要下調一成。 如果以資產價值申請按揭，最高按揭成數只有四成。 40多歲的「契姐」在沙浦道53號一棟9層高的唐樓，租住了唐3樓一個約100呎的劏房獨住。 她指該單位月租僅2850元，加上較為寧靜，在該區屬罕見，對政府重建的決定感到可惜。 80歲的洪伯跟太太同住啟德道68A號垣天大廈的兩房單位，面積500多呎。
海山樓樓齡: 唐樓或舊樓可申請高成數按揭
如果希望買入舊樓單位出租，要注意該物業是否屬於商住合一，低層單位為商用單位，樓上屬於住宅（如尖沙咀重慶大廈），大廈會較多閒雜人等出入，較不受租客歡迎。 要初步查出大廈是否屬於商住合一，可查看地政總署的地契及城規會的法定圖則。 另外，此類物業一般亦難成立法團管理，如果單位經營黃色事業，銀行一般不會批出按揭，鄰近的單位及上下樓層的按揭成數亦有機會受影響，所以買入前應查清楚單位的經營活動。 ）是香港最早期興建之公共屋邨之一，佔地逾5.1公頃，位於九龍黃大仙區牛池灣，由香港屋宇建設委員會發展，巴馬丹拿建築及工程師有限公司設計，融入包浩斯風格元素。
