這項計劃能否消弭業主和政府就補地價的分歧，令本來欠缺重建發展經驗的業主，也加入活化工廈的行列，值得另文再談。 她解釋，如業主利用已經或即將整幢改裝位於「商貿」、「商業」、「綜合發展區」及「住宅」地帶的工廈作非工業用途，並在改裝後將整幢或部分樓層用作過渡性房屋，政府會彈性處理規劃及樓宇設計等規定，並免收作過渡性房屋用途的地契豁免書費用。 就九龍東而言，發展局的起動九龍東辦事處不時與文化藝術界人士接觸（例如舉辦工作坊），以了解他們對九龍東轉型過程中，善用空置政府土地作創意文化藝術用途的看法。
政府早前指出，期望今年首季可推出先導計劃，以預先公布的標準金額，計算重建老舊工廈的補地價水平，以便業界評估成本，加快改契。 活化工廈 政府實行活化工廈政策，至今已逾10年光景，我們不妨先回顧活化工廈的前世今生，找出左右其空間改造的因素。 活化工廈 澳門政府於2011年4月推出「工業大廈活化措施」，為期三年。
活化工廈: 業主放盤
計劃提供更多樓面面積以配合香港不斷轉變的社會及經濟需要，亦善用了珍貴的土地資源。 政府提供誘因，不一定能夠吸引工廈業主活化物業，補地價成本、物業位置以及所屬區域規劃，均左右其決定。 當然，活化工廈政策仍有一定成效，近年一些頗具規模和發展經驗的發展商或投資者「計過度過」，頻頻在市場收購並申請重建工廈，但市場仍有部分工廈業主因缺乏重建發展經驗而卻步。 政府去年的施政報告提出「標準金額」補地價的先導計劃，冀釋除他們對補地價的疑慮。
- 截至2016年2月底，地政總署共接獲215宗在活化工廈措施下提出的申請，其中124宗已獲批准，釋出合共可提供約138萬平方米的樓面面積。
- 隨着1990年代起香港工業轉型，部分工廈未能物盡其用，為提供更多商業樓面，因此政府鼓勵空置工廠改建用途。
- 公布工廈地契內註明的「倉庫」用途具更廣闊的定義，可涵蓋貨物裝卸及貨運設施和可循環再造物料回收中心。
- 因應藝術工作者對工作及創作空間的需求，除上述措施外，當局亦透過香港藝術發展局推行藝術空間計劃，以優惠租金出租工作室予視覺藝術和媒體藝術工作者作為創作室之用。
- 較矚目是荃灣香港中央紡織有限公司一廠及二廠，其中規模較大的一廠，已獲准以11.4倍地積比率，重建為一幢21層高新式工廈，總樓面達57萬方呎。
- 第二輪活化工廈措施所施加的條件，或令後來業主判斷活化工廈是否有利可圖時，有更多的計算：業主重建工廈需繳付十足市值土地補價，如改裝作其他用途，也需繳付十足豁免費用。
- 就措施所准許五類指定用途而言，即使這些用途並不符合一般工廈只限「工業及／或倉庫」的地契用途，只要是法定圖則上「第一欄」經常准許的用途，地政總署不會為取締違反地契條款而採取執行契約行動。
舉例說，我們留意到工廈附近的兼善里有一間由社會企業開設的食肆，為殘疾人士提供就業機會之餘，亦向區內有需要人士派發免費飯餐，甚具社會意義。 同時，我們亦為舖位預先裝設符合工廈食堂規定的屋宇裝備基本設施，包括消防、排污及供水系統、通風、配電及照明系統等，以便這所社企進駐時，只需在進行裝修、添置設備和食堂用具後，盡早營運。 （四）如工廈設有緩衝樓層（通常用作停車場、機電房或空置樓層）將低層與仍然存在工業用途的高層部分完全分隔，在繳付豁免書費用及符合規劃其他相關規定的情況下，政府接受將大廈的最低三層改裝作其他非工業用途，包括商鋪及服務行業、餐廳或文化及藝術活動。 南豐發展資產管理部總監劉子敏表示，活化後的總樓面面積近26萬平方呎，其中40%至50%為「南豐店堂」，20%用作藝術館，其餘用作工作空間及辦公室，並指這個組合在現時區內還未出現，故有信心項目未來可成為地標。 劉子敏續說，「南豐店堂」佔地125,270平方呎，期望這個商圈給予訪客不一樣的體驗，故此短期內不會有連鎖店進駐，而商戶的組合多元化，30%為餐飲業，其餘為零售和體驗式消費，大部分含「香港情懷」故事、文創或創新等元素。 為了保持新鮮感，項目亦預留10%商業樓面，用作期間限定店（Pop-up Store），料三個月至半年便會更換一次。
活化工廈: 投資活化工廈 業主兩大考量
在政府的支持下，市建局近年採取「規劃主導」、「小區為本」的方針去處理市區更新工作。 這模式的好處是不將項目局限於拆卸改建個別單幢式樓宇，而是藉重建的契機重新規劃區內交通路線、行人設施、綠化休憩空間等，以締造更以人為本的社區和為居民帶來更大裨益。 觀塘市中心這個市建局歷來最大的單一項目，正朝這方向邁進。 待未來數年五個發展區陸續竣工後，觀塘市中心將展現全新面貌，市建局會以同樣的市區更新手法改善九龍城、土瓜灣、油麻地及旺角等舊區。 現時，澳門有超過110幢工廈，不少處於空置狀態，政府於2011年推行了「活化工廈措施」。 由於工廈空間大，租金相對便宜，不少業者及文化團體都有興趣進駐，可惜幾年來只有兩宗成功個案，而且按法例規定，只可興建住宅。
政府重啟工廈活化，由資深投資者林子峰等持有的觀塘敬業街41號項目，以及莎莎國際太子爺郭浩泉等組成的麒豐資本持有的鴻圖道32號，將於今日城規會闖關，規劃署不反對，預計獲批機會大。 補地價先導計劃 註：標準金額水平在先導期兩年內維持不變。 1.即涵蓋觀塘、黃大仙，以及九龍城位於九龍東區地政處轄區內的範圍(例如九龍塘)。 局方解釋，消防處1987年提高大廈消防要求，在此前落成的工廈消防設備相對簡陋，對工廈使用者以至社會構成安全隱患，推動重建較執管或改善設備更能徹底解決安全問題。
活化工廈: 共涉1167萬呎樓面 工業商業各佔半
不過在業主和投資者眼中，並非每幢老舊工廈均有活化的價值。 活化決定受不同因素左右，包括地理位置和所屬地區規劃，全港所有工廈均應獲准根據相關分區計劃大綱圖，按各自所屬的地帶進行活化。 截至2020年12月，兩輪活化工廈計劃接獲60多宗重建申請，其中14宗已完成地契修訂，約40宗已取得規劃許可。
鄒小姐因要照顧小朋友而無法工作，所以向政府申請綜援，每月7,900元，由於目前房間實在太細，她決定搬到同單位另一劏房，月租加倍至3,000元，扣除租金後，兩母子每月實際生活費不足5,000元。 林鄭月娥發表「雙十施政報告」，提出多招化解土地供應問題；其中一招稍被忽略，就是重推活化工廈，並引入「過渡性房屋」概念，讓輪候公屋等上樓的基層市民，可以低價暫住由工廈「活化」的臨時居所。 郭浩泉指，雖然過去一年市場甚少工商新盤物業推出拆售，但全幢物業卻相當暢旺，吸引不少資深投資者入市，同時也證明市場資金充裕。 翻查資料，東傲前身為工廠大廈，由麒豐資本在2018年以約12億元向興勝創建（0896）購入，並向城規會申請活化，重建為新式工廈。 東傲預計未來一至兩個月分階段推出拆售，先讓購買全層的大手客優先認購，至於大廈的命名權亦可供出售。 莎莎太子爺郭浩泉等人組成的房地產基金麒豐資本，最快下月拆售新蒲崗全新活化工廈東傲（HORIZON EAST），為基金首個重建發展項目，預計入場費低於800萬元。
活化工廈: 活化工廈
如就個別工廈改裝作過渡房屋項目達成協議，有關團體會適時公布詳情。 地政總署暫未收到就工廈整幢改裝提供過渡房屋單位的地契豁免書申請。 如申請的擬議用途需要獲得城市規劃委員會（城規會）的規劃許可，則必須在向地政總署提交地契豁免書申請前獲得規劃許可。
發展局宣布本月15日推出先導計劃，以標準金額徵收工廈重建涉及的補地價，為期兩年，適用於1987年落成的工廈。 此舉為有關業主在恆常估價機制外提供另一選項，推動工廈活化。 施政報告2018今日（10日）公布，特首林鄭月娥早年任發展局局長時，曾推出活化工廈政策。 事隔數年後擔任特區首長，政府檢討完活化工廈成效後，決定重啟計劃，並加入新措施容許改裝整幢工廈作過渡性房屋用途。 工廈被改建成住宅令住客面臨安全風險，要追溯源頭，可能與港府於2009年推出的「活化工廈」政策有關，當局希望提供更多樓面配合社會需要，甚至藉此重建成住宅提供更多單位，解決住屋問題。 本港近年有不少工廈被發現內裏改裝成住宅單位，違反土地用途。
活化工廈: 活化工廈專家建議
據城規會資料顯示，由Fung PropertiesLimited持有，位於荔枝角長沙灣道868至888號利豐大廈，最近提出活化申請，擬重建為1幢27層高新型商廈，涉及面積達28.77萬方呎。 （二）在鼓勵工廈重建方面，倘若有關重建是作酒店用途，我們容許非工業地帶的工廈業主，最長分5年分期攤付土地補價。 活化工廈 政府消息人士舉例稱，若工廈業主願意把整幢工廈，由工業用途改為過渡屋用途，可獲豁免補價；至於《建築物條例》規定住宅單位必須要有廚房，但工廈過渡屋可豁免此限，容許設共用廚房供住戶使用。 政府鼓勵業主與非政府機構合作，提供過渡性房屋給予未獲分配公屋或有其他住屋需要的基層市民；運房局轄下專責小組，將就民間推動的過渡性房屋項目提供一站式的統籌支援。
自從內地改革開放之後，大批廠商轉移至工資更低廉的內地投資設廠，澳門轉為了接單做單的基地。 活化工廈 後來配額及普及特惠稅的廢除，澳門工業萎縮，各工廈變得十室九空。 另外，工廈單位與單位之間一般缺乏防火分隔功能，若一個單位發生火警，蔓延至鄰舍的可能性亦較高。
活化工廈: 「工廈活化變住宅」 業主計唔掂數：冇得做！
市建局將地下單位活化改建成樓宇復修部辦事處，並設有多個房間，供已預約的資助計劃申請人及法團來辦理手續。 團隊更額外在樓宇管理工作方面，為這個活化工廈項目引進「預防性維修」措施，包括加裝遙距監測裝置，協助管理人員在管理室監測各項屋宇裝備的運作狀況，應對突發性故障。 各項新更換設施的維修保養資料亦將經過數碼化重新整合，編制為一套數碼樓宇保養手冊，為管理人員因應設施的狀況制定未來保養計劃以提升工作效率。 過程中，部份業主對全幢改造的方案感到憂慮，擔心在工程期間需暫時搬遷，影響業務運作；若然全幢改造，每戶除了需要攤分涉及公用地方的工程費用，還要自行支付其持有單位內部的改造工程支出，對於一般小廠戶業主來說，這筆開支也會造成經濟負擔。 郭浩泉又指，基金除了關注工商物業市場外，目前正尋找投資住宅地皮的機會，目標為地盤面積逾4,000至5,000平方呎的地皮，又指「愈大愈好」，買入地皮傾向自行興建發展。 對於項目的定價，洪英偉指，由於同區多年來未有相關供應，將會參考整個東九龍的工商廈成交水平，並於觀塘設置兩個示範單位，預計在明年下半年落成。
據知情人士透露，目前正討論的裁員計畫可能影響美銀在全球不到200位銀行家。 今年早些時候，美銀宣布凍結招聘，反映出該行正回到疫情爆發前的減員模式。 在企業交易活動明顯反彈前，金融行業將繼續依靠裁員來控制成本。
活化工廈: 工廈 活化還是僵化？
有業內人士建議，政府如果真正希望活化工廠大廈的使用，與其只是優待大業主，不如考慮豁免小型工作室的補地價費用，鼓勵年輕人創業。 惟當時工廈改裝和重建進度緩慢，時任行政長官曾蔭權在《 施政報告》宣布一系列活化工廈措施，以釋放工廈潛力，當中包括合資格工廈的業主，申請在原有工廈的整段使用期內或契約期間改裝整幢工廈，並改變原有用途，可獲免繳豁免費用。 活化工廈可為物業升值，金寶國際董事長李秀恒認為，傳統工廈區葵涌及黃竹坑前景不俗，工廈適合改作商業及酒店。 他又認為，活化工廈政策應優化，無論改裝或拆卸重建同樣免補價，增加供應以免租金不斷向上。 地政總署公布最新完成補地價個案，其中新鴻基地產荃灣橫窩仔街13至23號安泰工業中心，補地價金額逾4.68億港元，作商業/住宅用途。
- 而城規會截至二○二○年一月三日亦收到另外四宗就工廈整幢改裝後擬議用途提出的規劃許可申請，及已批准其中一宗申請，業主稍後可向地政總署提出地契豁免書申請。
- 先導計劃簡單清晰，將全港分為五大區，就工廈修契所涉及的三個用途，即重建前的工業/倉庫用途，以及重建後的商業/現代工業、住宅用途訂立標準金額，而有關金額經參考市場相關資料釐定。
- 這些獲批項目最終會否提供有關土地文件所容許的文化及創意產業用途，須視乎業權人的發展計劃。
- 活化決定受不同因素左右，包括地理位置和所屬地區規劃，全港所有工廈均應獲准根據相關分區計劃大綱圖，按各自所屬的地帶進行活化。
- 而更重要，是共同探討為有意活化改造工廈的業主提供更多誘因，例如金融機構可以考慮提供較優惠的貸款安排，協助他們籌措資金；政府部門亦可從政策層面，重新審視各項針對工廈改造用途和地契條款的要求，提供彈性或寬免措施，以降低改造成本。
- 以這個永康工廠大廈改造項目為例，整項改造工程的支出約1.5億元，以市建局持有27個單位合共約7萬2千平方呎樓面計算，每平方呎改造成本需要約2,000元。
- 獲批個案的申請人須簽立有關土地文件，有關土地文件在所需手續完成後會在土地註冊處註冊。
設計上針對空間的升級改造，豐富建築物內的人流動線，改造出10層多元化的飲食、休閒、購物空間。 同時，通過改造並綠化現有的露天平台，注入環保元素，除大量採用環保機電設備如LED燈外，在外牆位置亦引入垂直綠化牆以改變大連排道的工業區形象。 南豐發展設計部高級建築師吳家健表示，項目由籌備至活化落成約5年時間，當中工程施工需時兩年半，團隊盡力保留逾70%原有建築物的結構，僅作出一些方便到訪者的改建，例如擴建入口通道、建構新的玻璃橋連接五廠及六廠等。 設計上亦有刻意保留昔日的舊物，包括舊樓梯、外牆及玻璃窗等，又將昔日的木門改造成椅子，令遊人可感受「新舊對話」。 他表示，舊紗廠的痕跡別具意義，訪客參觀時可看到，改建工程中保留了近五分一的舊有外貌。 他坦言在保留舊物料的工序較重造困難不少，這亦是保育活化的難度。
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政府會繼續留意活化工廈措施的實施情況，但並無計劃進一步修訂有關措施。 （二）活化工廈的新用途由申請人提出，地政總署按申請的用途處理，活化工廈措施並無規定有關申請必須作任何特定用途。 一般申請涉及不同範疇的新用途，在獲批的個案中，擬議的新用途主要包括辦公室、食肆、商店及服務行業和酒店。 獲批個案的申請人須簽立有關土地文件，有關土地文件在所需手續完成後會在土地註冊處註冊。
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以上使用情況反映市場對工業樓面有持續需求，而透過有限期的措施，活化工廈政策亦已達致於經濟轉型周期善用舊式工廈的預期效果。 先導計劃簡單清晰，將全港分為五個大區，並就工廈修契所涉及的三項用途（即重建前的「工業／倉庫」用途，以及重建後的「商業／現代工業」和「住宅」用途）訂立標準金額。 發展局發言人表示，先導計劃旨在透過公布一套標準金額，為補地價提供確定性，加快完成工廈重建所涉及的修契程序，從而推動工廈活化，讓土地早日轉型作更切合社會需要的用途，務求地盡其用。 而計算改造工程成本後，改造單位所創造的物業增值仍甚具效益。 在安排樓宇復修部使用改造後的辦公室時，我們亦顧及應盡量避免吸引非大廈使用者到訪上層單位，因此，我們將需要面見已預約的樓宇復修資助計劃個案申請人的業務，例如辦理手續和宣誓等，集中在地下單位進行。 然而，若要在這類舊式工廈執行有關工程以符合最新法規，必須得到法團的參與才可進行，過程中若改動個別業主單位的結構間隔，還要得到有關業主的允許。
活化工廈: 活化工廈｜蜂鳥資本葵涌傲晴開售27個工作室 入場費185萬起
活化工廈實施多年來，累積不少成功例子，成為地區轉型的重要一環。 另外照明、通風方面，根據現行規定，有測量師指出【見報道】，只有把工廈四邊有窗、可透光的樓面，分間成小房間，方滿足採光要求；工廈中央無窗樓面，只能用作共享空間。 活化工廈 不過消息人士稱日後或放寬《建築物條例》，只要工廈業主能於四邊通風的樓面，闢設合理大小的交誼共享空間，供過渡屋居民使用；或可批准於工廈樓面中央，建無窗的過渡屋單位。 DAN6外貌與新落成的住宅大廈，有不少相似地方，但據荃灣「分區計劃大綱圖」所示，除了地下之外，DAN6全棟只限用作工業用途。