對比現有的120即供付款方法，同樣為1房及2房單位提供最高15%折扣優惠，3房則最高可享17%優惠。 所謂「供樓初期還息多於還本」，在按息偏高年代，多數情況下是正確的。 但近十年按息偏低，除非選用較長的還款期，否則在很多情況下，按揭還款初期的供本比例已經高於還息。 現在供樓利息 不過，同樣是新造按息約2.4厘、借100萬元，如選用25年期還款，每月供款4,435.97元，第一期還款中，2,000元為利息，佔供款45.1%；其餘2,435.97元為還本，已是供本比例較高。
由於「銀行同業拆息」就是銀行的資金成本，銀行在不會做蝕本生意的情況下，批出按揭貸款予買家一定須在「H」之上加徵一個百分比，藉以賺取客戶利潤。 現在供樓利息 舉例「H+1.5厘」計算，銀行就是賺取準業主1.5厘的利息。 選定了息率後，連同按揭年期，就可以計算出每月供款為多少。 所以準買家在選擇「P按」時，除了要留意「P減」後方的「固定點子」外，還要留意銀行所採用的「最優惠利率」才能計算到息口的高低。
現在供樓利息: 申請加按留意三點
但有部份銀行不扣減成數，惟不能加按套現，只可轉按現有按揭餘款。 要注意的是，除自有的其他物業按揭外，為家人的按揭擔保亦會令mortgage count多於1。 若不套現，僅僅轉按貸款餘額即300萬，以現金回贈2%計，可得6萬元。
高息戶口為按揭貸款人的活期存款提供與按揭計劃相同的利率，以對沖供樓的息利支出。 如業主的按揭貸款額為HK$3,000,000，如業主在高息戶口（Mortgage Link）存入HK$1,500,000，就可慳大約一半利息。 簡單而言，如業主在銀行A供2%的按揭利率，業主Mortgage Link戶口同樣可獲得2%的存款利息。 不過要留意，Mortgage Link存款上限最高是按揭貸款餘額的60%。 其利率能夠做到跟貸款計劃相同的利率，作為供樓利息支出的對沖，也可以為貸款人保持流動資金。 不過存款設上限，一般是剩餘按揭貸款額的50%，有部分細行更加可以高達60%。
現在供樓利息: More in 按揭指南:
因此，對加息威力的兩種不同理解，會得出非常不一樣的判斷。 使用供樓扣稅額的條件是物業必須已是納稅人的主要居所，若按揭物業屬於樓花，並未供入伙居住、又或物業屬於工商舖類別，均不可用作扣稅。 此種息、本懸殊的還款比例，似乎自此深入民心，直至今時今日，仍然不時見到有人提出。 但事實上，在2008年金融危機後，按息長期維持低企、息本比例早已扭轉多年。
- 購買的車位須為擁有人自用，並與有關住宅位於相同的發展物業內，以及符合扣除居所貸款利息的其他準則。
- 原先承按的銀行未有Mortgage Link（按揭儲蓄掛鈎），但另一些銀行卻設有。
- 經一亦定期專訪不同投資猛人為你指點迷津，深入淺出拆解脈絡。
- 即使拆息不斷上升，只要有存款於戶口內，即可獲得與按揭利率同等的利息收入，變相可抵銷部分按揭利息增加。
- 恒生銀行轉按市佔率按月減少5.6個百分點至14.9%(191宗)，排名第四；四大銀行轉按巿佔率1月份升2個百分點至67.1%。
以現時新造按息約2.4厘、借100萬元為例，如選用30年期還款，每月還款3,899.41，第一期還款中2,000元為供息，佔約51.3%；其餘1,899.41為還本，供息比例高於供供。 香港銀行公會的HIBOR有多種，由隔夜（即1日）到12個月不等（詳見上圖）。 目前各銀行計算H按時，較常以一個月的HIBOR為基準。 但很多人未正式甩按保便已將物業出租，一旦被按保公司發現，業主便會被罰款，更有個案被罰款超過10萬元。
現在供樓利息: 按揭工具
以新批H按利率約1.4厘，還款期30年計，每百萬樓按月供為3,403.42元，首月還款約65.7%，即2,236.75元為還本，只有約34.3%為還息，如利率不變，每月還本比例會逐步上升。 如果借款人選用較短的還款年期，首月供本比例會更高。 《税務條例》內「住宅」一詞的定義是指根據《差餉條例》應課差餉的單位，即該住宅必須位於香港。 領展（823）上周五宣布上市以來首次供股，5供1集資188億元，主要用作減債，市場大感意外，券商紛紛削目標價兼降投資評級，周一復牌大跌近13%。 事實上，領展已經逐步由收租佬變成發展商，加息周期令其雪上加霜，供股只會令其成為一隻只有downside、沒有upside的股票。
- 如想加快進度，可同時向銀行申請轉按及向律師樓取契，便能把時間縮短至1個月左右。
- 例如：花旗銀行現時利息低回贈高，但不接受村屋或居屋按揭申請。
- 此種息、本懸殊的還款比例，似乎自此深入民心，直至今時今日，仍然不時見到有人提出。
- 網站所顯示的資訊或與金融機構或服務供應商之網站有所出入。
- 觀乎是次匯豐宣佈減息後，渣打以及中銀都跟隨減息，可見銀行加減息並非直接受金管局的貼現窗利率影響，以去年美國多次加息為例，金管局貼現窗利率是直接跟隨，但銀行只加過一次利息0.125厘。
- 至於轉按的按揭供樓利息，也是可以扣稅，不過只計算轉按後的按揭供樓利息。
- 即是說，今天能買樓的人一定是用自己荷包的錢，而非其他渠道的借款。
餘款則以累進税率（在扣除個人免税額後）或標準税率徵税，亦即是說，如某人以標準税率繳税，他亦符合資格申索居所貸款利息扣除。 現在供樓利息 若以6月16日一個月HIBOR為0.58厘作為例子，對比去年同期的0.09厘，已升了0.49厘。 假設選用拆息按揭（H按），以貸款額500萬元、還款期30年、按揭計劃為H加1.3厘計算，每月供款增加了1,189元或7%。 減息後每月供款額的影響，每借100萬元，供款30年計算，由2.625%減至2.5%，每月供款減少約65元。
現在供樓利息: 按揭現金回贈是什麼？銀行及中介回贈計算
除了P按跟H按，還有一種銀行也有提供另一個選項 – 定息按揭。 定息按揭的主要功能是減低業主面對利率波動的風險。 現在供樓利息 選擇定息按揭的買家在新造按揭的定息期內，鎖定一個不變的利息供款。 不過供款期一完結，業主還是需要選定P按還是H按。
舉例，渣打銀行提供予買家的「P按」息率為「最優惠利率-2.5厘」，表面上比起匯豐銀行的條款吸引。 但由於渣打銀行所採用的「最優惠利率」為5.875厘，故「5.875厘-2.5厘」下，買家的按揭息率為3.125厘，實際上跟匯豐銀行並沒有分別。 傳統上，「最優惠利率」就是銀行提供給優質客戶的利率，無論借取「私人貸款」、或「按揭貸款」時，利率都是以「最優惠利率」加某一個固定點子來計算，例如在1997年時，按揭利率為「P+2厘」。 要比較最慳最抵的按揭計劃，不能夠單單看實際利率，還要考慮銀行是否有提供的現金回贈。 另外還要視乎經濟環境，決定選用 P按 還是 H按。 例如：若貸款額為港幣400萬，回贈1.2%（港幣4.8萬），銀行不能夠將港幣4.8萬現金一筆過給業主或按揭申請人。
現在供樓利息: 業主可考慮定息按揭或轉按賺取回贈
假設罰息期為兩年，供了第21期供款後便可以申請，銀行和律師樓會安排到罰息期完結那天自動轉到新銀行。 若物業於多年前買入，樓價已大升，按揭餘額佔樓價已一定低於5成，理論上已可出租。 假設按揭保險費為10萬元，退15％則為1.5萬，值得去做。
須按照甲先生擁有的1/4業權比例計算他可獲扣除的款額，即已支付利息的1/4。 林鄭月娥早前接受《經濟日報》訪問時透露，將研究於資助出售房屋（居屋及綠置居）按揭成數上，引入漸進式按揭，以樓價一半的首期及供款置業，達至「上車易、供樓易」。 做法是參考新世界發展「新世界建好生活」的建議，買家以樓價5%首期上車，首10年只須承造樓價一半的按揭，成交後10年內才一次過或分階段還款。 扣稅的物業並非僅限住宅，還有車位也可申請減稅，但需要是自用及在貸款時，跟住宅同時買入，且該車位要在同一物業之內，才可以合符申請資格。 可以但如屬「加按」套現，貸款額變大，多出了的利息開支是不能夠扣稅。
現在供樓利息: 每月供款額
買家另可選擇於簽署臨時合約105天內多繳付5%加付訂金，就可把成交期推遲至有能力交付單位後的14天內，屆時支付90%餘額。 稅務局早前寄出報稅表，納稅人須於一個月內填妥遞交。 打工仔辛苦賺錢，部分人又要供樓，當然想用盡免稅額，值得留意的是，其實自住樓的供樓利息可用作扣稅之用，對小業主來說，絕對要留意，並好好善用。
美國進入加息週期後，香港銀行亦陸續跟隨，滙豐銀行和渣打銀行在2022年8月相繼上調H按封頂利率，滙豐銀行由P -2.5%上調至P -2.25%，渣打銀行由P -2.75%上調至P -2.5%。 對於有轉按打算的業主，有時看似著數的計劃，罰息期會較長。 罰息期間，假使其他銀行推出更多優惠，業主仍然不能轉按，要硬食原有按揭的高息。 舉例，如果按揭貸款額上限原本為 $500 萬，回贈是 1.5%，即是 $7.5 萬。
現在供樓利息: 銀行按揭回贈
中原按揭董事總經理王美鳳則表示，以往加息週期，美息升至2厘水平時，港息已跟升。 她預期，若本港銀行結餘再顯著縮減跌至低於千億元水平，加上拆息（HIBOR）升穿1.5厘至邁向2厘水平，港P最快於第三季內有條件上調。 隨著聯儲局兩次議息會議累計加息0.75厘，港美息差預期持續擴大。 最新美國3個月Libor與香港3個月Hibor拆息相差0.67厘，相較年初的負值水平已經大幅拉闊，也續見3年高位。
按揭申請人可以選用H按或P按供款，不論是選擇哪個，息率仍會隨時間改變，從而影響供樓利息。 現在供樓利息 H按是指銀行同業間的拆息水平（HIBOR），以H+某個百分比計算，H按會設有上限，俗稱封頂。 在銀行資金充足的情況下，彼此之間的借貸成本、風險不高，因此H按比較低。 申索人除了獲得相當於其住宅購入價70%的銀行按揭貸款外，再自物業發展商獲取第二按揭貸款，而該發展商已根據《税務條例》第26E條獲得税務局局長所認可。
現在供樓利息: 銀行按揭利率＋按揭回贈大比拼 2022（不斷更新）
若兩年前置業敍做高成數按揭，目前樓價升值便可考慮甩按保，取回部份保費退款。 舉例，兩年前以500萬買入物業，敍做8成按揭，借貸400萬。 假設現在樓價升到700萬，轉按做6成按揭，可借420萬，足夠清還按揭餘額，並能取消按保取回保費。 但律師樓需要1.5至2個月處理，其中向舊銀行取樓契需要3星期。 如想加快進度，可同時向銀行申請轉按及向律師樓取契，便能把時間縮短至1個月左右。 税務局局長會向已憑本身的資格獲得利息扣除的納税人，或曾根據《税務條例》第26F條提名配偶申索扣除的人士發出通知，告知他可享有該項扣除的剩餘年數。
現在供樓利息: 香港加息2022｜8招對抗加息 減少開支
每日全球經濟受到不同環境因素影響，香港樓市依然穩固。 有見及此，今日ROOTS 上會帶大家直擊比較 2023最優惠按揭利率及按揭回贈! 以後各位就唔再需要打電話問銀行，憑下列圖表便可得知如何獲得至平至抵至著數的按揭優惠。 按揭回贈主要包銀行回贈及中介回贈，申請新造按揭或轉按時，銀行會向按揭借款人提供額外的回贈金額，回贈通常是以貸款額的百分比去計算，通常貸款額愈高，按揭回贈的百分比亦會相應增加。 除銀行有現金回贈外，如果業主是透過按揭中介申請銀行按揭，坊間的按揭中介普遍都有獎賞給客人，最高可達貸款額0.4%。
現在供樓利息: 按揭回贈規限：過高要扣貸款額
加上近月H利率高企，現時一般H按利率，都是以封項利率計算。 部份銀行的mortgage link戶口可與家人共享，個別銀行的mortgage link首年上限可達按揭餘款60％，高於一般的50％，申請人在選擇按揭計劃時可多加留意。 假設兩年前借助發展商二按置業，當時樓價800萬，一按和二按合共640萬（8成按揭）。 如現時樓價升到1000萬，雖然新按揭政策下1000萬可以借9成，但轉按最多只可以做8成按揭，而且由於不能套現，轉按只能借按揭餘額，即640萬，不過，已足夠甩走發展商二按，轉按到新銀行。 現在供樓利息 因為發展商按揭「蜜月期」完結後，利息很高，建議業主轉按至銀行享受低息按揭。