觀察近來的成交，面積較大的單位，減價幅度相對較大，特別是3房單位，對有意換樓人士而言，現在是個不錯的換樓機會。 答：如果本身已擁有物業但希望透過新措施買多一層樓，現時有多種方法可以回復首置身份，最普遍為透過近親買賣甩名。 假設一對夫婦本身共同擁有物業，由丈夫「甩名」予妻子回復首置身份，然後丈夫便可以透過新按揭保險購買800萬物業及申請9成按揭。 只要在律師樓與妻子簽訂好臨時買賣合約後，丈夫便可以用首置身份買樓。 答：施政報告指出可以申請8成按揭樓價上限由600萬元提升至1,000萬元的措施，自用樓換樓人士同樣受惠。 本港過去五年平均促成15,975宗一手買賣，但平均每宗成交金額卻仍高見1,200萬元。
居屋按揭在預備文件、可獲批按揭成數、按揭年期及息率等方面，也跟私樓按揭完全不同。 不同的居屋類型，如一手居屋、二手居屋等，在審批程序及要求也有出入。 《胡．說樓市》希望透過本文解釋居屋市場按揭，並羅列各銀行的現金回贈及息率。 有些人在購買物業時，因入息未符合按揭貸款條件，而曾經尋找家人或朋友成為物業貸款的「擔保人」，但當「擔保人」希望置業時，卻會被銀行收緊按揭成數。 首次置業，很多買家對從何入手也摸不著頭腦，簡單如怎樣去搜尋合適自己的單位，睇樓時注意事項，以至簽睇樓紙及臨時買賣合約的細節也一竅不通，但實情只要小心疏理每一個步驟，問題便可迎刃而解。
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因此，如要換樓客要用未補地價居屋套足現金來換私樓，那便要先補地價。 如現有居屋單位的估值為500萬，當年以市值6折發售，補地價金額便是 200萬 (500萬 x 40％)。 「先買後賣」是指換樓客購入新物業才出售物業，或是入伙後再出售原有單位。 這方式適合有充裕流動資金的換樓客，須先為新物業支付 15% 雙倍印花稅，然後在12個月內售出原有物業，再申請退稅。 如果換樓人士採用先賣後買方式換樓，賣出原有物業後，未必一定可以即時搬入新居，可能需要等待一段時間後才搬得到。
業主賣樓心態不同，只要識得「捉路」，鋤價一樣事半功倍。 過去兩個月，市場出現不少業主趕移民而減價賣樓的個案，如遇上此類單位，準買家不妨嘗試還價。 此外，經濟前景不明朗，部份持單位作收租用途的業主先行「減磅」離場，他們的出貨意欲也較強。 此外也可留意較年輕的新盤，不少業主購入單位三年，要沽出物業不需繳付額外印花稅（SSD）他們的出貨意欲通常較強，也較易接受議價。 同時也要知道單位的銀行估價為多少，如業主叫價較估價低，可以確保單位能「估足價」外，也代表可以「低水價」購入單位。
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整體而言，先賣後買可套現足夠資金去買新一層樓，較適合資金有限人士；先買後賣則可讓新舊物業無縫交接，較適合資金充裕人士。 各位換樓客應了解清楚兩者的利弊，同時應盡早物色心儀單位，立即到千居尋找筍盤。 而一年是按新舊樓樓契的簽署日期計算，例如在今年 3月3日簽署第二層樓的樓契，最遲需於明年3月2日前簽署樓契，賣出原有物業。 另一方面， 如果換樓客賣出原有物業，持有期少於三年，則需繳交額外印花稅。 須繳納的稅率按物業持有期而定，稅率約為10-20%不等。
當再次出售原有物業，並簽署轉易契（可理解為成交）後，再向稅局申請退回印花稅的差額，亦要留意申請期限，記緊要向代表律師提出要求。 假如換樓客想以「先買後賣」方式換樓，並退回印花稅差額的話，則須於簽立新物業的轉易契後一年內，出售原有住宅物業，出售物業的日期以臨時買賣合約計算，更多的例子可參考以下稅局的網頁。 而假如你是無法分開二人名換樓，必須一人處理的話，我們也強烈建議用先賣後買的方式去做，寧願外出租單位住，搬兩次屋，都不要冒險貪少少時間而拉近買賣樓之間的日子。
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#本班次報名附送powerteam收息咨詢教學共三項，同學可選擇約助教見面談1/直債、2/債基及3/保險教學咨詢，為時在60-120分鐘之間。 將三房改做學生宿舍，三房名城差都改五房，叻既去到六房。 有樣野要留意，有些人自行裝修間屋然後搵我地買樓易幫手放租，抱歉做唔到。 唔係唔想幫，但內地學生或者香港出黎租開單房既人，一睇單位堆野如某些情況存在，佢地會即走唔睇。 所以我地同事收到新放租單位上去望望，只能說有些情況幫不上忙。
由於「轉名」也是視一樁買賣，所以即使沒有實際金錢交易，簽紙並交了轉名印花稅後，便當是賣了樓可以申請退稅。 但要注意，轉名時仍要支付印花稅，需要計清計楚金額是否大過退稅的金額。 根據目前監管要求，即使「賣後租回」合約租期只有一個月，已經不符合按揭保險申請自用原則。 假如換樓人士成功賣出舊物業，再以首置身份買入新物業，便可獲豁免繳交15%辣招稅，只需繳付較低的從價印花稅，最高稅率不高於5%。 C.樓換樓人士買入新單位，即持有新居所，無需如「先賣後買」要暫時租住單位，有租金支出，可節省這筆使費。 不過，換樓人士卻要預備一筆錢支付首期、印花稅、裝修費等，至少數百萬元。
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租金收入究竟如何可計入息，詳情可按這裡，我們有剖析「入息」詳細定義。 香港的經濟與和各個方面的發展在未來的空間是非常有潛力的。 當香港人越賺越多錢、生活水平越來越高時，所以換樓也是情理之中。 對人生有追求，才會對生活抱有希望；換一個更大、更喜歡的物業也是一個獎勵自己的好方法。 今天的文章28Mortgage要跟大家聊一聊樓換樓的策略、流程和需要注意的細節。 重要聲明：本討論區是以即時上載留言的方式運作，CMONEYHOME 對所有留言的真實性、完整性及立場等，不負任何法律責任。
事實上，銀行對於剛轉工人士的批核的確較為仔細，但只要符合以下4大情況，銀行仍會歡迎其按揭申請。 答：如果樓盤於發出入伙紙及滿意紙後，買家申請按揭時所簽的是現樓按揭契，已經合乎已落成物業的定義。 如選擇先賣後買，即換樓人士賣掉舊有而且唯一的物業，便可重獲首置身分，便可以較優惠的第2標準稅率來計算印花稅，詳情可參閱上表。 如果業主持有的未補地價居屋，有意換樓之前，無論如何都必須要先補地價。
樓換樓方法: 選擇3: 先買後賣
特別要注意，以先買後賣形式換樓，換樓客買新樓申請按揭時，原有物業的舊按揭，亦可能會計算在供款佔入息比率內，而且按揭成數扣減一成，$1,000 萬的樓，銀行最多只能批出8成按揭。 不少聯名業主會透過「甩名」方式，使另一半重新享有首置身份，買第二層物業時，便可避開15%印花稅。 樓換樓方法 樓換樓方法 分名各持有新舊物業，即使其中一人有按揭在身，也不會影響另一人申請新按揭的按揭成數或入息供款比例。
想知道同類型屋苑最新放盤價及成交價，可到千居查閱。 換樓客在購買新樓時，因未出售現居物業，並不符合首置客身份，需支付15%辣稅，再加上其他買樓開支，如經紀佣金、律師費、裝修費等等，相比起「先賣後買」，需預留更多資金。 然而，若購入新樓後一年內賣掉原有物業，可申請退減部分稅項。 先賣後買，是指換樓人士先出售物業，在完成手續後才買新樓。
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同樣是要簽臨約、收細訂、大訂、付律師費、收尾數和付經紀佣金。 假如將穩陣方案Lv 2及Lv 3都採用的話，幾乎可確保順利換樓(下圖)。 不過，由簽署售出物業臨約至簽署新購物業臨約，期間相差最少一個月，須面對較大的樓價上升風險。 遇上撻訂並須重售單位時，由於樓價10%的大訂已袋袋平安，即使以較低價放售亦不會太蝕底，換樓客不妨把價錢將就一下，務求順利脫手。 答：如果樓價持續上升，先買後賣較有利，但樓價下跌，這種方式會輸差價。 如果樓價有下跌趨勢，先賣後買會較適合，可先賣出原有物業，再趨樓價續跌時入市，以低價買入新物業。
- 先租後買意指業主先賣出所住物業，尋找地方租住，再物色物業，「重新」以首置身份入市。
- 業主需要在1年內賣出舊物業，正式完成交易後，業主才可以正式退回之前支付的15％印花稅。
- 為了節省費用，部份業主會「選擇」於簽定舊有物業的臨時買賣合約後，便簽定新買物業的臨時買賣合約，但求做到「無縫交接」。
- 各位換樓客應了解清楚兩者的利弊，同時應盡早物色心儀單位，立即到千居尋找筍盤。
- 至於因業主財困或斷供而被銀行沒收的銀主盤，買家承接後的按揭申請會否很複雜呢?
- 另外，雖然換樓人士有一年時間的賣樓期，但不要忘記若原有住宅物業持貨是少於36個月的話，轉售仍須繳納10%至20%的額外印花稅。
如有需要換樓，往往都是先購入「啱心水」的單位，然後才放售現時的舊居，在待價而沽的同時，亦可以趁機為新居裝修。 但需留意，申請人必須於新居買賣協議簽署日起計兩年內，或是於出售舊單位樓契簽立日期後的兩個月內，連同所需證明文件向稅務局提交退稅申請。 地產代理普遍都會要求客人在簽臨時買賣合約同時簽署這份按揭轉介表，而在一般情況下如果地產代理有提供按揭轉介服務，簽署按揭轉介表是理所當然的。 可是，如果地產代理沒有提供任何按揭轉介服務，便希望可以坐享其成等收銀行佣金，這個做法有機會影響買家申請按揭最終撻訂收場。 答：如果買家仍未正式取得貸款，可與銀行商討能否使用新按揭計劃，不過銀行及按證公司有機會要重新做入息審查，有需要可延長成交期以便先確認最新的按揭計劃，不過一切決定權以銀行為準。 必須留意的是，如果買家最後無法依計劃賣出或買入物業，中途過程可能需要另覓地方租住或暫住。
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此外，「先賣後買」的業主在賣出原有物業後，可向買家提出暫時租住單位，這樣便不用飽受兩度搬遷之苦。 當然，這亦很視乎新買家的意願，計劃的可行度未必高。 綠表居屋銀碼細，買家平價入市，日後沽樓後，資產增值金額，隨時連換樓首期亦負擔不起。
至於先買後賣，則指換樓人士買入新一層樓後才出售原有物業。 居屋印花稅的計算與一般私樓物業無異，而因應大部分居屋買家照理為香港居民及首置客，所以只須按照從價印花稅（第二標準）繳交印花稅。 如果您符合政府「租者置其屋計劃」、「居者有其屋計劃」或「居屋第二市場計劃」的申請資格，滙豐可以助您置業。
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業主一旦未能在限期內售出舊居，就未能夠取回稅項，涉及金額也絕對不少。 如果是先買後賣，因為將會同時持有兩項物業，所以不能申請首置高成數按揭，亦必須繳交15％的從價印花稅。 雖然之後出售舊有物業後可以贖回，但仍然需要先準備較多資本。
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不過當中須考慮多個實際情況，如換樓成本、首期金額、按揭息率、貸款期、罰息、銀行估價、供款佔收入比重等條件。 答：現時800萬樓下盤源愈來愈少，根據按揭新規定，可申請最高9成按揭貸款的樓價上限將由現時400萬元提升至800萬，而可申請最高8成按揭貸款的樓價上限則會由600萬提升至1,000萬。 有關按揭需要符合（1）固定受薪人士、（2）首次置業，及（3）已落成的住宅物業，是次措施毋須壓力測試，只須符合供款與入息比率50%便能過關。
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另外，雖然換樓人士有一年時間的賣樓期，但不要忘記若原有住宅物業持貨是少於36個月的話，轉售仍須繳納10%至20%的額外印花稅。 使用「先買後賣」的方式，如業主為新物業申請按揭時仍有現有物業的按揭在身，那麼尚餘按揭貸款額亦會計算在內，影響其供款佔入息比率。 不過，此類計劃推行的銀行不多，如未有足夠資金又想「先買後賣」的另一個辦法，可以跟新購物業的賣家商量將成交期延後，並在期內盡快將現有物業售出。 樓換樓方法 較常見的做法是，業主在簽定舊有物業的臨時買賣合約時，會與買家商議好延長成交期至三個月以上，並於期間完成新買物業的交易。 這樣，由於有舊有物業的臨時買賣合約在手，新物業的按揭成數可高達8成（樓價1,000萬元或以下）。 但要注意，由於舊有物業仍未正式完成交易，入息比率上限相應下調一成，並須通過加3厘壓力測試，因此業主事前要先仔細計算自身供款能力是否能通過入息要求。
不過，陳超國指，很難說新買家是否願意讓舊業主暫租住原有物業，因新買家會有自己的自住的需求，如為新居進行裝修，未必一定配合到舊業主的要求，故舊業主需要跟新買家商討相關事宜。 B.以先買後賣形式樓換樓，在申請新物業按揭時，銀行會把舊有物業的按揭也一併計算在內，未必可以借足最高成數按揭，不排除按揭成數可能減一成。 舉例說，新買入的物業樓價600萬元，原先可批六成按揭，即貸款額360萬元，但現時只批五成按揭，即貸款額300萬元。 相反，假如買方未能支付尾數、未能取得按揭貸款、或不願完成交易，賣方卻沒有辦法強制完成交易。
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如果買新樓後一年內，仍未能出售原有唯一物業，就不符合申請退稅資格，不可取回多付的稅款，即15%辣稅減去應繳首置稅的差額。 然而，換樓客可以透過轉名來申請退稅，但需支付甩名的印花稅。 如果在簽訂買賣協議後，買家悔約並取消交易，則會影響換樓客手持現金流。 居屋申請人按現有資產限額計算，理應為首置客，因此需要以居屋原價價值，按首置從價印花稅第二標準以計算。 三、交易性質：如果是非首置客持有多於一項物業，即需要繳交15％印花稅；如果只是先買後賣的換樓客，則可以按機制退回部份印花稅。
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理論上，簽了正約後便沒有撻訂的選項，雙方都應盡力完成交易。 假如賣方在正約階段後悔而想終止交易的話，買方可引來合約條款強制完成交易。 但相關個案通常會在律師間協調下解決，成交日可能會延遲。 樓換樓方法 於簽訂臨約後，買家可選擇單方面撻訂，但至簽正約後，理論上則不可單方面撻訂。 以600萬元住宅換1000萬元住宅為例，在收取售樓細訂時只有60萬元，不足以支付購入大單位，簽正約時所需約140萬元資金。
之後就到煩裝修, 收樓前就日日諗間屋設計, 收樓後差唔多日日收工都去睇進度, 放假就去揀料買料, 因為冇請裝修公司, 樣樣要自己同師父夾, 辛苦咗幾個月, 但對完成品很滿意。 第二個好處係慳佣，如果賣樓嗰陣傾埋「售後租回」，通常會搵負責買賣物業同一個地產經紀處理埋短租租約，由於之前雙方都各自俾咗經紀佣金，咁通常都唔使再俾，咁又慳返幾千蚊。 有新居屋供應的4個區域，主要居屋已補地價及綠表單位本年流通率，由0.3%（青宏苑）至1.5%（天富苑）不等，較同區私樓4.3%至5.6%低。 但要注意數字已受白居二帶動，新居屋搶客下，料未來流通率會更低。 如果在買入物業後6個月內沽出，需要繳交成交價20%的稅率；如果在6至12個月沽出，需要繳交成交價15%的稅率；如果在12至36個月內沽出，要繳交成交價10%的稅率。 本討論區的宗旨是提供一個平台，讓大家可分享彼此的興趣及經驗。
樓換樓方法: 理財Campus：按部就班換樓「智」慳
也有部份人打算在罰息期後，趁著樓價升值而決定賣樓，藉以細屋搬大屋換樓來提升生活質素。 策略上應該「先買後賣」、還是「先賣後買」，對換樓人士的按揭也會會有影響。 中原李建華說，買家入市態度積極，最近更錄「串燒」成交，一名海濱花園業主沽出自住兩房單位，隨即換入毗鄰的海灣花園三房海景單位。 代理說，該業主先賣出荃灣海濱花園6座中層D室，實用面積422平方呎，兩房間隔，向內園，剛以585萬元易手，實用呎價13,863元，持貨6年，帳面勁賺265萬元，物業期內升值83%。 你可在簽署新居買賣協議的二年內，或在簽署出售舊單位樓契後的兩個月內，連同證明文件向稅務局，提交退稅申請。 反之，若樓價下跌，應該找時機賣出原有單位，待樓價進一步下跌再入市。
金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表，一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請，無須再踏入銀行分行用手填表。 與此同時，ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估，讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊，以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃，大大減低撻訂機會。 另外，我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 【按揭成數】最新按揭成數懶人包，話你知買樓要幾多首期！